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英 力 特:土地估价报告

华股财经  2009年12月16日 06:30:30     微博
土地估价报告 项目名称:石嘴山市惠农区钢电南路宁夏英力特化工股份有限公司 宗地之分割地块国有建设用地使用权价格评估(石嘴山 市惠农区) 受托估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 土地估价报告编号: 宁恒正[2009](估T-Q)字第077号 提交估价报告日期:二OO九年十一月十日恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 1 页 共23 页 土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 石嘴山市惠农区钢电南路宁夏英力特化工股份有限公司宗地之分割地块 国有建设用地使用权价格评估(石嘴山市惠农区) 二、委托估价方 委托估价方:宁夏英力特化工股份有限公司 委托方与估价对象土地使用权人之间的关系:二者一致 经营范围:电石及其系列延伸产品的生产和销售;聚氯乙稀、烧碱及其系 列延伸产品的生产和销售;电力、热力的生产及销售;硅系列延伸产品的生产、 经营和开发;活性碳、石灰的生产及销售;机械设备制造维修;对外投资及贸 易。*** 委托方地址:石嘴山市惠农区钢电路 法定代表人:田继生 经办联系人: 梁万军 联系电话:0952-3689222 邮政编码:753202 三、估价目的 因拟建设新项目,核定国有建设用地使用权价格的需要,受宁夏英力特 化工股份有限公司委托,本评估机构对其以出让方式取得的、位于石嘴山市 惠农区钢电南路、使用权面积为9868.00平方米(“石国用(2003)第21344 号”《国有土地使用证》所指宗地之分割地块)、出让之剩余使用43.42年期 的工业用途之国有建设用地使用权价格进行评估,为委托方核定国有建设用 地使用权市场价值提供价格参考依据。 四、估价基准日:二OO九年十一月五日 五、估价日期 二OO九年十一月五日至二OO九年十一月十日 六、地价定义恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 2 页 共23 页 1、用途设定:评估基准日时,待估地块所属宗地土地登记用途与现状用 途均为工业。根据该地块所属宗地《国有土地使用证》和中华人民共和国国 家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007),评估设定用途为工业用地。 2、开发程度设定:待估地块于评估基准日时,实际开发程度为地块红 线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)和地块红线内场地 平整。根据此次评估目的,设定待估地块开发程度为地块红线外“五通”(即 通上水、通下水、通电、通讯、通路)和地块红线内场地平整。 3、土地利用和规划条件说明:待估地块所属宗地现状为工业用地,地上 建筑物主要为工业厂房、库房等,总建筑面积为25027.09 平方米,现状容积 率为0.25。待估地块为宁夏英力特化工股份有限公司拟新建项目用地,地块 面积为9868.00 平方米,地上为在建的工业厂房。 4、土地使用权年限设定:待估地块于评估基准日时为国有出让土地,土 地使用权终止日期为2053 年4 月2 日,出让之剩余使用年限为43.42 年,故: 设定待估地块土地使用权年限为43.42 年。 5、土地使用权价格权利设定:待估地块所在宗地于评估基准日时为国有 出让土地,已设定抵押权。根据本次评估目的,设定待估宗地土地使用权价 格是指设定用途剩余土地使用年限的出让之国有建设用地使用权, 在无他项 权利和其他权利,无法定及其他优先受偿价款设定条件下的市场公允现值。 综上,本报告评估的土地使用权价值是在上述设定用途、开发程度、土 地使用权性质、土地使用年限和现状利用条件等界定条件下,于估价基准日 时的出让国有建设用地使用权现值。 七、估价结果 根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的原则、理论和方 法,在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资 料的基础上,综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响, 按照土地估价程序,选择合适的估价方法得出待估宗地本次地价定义条件下 的土地评估结果如下: 评估土地单位面积地价:110.0 元/平方米 评估土地总面积:9868.00 平方米 评估土地总地价:1085480.0 元 大写:壹佰零捌万伍仟肆佰捌拾元整。 货币种类:人民币元 待估宗地单位面积地价、总地价及有关界定详见附表1-1《土地估价结果 一览表》。恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 3 页 共23 页 八、土地估价师签字 姓 名 执业资格 执业资格证书号 执业资格注册号 签 章 沈剑亮 土地估价师 2000640026 2005640001 闫 晶 土地估价师 2000640011 2003640006 九、土地估价机构 估价机构负责人签字: 二OO九年十一月十日恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 4 页 共23 页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托估价方:宁夏英力特化工股份有限公司 委托方与估价对象土地使用权人之间的关系:二者一致 经营范围:电石及其系列延伸产品的生产和销售;聚氯乙稀、烧碱及其系 列延伸产品的生产和销售;电力、热力的生产及销售;硅系列延伸产品的生产、 经营和开发;活性碳、石灰的生产及销售;机械设备制造维修;对外投资及贸 易。*** 委托方地址:石嘴山市惠农区钢电路 法定代表人:田继生 经办联系人: 梁万军 联系电话:0952-3689222 邮政编码:753202 二、估价对象 本项估价对象为宁夏英力特化工股份有限公司以出让方式取得的、位于 石嘴山市惠农区钢电南路、使用权面积为9868.00平方米(“石国用(2003) 第21344号”《国有土地使用证》所指宗地之分割地块)、出让之剩余使用43.42 年期的工业用途之国有建设用地使用权。 三、估价对象描述 (一)土地登记状况 1、来源及历史沿革:待估地块所属宗地原用地类型为国有荒地,原宁夏 宁河化工股份有限公司通过协议出让方式取得了待估地块所属宗地的国有出 让土地使用权。2002 年,因宁夏英力特化工股份有限公司重组,于2003 年9 月23 日委托方办理了名称变更登记手续,由原石嘴山市土地房产管理局石嘴 山分局核发了“石国用(2003)第21344 号” 《国有土地使用权证》。