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【奇点智库】“运营前置”在特色小镇的投资体系里有多重要?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2019年01月11日 15:21:49

原标题:【奇点智库】“运营前置”在特色小镇的投资体系里有多重要?

为什么?有的小镇建成后,却难以实现快速盈利

为什么?有的项目投资后,却难以实现资金的安全退出

产融联创·高效运营,才是保障小镇项目高增长盈利的关键!

一、我们运营什么样的小镇产品?

春风十里小镇:中国首个共享度假小镇

小镇核心产品由“春风十里大街、春田奇幻岛、春光吉普赛、春晖颐乐园、春风十里阳春院子”五大板块构成。

春风十里大街:体验好吃、好玩、好看旅游度假产品的核心区,由乡关会客厅、【双创】赶集与雅集、产融联创展览馆、华夏美食饕餮荟、环球艺术酒店群、主题玩酷狂欢秀构成。

春田奇幻岛、春光吉普赛、春晖颐乐园:针对小朋友、年轻人、长辈们的田园度假需求,打造形成的千余项主题性共享度假创新项目,是田园综合体的重要组成部分。

春风十里阳春院子:建设共享度假小院、主题汤池温泉、生活服务港湾,提供归园田居、共享度假的生活方式。

小镇总规模3-5平方公里,总投资30-50亿(5年完成投资),投资回收周期约为3-5年。小镇核心区占地面积1平方公里(1500亩),周边辐射区域占地面积2-4平方公里(3000-6000亩),是聚集“智慧城市(镇)、生态环保、大健康、金融、文化、玩酷、科技、旅居、生活”等内容的理想小镇,是“政策风口、市场刚需、模式领先、资本青睐”的中国特色小镇标杆产品样板。

二、产融联创的核心竞争力是什么?

“资本+产品+运营”

产融联创,以“资本+产品+运营”的开发模式推动小镇项目的落地建设与运营变现,推动区域经济发展转型升级,满足政府产业招商、精准扶贫、经济发展等多方面诉求。

(一)资本端

依托春风十里产业基金及联动的银行、保险、信托、基金等多方资本,解决小镇开发钱从哪里来的问题。同时,合理利用资本与金融工具的杠杆效应,通过联营、参股、控股、收购等方式,提升产业的二次造血能力,促进小镇资产增值与项目持续盈利。

(二)产品端

联动周边的城市新区、产业新城、旅游景区、美丽乡村,将区域范围内优质的一产、二产、三产资源进行集聚、整合与深耕,实现品牌化包装与规模化运营,推动产业发展由“产”到“品”,提升商品的投资稀缺性价值,落地建设“春风十里大街、春田奇幻岛、春光吉普赛、春晖颐乐园、春风十里阳春院子”五大核心产品,打造产业核心竞争力。

(三)运营端

通过运营前置,解决小镇开发如何招商、招什么商、怎么盈利,落在哪里等问题。通过管理运营保障项目可持续的高增长盈利,实现资本投资的高效盈利与安全退出,推动区域经济做大做强,提升经济总量,产业优化升级。

三、运营板块如何来做?

运营前置&“1+5”运营管理体系,保障项目持续稳定现金流

(一)运营前置

在小镇开发建设过程中,通过将运营前置,系统化的整合资本投资、产业业态、规划策划、建设施工、品牌推广、销售运营等资源,结合政府产业招商的诉求,编制产业招商规划、投融资规划、空间落地规划。

运营前置,重点解决小镇的产业招商、产业升级、盈利项目、如何建设等问题,在项目前期确定产业组合与盈利项目,促进小镇的高效运营变现。

(二)“1+5”运营管理体系

小镇运营管理公司

小镇运营管理公司,负责春风十里小镇®项目的整体运营管理,输出春风十里小镇®的核心产品品牌、产融联创的开发模式以及项目的标准化运营管理流程,提供项目开发建设的资本、模式、产品支持,保障五大板块项目运营的可持续高增长盈利,实现资本投资的高效盈利与安全退出。

5大产品运营板块

5大产品运营板块包括:春风十里大街运营板块、春田奇幻岛运营板块(儿童)、春光吉普赛运营板块(玩酷)、春晖颐乐园运营板块(康养)、春风十里阳春院子运营板块,重点负责每个产品板块项目的具体运营工作。

