原标题：解析：中国房地产泡沫什么时候破？

解析：中国房地产泡沫什么时候破？

这个问题讲清楚非常复杂。

我尽量从简单的逻辑去剖析。

一、到底有没有泡沫？

答：

有泡沫。

大概高估了100%。

可从房价收入比、租金比与市场无风险利率对比得到。这个问题基本是没有异议的。注：部分人狡辩称三四线人口持续进入一二线，那么一二线的房子永远稀缺，可以永远涨，没有泡沫。这个说法纯属胡扯。任何资产都是稀缺的，问题只是价格。一二线房子的稀缺性已经通过价格充分反应，人口即使涌入，买不起，也谈不上需求，更何况现在一二线房价太高，人口流入趋势逐步放缓了。二、为何房价泡沫就是不破答：

房子持有者预期收益率等于租金率减去折旧率加上预期房价上涨率（目前的租金率大约和折旧率差不多）。如果房价上涨率高于无风险收益率加风险溢价率，那么持有房子就是合理的。由于中国从2000年之后，房价的年化增长率显著高于无风险收益率加风险溢价率，因此持有房子在经济上是合理的。这个可以解释2018年以前的房地产市场。2018年以后的房地产市场逐渐的不能由上述理论解释，因为事实上房价因为诸多因素（主要是居民杠杆过度没钱了）涨幅很可能趋势性的下降了，因此预期收益率曲线变了。但为何没有破呢？两个原因，

第一是时间不够长，毕竟才一年多，趋势扭转没那么快，这个不是主要原因。更大的原因，是目前政府堵住了房价泡沫破灭的漏洞。三、房价漏洞有哪些？怎么堵？答：

漏洞之一：供应过剩。

解决方案：政府控地。漏洞之二：资金外逃。

解决方案：控制资本外逃。漏洞之三：债务危机。

解决方案：各地方政府维稳控制。漏洞之四：个人需求崩塌。

解决方案：目前这个没有非常好的办法，这个是很大的弱点，但目前可控。四、房价什么时候跌？答：就看上面四个漏洞什么时候堵不上了，就要跌了。

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