因拟 建设新项目的需要,2009 年11 月委托方对涉及建设新项目的地块进行了分 割。 2、地理位置:石嘴山市惠农区钢电南路; 3、土地登记用途:工业; 4、宗地图示四至:待估地块所属宗地东至铁路专用线,南至空地,西至 钢电路,北至华谊大道(具体见宗地图)。待估地块宗地内图示部分。 5、土地面积:登记使用权面积为261031.80 平方米;本次评估地块分割恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 5 页 共23 页 面积为9868.00 平方米; 6、土地级别:石嘴山市城市区工业用地Ⅱ级地段; 7、土地权属性质:国有; 8、土地使用权类型:出让; 9、土地登记证书号:石国用(2003)第21344 号; 10、登记时间:2003 年9 月23 日; 11、终止日期:2053 年4 月2 日; 12、地籍图号:-; 13、宗地号:0200-150; 14、土地他项权利登记:依据委托方提供的“石国用他项(2008)第190 号”《土地他项权利证明书》,评估对象所在宗地于2008 年8 月29 日设定 抵押权,土地他项权利人为中国工商银行股份有限公司,抵押面积为 100018.45 平方米,抵押金额为687 万元,抵押期限为2008 年8 月29 日至 2011 年8 月28 日。估价时点时,此笔贷款尚未还清。 (二)土地权利状况 1、土地所有权状况:在估价基准日时,待估宗地为国有土地,土地所有 权属于国家。 2、土地使用权状况:根据“石国用(2003)第21344 号”《国有土地使 用证》,登记的待估地块所属宗地的土地使用权人为宁夏英力特化工股份有 限公司,使用权类型为出让国有建设用地使用权,使用权终止日期为2053 年 4 月2 日,估价基准日时,出让之剩余使用年限为43.42 年。 3、土地他项权利状况:依据委托方提供的“石国用他项(2008)第190 号”《土地他项权利证明书》,评估对象所在宗地于2008年8月29日设定抵押 权,土地他项权利人为中国工商银行股份有限公司,抵押面积为100018.45 平方米,抵押金额为687万元,抵押期限为2008年8月29日至2011年8月28日。 估价时点时,此笔贷款尚未还清。 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估宗地来源合法、产权 清楚。待估宗地的土地使用权人、用途、面积、使用权类型、使用年期及他 项权利等土地权利状况详见附表1-1《土地估价结果一览表》。 (三)土地利用状况 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估地块系宁夏英力特化 工股份有限公司以出让方式取得的工业用地,已进行了现状利用,现状用途 为工业用途。通过对待估地块目前现状利用状况及未来的发展趋势分析,作 为工业用途应为土地最有效使用途径。待估地块周围土地利用类型主要为工恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 6 页 共23 页 业用地。 评估基准日时,待估地块所属宗地地上建筑物主要为工业厂房、库房等, 总建筑面积为25027.09 平方米,现状容积率为0.25。待估地块的土地面积、 登记用途、实际用途、设定用途、容积率等利用情况详见附表1《土地估价 结果一览表》。 四、影响地价的因素说明 (一)一般因素 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,主要指影响城镇 用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素,通过对土地供给和 需求两方面的不同作用,影响城市地价的总体水平。影响工业用地地价的主 要因素有: 1、资源状况 石嘴山市是宁夏重要的工业城市,位于宁夏回族自治区北部,东跨黄河, 与内蒙古鄂尔多斯市为邻;西邻贺兰山与内蒙古阿拉善盟隔山相望;北依黄 河水与内蒙古鄂托克左旗相邻;南连银川平原与自治区首府银川市兴庆区、 贺兰县交界。石嘴山市成立于1960 年,石嘴山市辖大武口区、惠农区和平罗 县两区一县,共辖15 个街道办事处,132 个居民委员会和195 个村民委员会, 土地总面积5309.5 平方公里。总人口73.8578 万人,非农业人口占全市人口 的58.2%,有汉、回、蒙、满等24 个民族,回族人口点20.3%,呈现民族团 结,社会稳定,经济发展的良好局面。 (1)地理位置及地形地域特征 石嘴山市位居黄河中游上段、宁夏回族自治区北部,东西宽约88.8 公里, 南北长119.5 平方公里,位于东经105°57′~106°68′,北纬38°22′~ 39°24′之间。东临鄂尔多斯台地,西踞银川平原北部。海拔在1090 米~ 3475.9 米之间,按地形地貌可分为贺兰山山地、贺兰山东麓洪积扇冲积平原、 黄河冲积平原和鄂尔多斯台地四种类型。南畅北通,西高东低,山川雄健, 景色秀丽。贺兰山岩画闪射着先古文明的光彩,物华天宝,人杰地灵,汉墓 夏冢,长城古塔,体现着土地的灵动和文化的灿烂;湖泊湿地星罗棋布,呈 现出塞上江南的秀丽风光。石嘴山市地处中朝准地台区鄂尔多斯台缘褶带的 西北缘,由卓子台陷,贺兰山地陷、银川地陷和陶乐台拱四个三级构造单元 组成,地貌差异明显。自西向东分为贺兰山山地、贺兰山东麓洪积冲积倾斜 平原,黄河冲积平原和鄂尔多斯台地四大地类,分别占全市总面积的30.28%, 10.07%,50.4%,9.25%。 (2)气候特征恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 7 页 共23 页 石嘴山市气候属典型的中温带大陆性干旱气候区,其特点是春夏秋冬明 显,年日照充足,降水少而集中,蒸发强烈,空气干燥,温差较大,无霜期 短。四季为春暖迟而多风,夏炎热较湿润,秋凉早而短促,冬寒长雪稀少。 年平均气温是5.8℃-9.4℃,最热月在七月,平均气温达18.4℃-24.1℃,最 冷月在十二月,平均气温-15.5℃~ -8.2℃,极端最高温度为39.5℃,极端 最低温度为-30.3℃,气温平均日较差23℃-28.5℃。绝对对无霜期125-165 天。石嘴山市光能充足,太阳辐射强烈,年日照总时数长达3060-3217.4 小 时,太阳总辐射值全年为6027-6203 兆焦耳/平方米,是全自治区太阳辐射值 最高地区,仅次于青藏高原。全市年平均降水量170-447.9 毫米,年蒸发量 为900.0-1208.1 毫米,约为年降水量的5-9 倍,全年干燥度5.0-9.1,属干 旱半荒漠或荒漠区。全年风多、风大,多以偏北风和西北风常见,年平均风 速在2.0-3.0 米/秒。 (3)资源状况 矿产资源:石嘴山市曾是资源依托型城市,现已探明有煤炭、硅石、方 解石、石灰石、石灰岩、辉绿岩、白砂岩、白云母、粘土、金、铜、铝、铁 等十多种矿藏,尤以煤、硅石、粘土等非金属矿藏蕴藏量大。