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原创解析:中国房地产泡沫什么时候破?

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年07月24日 17:27:22

原标题:解析:中国房地产泡沫什么时候破?

解析:中国房地产泡沫什么时候破?

这个问题讲清楚非常复杂。

我尽量从简单的逻辑去剖析。

一、到底有没有泡沫?

答:

有泡沫。

大概高估了100%。

可从房价收入比、租金比与市场无风险利率对比得到。这个问题基本是没有异议的。注:部分人狡辩称三四线人口持续进入一二线,那么一二线的房子永远稀缺,可以永远涨,没有泡沫。这个说法纯属胡扯。任何资产都是稀缺的,问题只是价格。一二线房子的稀缺性已经通过价格充分反应,人口即使涌入,买不起,也谈不上需求,更何况现在一二线房价太高,人口流入趋势逐步放缓了。二、为何房价泡沫就是不破答:

房子持有者预期收益率等于租金率减去折旧率加上预期房价上涨率(目前的租金率大约和折旧率差不多)。如果房价上涨率高于无风险收益率加风险溢价率,那么持有房子就是合理的。由于中国从2000年之后,房价的年化增长率显著高于无风险收益率加风险溢价率,因此持有房子在经济上是合理的。这个可以解释2018年以前的房地产市场。2018年以后的房地产市场逐渐的不能由上述理论解释,因为事实上房价因为诸多因素(主要是居民杠杆过度没钱了)涨幅很可能趋势性的下降了,因此预期收益率曲线变了。但为何没有破呢?两个原因,

第一是时间不够长,毕竟才一年多,趋势扭转没那么快,这个不是主要原因。更大的原因,是目前政府堵住了房价泡沫破灭的漏洞。三、房价漏洞有哪些?怎么堵?答:

漏洞之一:供应过剩。

解决方案:政府控地。漏洞之二:资金外逃。

解决方案:控制资本外逃。漏洞之三:债务危机。

解决方案:各地方政府维稳控制。漏洞之四:个人需求崩塌。

解决方案:目前这个没有非常好的办法,这个是很大的弱点,但目前可控。四、房价什么时候跌?答:就看上面四个漏洞什么时候堵不上了,就要跌了。

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