结合不同板块的产品内容与运营模式,在项目投资、策划规划、开发建设、营运管理等项目全生命周期中,通过对进度、资金、质量、成本、销售、商业等各个业务点的管控,以及规范化、流程化和精细化的高标准运营执行,实现每个产品板块项目的持续增长盈利与稳定现金流。

(三)运营的要点与目标

1.不同开发阶段的运营要点

特色小镇的开发可分为土地一级开发、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期等阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态与产品特征,有不同的运营目标。

——土地一级开发

特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使 “生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,通过产业的价值提升土地的价值。

因此,土地一级开发必须结合产业项目开发,结合土地二级开发,只有这样才可能真正获取一级市场的利润。

——产业项目开发期

核心产业确定后,围绕这一产业,通过五大产品项目及其联动上下游产业的开发建设,打造产业集群,实现产业价值。

产业项目开发是其中的第一步,即紧抓产业链上的核心环节,在尊重市场及产业发展规律的基础上,集中人才、创业团队及资金等优势条件,集中攻破产业开发的各种难题,形成产业项目发展条件的聚集。

——产业项目培育期

产业项目培育期,运营的重点在于争取相关政策的大力扶持,包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢,对一些重点品牌或企业进行大力支持,引导他们与产业链条上的其他小型主体,建立互补、合作、共赢的关系,发挥龙头企业的引领带动作用,形成以商招商的产业招商模式。

——产业链整合期

产业链整合,即围绕主导特色产业,使特色产业、旅游产业及其他相关产业进行整合,构建一个有价值有效率的产业集群,实现产业联动与融合,从而增强产业活力、节约交易成本、形成产业抱团发展,推动区域经济发展。

这一时期的运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒,有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段,实现产业之间的有效聚集,形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。

2.产业IP导入

IP的导入对于特色小镇的开发来说,是盘活其现有存量资产的重要手段。IP的导入不同于招商引资,贯穿在特色小镇开发的全过程中

IP已不仅仅是“知识产权”四个字可以概括的了,其涵义可以理解为“核心吸引力+全产业链”。“核心吸引力”是IP的主体内容和品牌形成的基础,全产业链则是后续开发的延展性。

结合五大产品的特征与类型,导入项目IP、运营IP及服务IP等不同内容。具体分类如下:

3.盈利模式组合

门票模式:主要以景区、游乐园门票为主。

综合收益模式:主要包括有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等,比如丽江古城。

产业收入模式:依靠产业上下游项目的联动运营实现长期的稳定收益。比如中国首个云计算产业生态小镇——西湖云栖小镇。

地产收入模式:包括度假、养老主题的公寓,以及旅游商业等。

资本运作模式:此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式,首先需要做好战略规划与运营前置,在此基础上引进战略投资者,最终实现上市,或者通过资本运作,实现融资和资本的安全退出。比如,乌镇到2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游,是资本运作的成功案例之一。

小镇项目的运营要想获得持续稳定的现金流收益,需要对以上的几种盈利模式进行组合,依靠多种盈利模式来支撑小镇的经济产业发展。

四、五大板块需要什么样的支持?

资本+产品+运营

好吃、好玩、好看,同时又具有持续盈利能力的小镇产品,是小镇开发建设成功的关键因素。而好的小镇产品只有靠资本与运营,才能实现稳定现金流与高增长盈利。资本,解决小镇建设钱从哪里来的问题;运营,解决小镇产品如何赚钱的问题。“资本+产品+运营”的产融联创发展模式,实现完整的产业升级体系与投资收益生态链,是五大产品板块运营的关键条件。

同时,在五大板块的产品运营过程中,需要不断的为各个板块产品导入超级IP项目,丰富产品的业态内容与提升变现能力,通过精细化的高标准运营执行,保障项目的持续变现,实现小镇项目的稳定现金流,以及资本投资的高增长盈利与安全退出。

产融联创·高效运营,才是全面保障小镇项目高增长盈利与资本投资安全退出,实现区域产业升级与经济增长的“金钥匙”。

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