煤炭储量为25 亿吨,全国12 煤种中我市就有11 种;被誉为“太西乌金”的太西煤储量达 6.55 亿吨,是世界煤炭珍品,具有“三低、六高”(低灰、低硫、低磷,高 发热量、高比电阻率、高机械强度、高精煤回收率、高块煤率、高化学活性) 的特点;被广泛用于冶金、化工、建材等行业。硅石储量5 亿吨,是硅系产 品和玻璃工业的优质原料。粘土储量1300 万吨,是陶瓷、水泥等建材工业的 重要原料。 ①土地资源:石嘴山市地处银川平原北部,得黄河灌溉之利,日照充足 之便。土地肥沃,沟渠配套,林网交错,现有耕地115 万亩,农业人口人均 占有4.05 亩,居宁夏灌区首位。可开发利用的土地112 万亩,人均3.94 亩, 近期可开发利用的土地50 万亩,农业开发潜力极大。多年来,石嘴山市坚持 不懈地开展植树造林、封沙、封滩育林、育草和全民义务植树,先后实施了 三北防护林一、二、三期工程、中德合作、中日合作项目、平原绿化项目和 现在正在争取的“绿色中国”项目以及兴果富民工程等,使我市农业、林业 建设取得了巨大成效,生态环境明显改善。 ②旅游资源:石嘴山市风景名胜点多面广,开发前景广阔。九曲黄河穿 境而过,万仞贺兰山擦边而行。东望,“大漠孤烟直,长河落日圆”之雄浑 招人青睐;西看,“贺兰山下果园成,塞上江南旧有名”名不虚传;南有集 大漠雄浑与江南锦秀为一色的国家4A 级旅游景区沙湖,北有植物“大熊猫”恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 8 页 共23 页 之称的四合木保护旅游区和现代化的新型工业园区,中有碧野婆娑的万顷良 田。民族风情文化等八大文化由来已久;贺兰山岩画、古长城遗址、古生物 化石、北武当庙、平罗玉皇阁、钟鼓楼、田州塔等文物古迹熠熠生辉;大武 口森林公园、大武口星海湖(北沙湖)水上公园、惠农万亩枸杞园、万亩红 柳园,平罗万亩生态林等争奇夺秀,后来居上。追今访古,怡养性情,石嘴 山的旅游景观景点令人留连忘返。 ③电力资源:现有大武口发电厂、石嘴山发电厂、国电宁夏石嘴山发电 有限责任公司3 家国有电力企业和一些地方电力企业,总装机容量205 万千 瓦。正在规划建设一批企业自备电厂项目,预计到2008 年,全市电力总装机 容量将达到400 万千瓦以上。 ⑷交通条件 石嘴山市距银川河东机场100 公里,60 多公里的包兰电气化铁路,74 公 里的京藏高速公路石嘴山段,69.5 公里的109 国道和90.3 公里的110 国道 纵贯南北;山水大道、大平、平陶、红礼、姚汝等公路干线横穿东西;平汝 和厂矿专用铁路线,以及79 条公路支线、3 座大型公铁立交桥和1座公路立 交桥组成四通八达公(铁)路网;通车里程达1200 公里,形成纵横交错的交 通框架。黄河航运拥有渡船39 艘,浮桥2 座,渡口11 个,航线144 公里; 陶乐黄河大桥和石嘴山黄河大桥成为沟通宁蒙两区的跨区交通要塞。 ⑸基础设施 邮电通讯基础设施不断完善,已建成以大武口区为中心,连接广大城乡 矿区,网点密布,四通八达的邮电信息网。以程控交换数据通信、移动通信 为主的公用电信网络通达全国及世界各地。全市市话交换机容量达21 万门, 电话普及率达25 部/百人。全市移动电话用户已达10 万户。计算机互联网 已进入普通百姓之家。市境内供电、供水充裕,特别是随着市委提出大力实 施产业对接、蓝天碧水和民心“三大工程”以及国电宁夏石嘴山发电有限责 任公司、大武口污水处理厂、大武口第二水厂、石嘴山煤气工程、道路工程 等一批重点项目的建设,基础设施建设将得到进一步加强,服务功能将更加 完善。 2、房地产制度和房地产市场状况 近年来,石嘴山市房地产市场发展迅速,在个人住房消费快速扩张的带 动下,房地产已经成为该市国民经济发展新的增长点。从2003 年开始,国家 出台了一系列宏观调控政策,对房地产以及相关行业加以引导,对促进该市 房地产业健康平稳发展将起到重要推动。现阶段该市房地产市场呈现需求拉 动强劲、市场供需两旺、前景继续看好的发展态势,但由于该市房地产业仍恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 9 页 共23 页 处于创业和成长阶段,其发展面临着规模小、竞争力弱、市场不完善、价格 背离、管理不善等诸多问题,需要在今后的工作中逐步加以解决。 2007 年,落实国家对房地产业宏观调控的配套政策,进一步改善住房供 应结构,增加90 平方米以下中小套型商品住房供给,逐步建立健全社会保障 性住房体系,解决低收入家庭住房困难等政策是影响石嘴山市房地产市场运 行的主要因素。经过2006 年的调整,2007 年房地产开发投资小幅上涨,市 场供给与需求同步增加,二手住房交易量三年来首次实现同比增长,新建商 品住房平均销售价格小幅增涨,石嘴山市房地产市场基本保持了平稳健康的 发展态势。但市场运行中也存在市场预期供应下降,局部区域商品住房价格 涨幅过快,住房保障体系有待完善等问题。 近年来,石嘴山市以建设具有山水园林特色的新型工业城市为目标,以 大规模旧城改造为契机,集中连片进行住宅项目开发建设。目前,石嘴山市 商品房价格基本稳定,房地产结构基本合理,基本建立了合理的房地产供应 体系,中高收入家庭通过市场购买商品住房,中低收入家庭购买经济适用房, 最低收入家庭享受廉租住房补贴。在住房制度改革及相关政策的推动下,石 嘴山市房地产市场活跃,不但改善了市民居住条件,还带动了相关产业的发 展,拉动了经济增长。2007 年上半年,石嘴山市房地产完成投资5.12 亿元, 同比增长111%。 为解决石嘴山市中低收入家庭的住房困难,妥善安置城市低洼地带的洪 水受灾户及基础设施和公益事业建设中的被拆迁户,进一步平抑房价,根据 市委、市政府的安排部署,市房产管理局于2006 年9 月成立了国有独资企业 石嘴山市静安房地产开发有限公司,开发建设平安佳苑经济适用住房及低价 位商品房 文明南路以东、长庆街南、前进南路西、星光大道北,项目建设 总占地11.5 万平方米,总建筑面积12.9 万平方米,建设35 栋住宅楼、6 栋 商服及会所楼,可容纳住户1318 户,其中经济适用住房728 户57372 平方米, 安置拆迁户686 户,低收入家庭42 户;低价位商品房590 户。2008 年1 月, 市静安房地产开发公司就已交房。从1 月13 日到1 月31 日,市静安房地产 开发公司、物业公司、银行每天集中办公,目前,已有85%的住户拿到了新 房钥匙。 2003 年至今,石嘴山市政府共建设经济适用住房157.88 万平方米,目 前建成投入使用的达83.92 万平方米,解决了9756 户中低收入家庭的住房问 题。仅2007 年年初以来,全市续建、新建经济适用住房近74 万平方米,惠 及9196 户。经济适用房的建设,改善了中低收入家庭和矿区职工的住房条件, 使人均住房建筑面积由2003 年的11 平方米提高到目前的22 平方米,增长了恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 10 页 共23 页 93%。 石嘴山市作为老工业城市,建市初期,为了加快经济发展,前辈们一直 是“先生产后生活”,居民住房条件普遍差,住房制度改革前,市区仍有17390 户无房住,近五分之一的住户无上下水,绝大多数住户无集中采暖和卫生设 施。为尽快解决无房户及中低收入家庭的住房问题,我市制定了经济适用房 发展规划和年度建设计划,建设用地由市人民政府以划拨方式供应,免征各 种行政事业性规费,减半收取经营性费用。经济适用房建设过程中,政府还 千方百计降低造价,由市房改领导小组组织有关部门定期检查,清理和纠正 不合理收费。 2008 年,石嘴山市房产管理局计划开工建设经济适用住房34.02 万平方 米,廉租住房4.4 万平方米,力争在新的一年里使人居环境明显改善,以优 美、和谐的城市面貌迎接自治区成立50 周年,加快山水园林新型工业城市建 设进程。 受全球金融危机影响,从去年下半年开始,我国房地产市场普遍受到冲 击,近期老百姓“持币观望”者居多,使房屋销售和房地产开发滞后。目前 随着各界对经济的复苏和投资信心的恢复,房地产市场发展前景将转向良好。 3、产业政策 石嘴山市以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻落实 党的十七大会议精神,坚持以科学发展观统揽全局,全面建设小康社会,深 入实施“三大工程”,做大做强工业、做精做美城市、做优做特农业、做活 做旺三产,加快推进新型工业化、城市化、农业产业化和信息化进程,全力 构建和谐大武口,坚定不移地创建独具特色的山水园林新型工业化城市,促 进全区经济社会全面协调可持续发展的产业政策。 走新型工业化道路,以高载能、新材料加工及农副产品加工为基础,发 展加工制造工业,实现从资源依托型城市向加工制造型城市的转变。其中着 力培育以钽、铌、铍等稀有金属材料及其衍生产品科研和产业化为主的新材 料工业,使其在国际上保持领先地位;依托煤炭资源优势,加长、加粗煤炭 产业链,建设煤炭化工基地和电力工业基地;培育优质农牧生产基地,发展 特色农牧产品加工业;用高新技术和先进适用技术,改造冶金、化工、机械 制造、陶瓷、建材、造纸等传统产业,提高产品竞争力;培育和壮大以沙湖 为主的旅游产业,建设宁夏重要的旅游基地。最终使新材料、重化工、煤基 炭材、特色冶金、电子元器件农副产品加工和旅游业成为市域特色优势产业, 使以110 国道沿线地区和平大公路沿线成为市域工业布局的优势地区,使贺 兰山区域、平罗县沿黄东部地区成为新兴的旅游产业开发区,使109 沿线地恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 11 页 共23 页 区成为优势农牧产品生产区。 4、城市规划与发展目标 ⑴规划年限 近期:2004 年—2010 年 远期:2011 年—2020 年 ⑵规划区范围 石嘴山市城市规划区由大武口区、惠农区两部分组成。其中大武口区东 北始于301 省道,北至枣窝站,西南至包兰铁路,西到姚汝公路;惠农区东 至黄河,南至新第三排水沟,西南至五渠大队,西至贺兰山东麓,北至阿木 乌苏。两区面积分别为430 平方公里、310 平方公里。规划区总面积为740 平方公里。 ⑶规划指导思想 ①充分考虑到西部大开发战略对石嘴山城市发展的影响,坚持科学发展 观,采取积极的城市化策略,作好应对规划,抓住机遇,扬长避短,趋利避 害,使石嘴山的城市发展建设走上可持续发展的道路。 ②充分考虑石嘴山在宁夏北部地区、宁夏全区乃至西北地区的地位,从 区域角度看待石嘴山未来的发展。 ③根据宁夏自治区城镇体系规划、石嘴山城市发展战略规划、石嘴山市 社会经济发展战略、95 年总体规划以及目前城市(包括两区)发展建设的实 际情况,积极、稳妥、有步骤地安排城市未来的发展。 ④注重对城市及其周围区域的生态环境的改善,充分利用自然环境挖掘 特色,以形成石嘴山的城市特色。 ⑤根据目前城市建设实际情况及未来发展可能,调整城市结构,强调区 域分工,充分协调大武口工业园区与惠农河滨工业园区的工业导向,控制人 均用地指标,使城市建设与城市发展同步走上良性轨道。 ⑥强调城市发展、城市建设、生态环境的同步动态发展,在使规划体现 城市发展的连续性,使城市发展达到与环境共生的可持续发展的同时,为规 划的实施提供尽可能多的可变化性。 ⑷规划目标 ①具有特色经济结构的城市。 ②具有特色城市布局结构的城市。 ③城市内部及城市周边区域具有良好生态环境的城市。 ④居住条件良好,基础设施完善,第三产业兴旺的城市。 ⑤有利于城市的滚动发展,有利于规划的管理与实施。恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 12 页 共23 页 ⑸规划性质 石嘴山市是宁夏北部的中心城市,是呼包银经济带上的重要城市,西北 重要的能源、新材料研究基地。近期以新材料、煤基炭材的综合利用产业为 主;远期发展以新材料工业为代表的高新技术产业和商贸旅游服务业为主, 逐渐发展为西北独具特色的山水园林新型工业化城市。 ①大武口区 市域一级中心城市,市域一级旅游服务基地,近期以煤基炭材、新材料 和商贸业为主,远期以高新技术产业、房地产业、商贸服务业和旅游业为主 的山水园林城市。 ②惠农区 中心城市的组成部分,市域北部中心城市,市域重要的工业基地,以煤 化工、电力、冶金、建材、陶瓷工业和商贸业为主。 石嘴山市城市总体规划通过区域的分析和比较,将石嘴山市城市定位为 “包兰经济轴线上的重要节点城市,宁夏内蒙接壤地区的中心城市,大银川 区域的副中心城市”、“以高耗能、新材料加工及农副产品加工为基础,发 展加工制造工业,实现从资源依托型向加工制造型转变的重要工业城市”。 规划城市空间形态发展目标为:“特色鲜明的组合型城市”。大武口城 区建设成为“山水相依的生态园林城区”,惠农城区建设成为“安居乐业的 高质高效城区”。在城市支撑体系发展战略中,规划关注生态环境和水资源, 提出“推进区域环境保护建设,建设生态型城市”、“建立节水型社会,加 强水资源的区域协调利用”和进一步建设城市中水系统。 规划的特色在于:⑴将产业发展与空间发展紧密地结合起来,并从行政 区划的角度提出了实施策略;⑵充分利用自然山水条件,提出了建设“绿脉 碧水,生态城市”的总体形象策划目标;⑶对生态环境建设和水资源施以重 墨,坚持可持续发展理念和科学发展观。 5、城市社会经济发展状况 石嘴山市国民经济持续快速增长,综合实力进一步增强。2008 年,全市 实现地区生产总值236.44 亿元,按可比价格计算,比上年增长14.4%,人均生 产总值31951 元, 按可比价格计算,增长13.9%。第一产业增加值为13.67 亿 元,增长6.9%,对GDP 的贡献率为3.1%;第二产业增加值171.21 亿元,增 长15.6%,对GDP 的贡献率为71.4%;在第二产业中,工业增加值达到162.33 亿元,增长16.0%,对GDP 的贡献率为67.7%,对经济增长作用显著。第三产 业增加值为51.56 亿元,增长13.2%,对GDP 的贡献率为25.5%。经济结构继 续保持“二三一”的格局。三次产业结构比由上年6.8:68.6:24.6 发展为恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 13 页 共23 页 5.8:72.4:21.8。市场物价上涨较快。居民消费价格比上年上涨7.9%,其 中食品价格上涨17.5%;工业品出厂价格上涨23.5%;原材料、燃料、动力购 进价格上涨31.1%;房屋销售价格上涨9.1%,其中新建住宅价格上涨7.7%; 房屋租赁价格上涨2.3%。 全市城镇单位在岗职工7.52 万人,比上年同期下降4.4%,其中:企业4.90 万人,下降6.4%;事业1.81 万人,下降0.7%;机关0.80 万人,增长0.5 %。年末在岗职工平均工资27486 元,增长21.1%。全年实现城镇新增就业 2.74 万人,年末城镇登记失业率3.8%。 通过估价师对以上影响估价对象价格一般因素的综合分析,认为,近年 来,随着石嘴山市经济的发展,城市综合实力逐步加强,城镇建设得到了较 快发展,随着城市建设加快,旧城改造项目大量实施,需安置人员和用地单 位急剧增加,使得土地供求矛盾加剧,土地需求突出,由于宁夏处中国内陆 地区,受到国际金融危机冲击较小,另随着基础设施的改善,石嘴山市地价 总体水平呈现稳中有升的趋势。 (二)区域因素 影响工业用地价格水平的区域因素较多,主要有区域在城市中的位置、 交通条件、基础设施条件按、环境条件、产业聚集度等,本报告仅分析对估 价对象产生影响的区域因素。 待估地块位于石嘴山市惠农区河滨区钢电路东侧,距嘴山市惠农区商服 中心约7 公里。 塞北明珠--惠农区,地处宁夏回族自治区最北端,东临滔滔黄河,西依 巍巍贺兰山,北与内蒙乌海接壤,辖3 乡3 镇、6 个街道办事处、50 个居委 会、42 个行政村,总面积1088 平方公里,人口20.9 万。惠农区是2004 年2 月经国务院批准,撤消原惠农县和石嘴山区而成立的石嘴山市市辖区。 惠农区依山傍水,资源丰富,得天独厚,110 和109 国道、石中高速公 路、包兰铁路横贯全区,100%的乡镇和88%的行政村通有柏油路;邮电通讯 已实现了远程数字化传输,构成了四通八达的交通和通信网络。辖区建有电 厂3 个,总装机容量为160 万千瓦/时,黄河水厂日产标准饮用水8 万吨。城 市基础设施完善,供水、供热、供气系统齐全、配套。 全区耕种土地面积88.87 万亩,在册耕地11.6 万亩,实种耕地26 万亩。 以山坡地、河滩地为主的近15 万亩可垦荒地连片开阔,地势平坦,便于大面 积开发利用。 惠农区光热充足,昼夜温差大,春暖升温快,夏热无酷暑,秋凉天气爽, 冬冷不严寒,宜于各类作物生长。境内贺兰山不仅是一道天然屏障,还是一恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 14 页 共23 页 个矿藏宝库,探明的原煤储量在17.7 亿吨以上。煤炭、硅石、粘土、白云岩、 石灰岩、白银、铁矿、燧石、云母、方解石、水晶、长石、石英岩等20 多种 矿产资源品质好、储量大。贺兰山290 处山泉,年均水量620-1560 万立方米, 水质甘甜,泉水矿化度小于1 克/升,有极大的开发价值。 惠农区具有雄厚的工业基础,有“宁夏工业重镇”的美誉,是宁夏工业 的发源地,辖区现有工业企业670 家,其中上市公司2 家,规模以上企业40 家,国有及国有控股企业10 家,城镇集体企业14 家,其它各类企业646 家, 已形成了煤炭、电力、能源重化工、冶金新材料、煤基炭材、建材和农副产 品加工等7 大支柱产业。主要工业产品有煤、电、钢材、钢丝绳、水泥、PVC 树脂、金属镁、活性炭、碳化硅、硅铁、电石等产品。现有工业产品年生产 能力:煤炭500 万吨,发电量110 亿度,水泥29.3 万吨,焦炭260 万吨,生 铁12.7 万吨,硅铁26 万吨,钢丝及钢丝绳4.4 万吨,电石70 万吨,PVC 树 脂15 万吨,金属镁2 万吨,石灰氮9.5 万吨,活性炭2.1 万吨,碳化硅及制 品8 万吨的能力,脱水蔬菜1 万吨。区内现有工业园区3 个,河滨工业园区、 红果子工业园区和惠农农副产品加工园区。2004 年区政府确定了新的工业发 展布局。未来几年,将以201 省道、贺兰山东麓一线为主干,把河滨工业园 区与红果子工业园区连成一体,布局以能源重化工、氯碱化工、电力、冶金、 煤基炭材等为主的高载能工业经济区,实行统一规划,一区多园布局;以宁 夏惠农农副产品加工园区为重点,重点发展以脱水菜为主的农副产品加工企 业。 农业产业化雏形已基本形成。坚持以市场为导向,以科技为动力,以资 源为依托,大兴农业基础建设,优化产业结构,农村经济发展一年一大步,年 年上台阶,初步形成了脱水蔬菜、畜牧养殖业、枸杞种植等三大支柱产业, 成为全国最大的脱水菜生产销售基地之一和宁夏新兴的枸杞之乡,盛产小麦、 玉米、油料、瓜果、枸杞、红黑瓜籽、蔬菜等农作物,是国家商品粮基地之 一。粮食加工、油品加工、脱水蔬菜加工、枸杞加工、清真牛羊肉食品加工、 乳品加工等企业逐步兴起。农机化程度大大提高,农业机械总动力达15.48 万千瓦,基本实现了耕作、播种、收割的机械化作业。村镇规划建设力度加 大,村庄面貌焕然一新。 境内有众多古老文化遗址和风景优美的独特自然景观,有待于开发建设 利用。有西夏时期建造、后毁于地震的省嵬城遗址;有2000 余幅千姿百态, 形象逼真的秦汉以前的贺兰山岩画;有逶迤壮观的明长城遗址和珍贵的长城 “错位”地质资料;有明初永乐年间的古城堡遗址;更有距今3 万年至15 万 年的犀牛、大象、野猪、大角鹿、盘羊、猎狗及虎、狼等20 多个种属的古生恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 15 页 共23 页 动物化石资料;白虎洞、罗家园居高临下,尽览全区风貌,留下了许多古老 而神秘的传说;境内封育的四合木更是最具代表性的古老残遗濒危珍惜植物, 被誉为植物的“活化石”和植物中的大熊猫。宁夏境内集中连片的生长区仅 存于石嘴山区最北端的麻黄沟。浓郁的回乡风情和贺兰山自然景观构成了旅 游资源的主要特点,位于石嘴山区河滨工业园区的恒力生态鹿业科技园,以 开发西部生态环境为根本,已圈养鹿460 余头,年接待游客5 万人次。黄河 中的三角洲--万亩红柳园,依山傍水,景色怡人,更是休闲、渡假的好去处。 为发展旅游业提供了良好的条件。 投资环境 供水:日产8 万立方标准饮用水的黄河水厂,日产8000 立方标准饮用水 的红果子自来水厂,可供各类工业和生活用水。 排水:日处理16 万立方的集污及污水处理厂,日处理1.9 万立方惠农污 水处理厂,可满足各类企业和居民废水达标排放。 供电:拥有总装机容量160 万千瓦/时发电厂3 家,园区有8 个不同规模 的变电站(所),可满足各类企业供电需求。 供热:2 座热电厂提供了方便的供热条件 供气:日产3 万立方的管道煤气疏通到各个生产单位和生活服务区;引 自西气东输工程的天然气可为各类企业提供洁净能源。 通讯:拥有四通八达数字程控电话、电子政务网,直联全球各地。 道路:110 和109 国道,石中高速公路,包兰铁路横贯惠农区。 资源:境内硅石储量为13 亿吨,年开采量180 万吨;探明的原煤储量在 17.7 亿吨以上,年开采量500 万吨。 2、交通条件 待估地块位于钢电路东侧,区域有恒昌街、中央大道、河滨街等交通主 干道。 待估地块距石嘴山火车站约9公里,区域内有铁路专用线,对外交通便利 度较优。 3、基础设施状况 待估地块所在区域基础设施等均由市政统一规划配套。目前达到“五通 一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路和场地平整)的开发配套水平。 4、产业集聚状况 待估地块处石嘴山河滨工业区内,该工业区是石嘴山市重点发展的工业 区,各项基础设施、公用设施投入都比较大,工业开发建设的政策也相对优 惠,加之开发时间比较长,该工业区的利用条件已比较成熟,已建成石嘴山恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 16 页 共23 页 钢厂、石嘴山电厂、恒远化工集团等多家大、中、小型工业企业,工业聚集 程度较高,适宜工业发展。 (三)个别因素 影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素,即宗地本身的 条件和特征,是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。估价 对象位置、面积、用途、临街状况、宗地形状、地质条件、基础设施条件等。 ⑴位置:石嘴山市惠农区钢电南路; ⑵土地面积:9868.00平方米; ⑶土地用途:工业用地; ⑷宗地形状:较规则; ⑸宗地临路状况:西临钢电路; ⑹地质条件:地势平坦,工程地质条件良好,利用上无地质、水文等不 良自然条件限制及自然灾害威胁; ⑺基础设施条件:地块内上下水、电、讯均接驳市政管网,地块内基础设 施的开发配套程度达到“五通一平”(即通电、通讯、通路、通上水、通下 水和场地平整)。。 综上,估价对象个别因素对地价无不利影响。恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 17 页 共23 页 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 (一)全国人大、国务院及有关部门颁布实施的法律、法规和规章 1、《中华人民共和国土地管理法》(2004 年8 月28 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉 的决定》第二次修正) 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国物权法》 4、《中华人民共和国公司法》 5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》 6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院 令第55 号) 7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号) 8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号) 9、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的 通知》(国土资发[2001]44 号) 10、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发[2003 年]383 号) 11、国土资源部《关于严格按国家标准实施〈城镇土地分等定级规程〉 和〈城镇土地估价规程〉的通知》(国土资发[2002]195 号) 12、国土资源部制定发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权 规定》(国土资源部令第39 号) 13、国土资源部办公厅“关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知” (国土资发[2006]114 号) 14、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通 知》(国土资发[2006]307 号) 15、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发 [2008]308 号) (二)自治区人大和政府及有关部门颁布的法规、规章及政策性文件 1、《宁夏回族自治区土地管理条例》 2、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区统一征地管理办法》 (宁政发[1997]120 号)恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 18 页 共23 页 3、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区城镇国有土地使用 权出让和转让办法》(宁政发[1995]49 号) 4、宁夏回族自治区人民政府颁布的《自治区人民政府关于加强国有土地 管理的通知》(宁政发[2001]95 号) 5、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区国有土地使用权招 标拍卖挂牌出让办法》(宁夏回族自治区人民政府令第55 号) 6、宁夏回族自治区物价局、财政厅《关于重新印发〈宁夏回族自治区征 地管理费暂行办法〉的通知》(宁价(费)发[1996]29 号) 7、宁夏回族自治区国土资源厅《关于印发土地估价结果备案办法的通知》 (宁国土资发[2003]12 号) 8、宁夏回族自治区人民政府颁布的《自治区人民政府关于印发宁夏回族 自治区工业用地出让最低价标准实施意见的通知》(宁政发〔2009〕52 号) 9、宁夏回族自治区土地估价师协会制定的《宁夏回族自治区土地评估行 业管理暂行规定》(宁土估协法[2005]2 号) (三)有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001) 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007) (四)其他资料 1、委托方提供的有关资料 ⑴石嘴山市人民政府颁发的“石国用(2003)第21344号”《国有土地使 用证》复印件 ⑵石嘴山市国土资源局核发的“石国用他项(2008)第190号”《土地他 项权利证明书》复印件 ⑶委托方提供的分割地块“宗地图”复印件 ⑷委托方《企业法人营业执照》复印件 ⑸估价对象宗地内道路、供电、供水、排水、通讯、供暖等方面的基础 设施资料 ⑹委托方提供的估价对象土地利用条件的资料 ⑺委托方提供的估价对象地上建筑物情况的资料 2、估价机构掌握的有关资料 ⑴石嘴山市自然条件、社会经济条件、行政区划和人口等方面的基本情 况资料 ⑵宁夏回族自治区统计局和国家统计局宁夏调查总队联合编制、中国统恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 19 页 共23 页 计出版社2008年8月出版的《宁夏统计年鉴》(2008) ⑶石嘴山市惠农区的基础设施基本情况资料 ⑷《石嘴山市城市区基准地价评估技术报告》 ⑸石嘴山市国土资源局上报自治区国土资源厅的征地费用资料 3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 ⑴估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地 条件等方面的资料 ⑵实地拍摄的有关估价对象土地利用状况的照片 ⑶估价人员实地勘察笔录 二、土地估价 (一)估价原则 1、合法原则 在评估过程中,应严格遵守国家、地方有关法律、法规,根据《城镇土 地估价规程》,坚持规范操作,要求在法律规定的条件下进行评估,对评估资 料的合理、合法性进行甄别;在设定地价定义时,应按合法原则,合法地界 定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件,确保评估结果的客观、 公正性。 2、替代原则 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或 大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同 时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价 格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块, 即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替 代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而 趋于一致。 3、变动原则 一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地 价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形 成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的 变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、 个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因 素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变 动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 20 页 共23 页 4、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调。因 为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要 分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时,一定要认真分析土地 与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格。 5、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收 益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满 足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以,土地价格是以该地块的效用 作最有效发挥为前提的。 6、多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原 法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于 不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时, 就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最 适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估 中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合 理的价格。 (二)估价方法 根据估价人员现场查勘情况,考虑到待估宗地登记用途和实际用途均为 工业,评估时根据该宗地《国有土地使用证》和中华人民共和国国家标准《土 地利用现状分类》(GB/T 21010-2007),设定为工业用地。根据待估宗地的 特点、具体条件和项目的实际情况,依据《城镇土地估价规程》,结合待估 宗地的区位、用地性质、利用条件、所在区域的土地市场情况和土地估价师 收集的有关资料,并结合该项目的估价目的,分析、选择适宜于评估待估宗 地土地使用权价格的评估方法。 1、采用的方法 ⑴根据石嘴山市人民政府《关于发布实施石嘴山市城市区基准地价的通知》 (石政发[2001]37 号),石嘴山市城市区基准地价已于2001 年5 月1 日公布 实施。待估地块处石嘴山市城市区工业Ⅱ级地段,可采用基准地价系数修正 法进行评估。尽管该基准地价成果未按照《城镇土地估价规程》的规定进行 更新,但可通过基准日等修正,得到与当前地价水平相适应的结果,基准地价 及其修正体系仍具有较好的现势性,至今仍在使用。故可采用基准地价系数恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 21 页 共23 页 修正法进行评估。 ⑵待估宗地所在区域有石嘴山市国土资源局向自治区国土资源厅上报的 土地征收费用标准资料及其他成本法可依据的费用及税费标准,经评估人员 调查,目前征收土地费用标准仍按该标准执行,故该资料仍具有较好的现势性, 可选用成本逼近法进行评估。 2、不采用的方法 ⑴考虑到待估宗地作为工业用地,其土地收益在实际估价中难以剥离和 确定,不适宜采用收益还原法评估; ⑵考虑到待估宗地所处区域工业用地的土地市场交易资料少,无法选择 到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例,不适宜采用市场 比较法评估; ⑶考虑到待估宗地系工业生产投资开发项目的土地,不属于详细规划控 制条件下大强度投资建设、高效利用的用地类型,不适宜采用剩余法评估。 综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。 (三)估价结果 1、两种估价方法的估价结果 根据国家有关法律法规、政策和委托方提供的有关资料,经本评估机构 人员实地查勘,遵循土地估价的理论与原则,按照评估工作程序,采用科学 合理的估价方法,选取依据充分的数据,考虑了本项评估的特定目的,分析 了待估宗地的土地市场环境,参照有关规定,并在认真分析现有资料的基础 上,经过周密、细致的测算,并结合估价经验及对影响待估宗地价格的因素 综合分析后,根据以上评估过程,分别得到不同估价方法的估价结果。 (1)待估宗地在评估设定条件下,采用基准地价系数修正法的测算结果 为117.0 元/平方米。 (2)待估宗地在评估设定条件下,采用成本逼近法的测算结果为103.0 元/平方米。 2、估价方法应用评价 根据估价人员现场查勘情况,据待估宗地的特点、具体条件和项目的实 际情况,依据《城镇土地估价规程》,结合待估宗地的区位、用地性质、利 用条件、所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料,并结合该 项目的估价目的,采用基准地价系数修正法和成本逼近法对待估宗地在评估 设定条件下的价格进行了评估,两种估价方法的结果接近。 (1)基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则,将估价对象的区位 因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格,是一种比较价格。 由于该方法有理论基础,可操作性强,易于掌握,故该方法适宜对本项目进恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 22 页 共23 页 行评估。由于该方法是通过替代原则,经过区域比较而求出的价格,同时基 准地价系数修正法有完善的修正体系,可信度较高。 (2)成本逼近法是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开 发费用两大部分作为“基本成本”,运用经济学等量资金应获取等量收益的 投资原理,加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土 地价格的基础部分,同时,根据国家对土地所有权在经济上得以实现的需要, 加上土地所有权应得收益,求得土地价格。由于上述过程使用的有关数据、 标准和参数的选取客观性、可靠性较强,故成本逼近法的测算结果具有较强 的可靠性与合理性。 3、地价的确定 上述两种估价方法均具有理论基础和较好的适宜性,且两种方法估价过 程使用的有关数据、标准和参数可靠性较强,故基准地价系数修正法和成本 逼近法的测算结果均具有较强的可靠性与合理性。 通过对待估宗地所处区域土地市场和土地价格的分析,结合待估宗地土 地利用现状、方法选择依据和估价过程数据取值的可靠性及本项评估目的, 考虑到两种评估方法的评估结果比较接近,可信度高,说明选用方法比较适 宜,反映了地价的现实水平。经综合考虑,本次评估采用两种估价方法评估 结果的简单算术平均值作为最终评估结果,则: 待估宗地单位面积价格=(117.0+103.0)÷2=110.0 元/平方米。 此次估价结果如下: 评估土地单位面积地价:110.0 元/平方米 评估土地总面积:9868.00 平方米 评估土地总地价:1085480.0 元 大写:壹佰零捌万伍仟肆佰捌拾元整。 货币种类:人民币元恒 正 评 估 HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构,全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价报告 第 23 页 共23 页 第四部分 附 件 附件一 待估宗地区域位置示意图 附件二 待估宗地现状利用照片 附件三 估价对象《国有土地使用证》、分割地块“宗地图” 和《土地 他项权利证明书》复印件 附件四 《估价委托协议书》复印件 附件五 委托方《企业法人营业执照》复印件 附件六 估价机构《企业法人营业执照》复印件 附件七 《估价机构注册证书》复印件 附件八 《土地估价师执业资格证书》复印件附表1-1 土地估价结果一览表 估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 估价报告编号:宁恒正(2009) [估T-Q]字第077 号 估价基准日:2009 年11 月5 日 土地使用权类型:国有出让 估价基准日的 土地使用权人 土地产权证号宗地位置 估价基准日 的登记用途 估价设定 的用途 容积率估价基准日的实际开发程度 估价设定 的开发程度 土地使用年 限(年) 土地面积 (平方米) 单位面积地价 (元/平方米) 总地价(元) 宁夏英力特化 工股份有限公 司 石国用(2003) 第21344 号 石嘴山市 惠农区钢 电南路 工业 工业 0.25 地块红线外“五通”(通 上水、通下水、通路、通 电、通讯),地块红线内 场地平整 地块红线外“五通”(通 上水、通下水、通路、通 电、通讯),地块红线内 场地平整 43.42 9868.00 110.0 1085480.0 合计 - - - - - - - - 9868.00 - 1085480.0 一、上述土地估价结果的基础设施状况及有关限制条件(见下表) 附表1-1-1 土地估价结果的基础设施状况及有关限制条件 估价基准日的土地使用 权人 地面平整 状况 周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况 通讯条件供气状况土地权利限制 规划限制 影响土地价格的其 他限定条件 宁夏英力特化工股份有 限公司 场地平整 西临钢电路 红线外接驳 市政供电网 红线外接 驳市政供 水管网 红线外接驳 市政排水管 网 无 红线外接驳 市政通讯网 无 抵押 工业用途现状开发利用 二、其他需要说明的事项: 1、待估地块权利状况等,均以石嘴山市人民政府颁发的“石国用(2003)第21344 号”《国有土地使用证》为依据确定,土地面积以委托方提 供的待估地块分割“宗地图”为依据确定。若最终确认的面积发生变化,则应重新评估,并以有关部门的最终认定为准。 2、本评估报告仅为委托方核定国有建设用地使用权市场价值提供价格参考依据。 3、本评估报告的估价结果自估价基准日起六个月内有效,即有效期为2009 年11 月5 日至2010 年5 月4 日。 宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 二○ ○ 九年十一月十日
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