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房屋、股票、债券、黄金,新的经济形势下,个人资产财富如何配置

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年03月12日 17:24:16

原标题:房屋、股票、债券、黄金,新的经济形势下,个人资产财富如何配置

每个人的财富构成,主要有:现金、存款、房屋、股票、债券、黄金等。现金和存款的价值主要受真实的通胀率所影响,而真实通胀率高是通胀型经济体的特征,此时现金和储蓄的地位会不断下降,相反,通胀率低,现金和储蓄的地位就会提升。而有价证券(股票、债券)和房产主要受价格影响,价格越高,价值提升,反之亦然。

一、中国居民财富构成及发展路径

改革开放后,中国主要通过基本建设拉动经济增长,这就形成了通胀型经济体,这意味着现金和储蓄的地位下降。所以,改革开放之初中国是高储蓄国家,现在这种情形已经得到了根本性的改变。

当上世纪后期中国进行了住房体制改革之后,基于房屋的需求旺盛,价格上升,人们就加速放弃了现金和储蓄,追逐房屋。到去年底,国人约78%的财富都由房屋体现,无论现金、储蓄还是有价证券在国人的财产组合中都下降到了很低的位置,就是这一趋势下的必然。今天,房地产的价值基本就决定了国人的财富水平,几乎每个人都在盯着房价并追逐房子。

在未来,中国很可能还会维持通胀型经济体的发展模式,现金、储蓄和有价证券的地位难以得到明显的提升,不过随着经济周期波动,股票、债券在中短期内还是有一些投资机会的,关键是要选择好进入进出的时间点,并制定风险对冲计划,合理配置投资品种;同时,随着人口结构、市场容量、经济政策等原因,房屋的金融财富属性将逐步消失,进入减持窗口。

那么,未来什么值得投资呢,投资什么风险最低呢,一是要看其流动性,二是要看其普遍接受性 。以此为标准,以金银、原油、农产品为代表的实物、以信誉为代表的无形资产的地位会不断上升。例如,投资黄金具有一定的保值功能。

二、房屋:金融属性逐渐丧失,进入减持窗口

1、二手房流动速度大幅下降

动态跟踪房地产的价值走向,最重要的数据是二手房的流动率。首先,购置房产,最终变现回多少购买力,取决于二手房的价格。因此,二手房价格最终决定个人财富的多寡和买入卖出过程中的盈亏。其次,二手房价格分为挂牌价格和实际成交价格。这就涉及流动性的问题,当流动性充沛时,个人可随时卖出变现,挂牌价格即成交价格;当流动性下滑时,个人欲卖出房屋、实现房屋所代表的价值(购买力)就会越来越困难。此时,市场上标出的二手房价格就无法真实用于计算自有房屋的价值,因为成交的周期变长,或者需要降价才能变现为购买力,也可能根本就卖不出去。随着房屋流动性的下降,卖不出去的房屋就会越来越多。这种卖不出去的情形,就是说楼市被“冻”住的状态。

当一种商品卖不出去的时候,就说明没有了价格,也就失去了基于金融属性的价值(即失去了购买力)。因为基于金融属性的价值是数量乘以价格,房屋的价值和购买力体现为面积乘以价格。

不同的商品失去了基于金融属性的价值之后,还会体现出其它方式的价值,一套房子卖不出去的时候,失去了基于金融属性的价值,但居住的价值依旧存在(房屋过剩的时候,一定比例的房屋也会失去居住的价值)。

所以,对于房地产市场来说,二手房的流动性是十分重要的。

进入2019年之后,虽然媒体不断发表房地产市场开启小阳春的消息,但二手房成交低迷的情形还在延续。根据贝壳研究院的数据显示,2月北京二手房网签量只有6057套,环比减少42.2%,与去年同期相比则减少了17.7%,广州的情形更差。根据阳光家缘的数据显示,2019年2月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为1611宗,较1月(3090宗)环比大幅下降47.9%,较去年过年同期(3132宗)大幅下降48.5%,成交量创近4年以来新低。

同时需要指出,今年过年过后的两周(也就是市场所称过年过后的小阳春开启时间),市场成交的反弹力度远不及2016年、2017年和2018年同期。这很可能说明上图中的“红线”又开始了下行走势,二手房的流动性继续下降。

上述现象也会体现在二手房的成交周期上。过去一年多,上海应该属于房地产市场最稳定的主要大城市,但贝壳研究院的数据显示,去年12月份上海链家房源成交周期为115.8天,比低点拉长54天,上涨幅度达86%,成交周期明显拉长。

不断有人埋怨,卖出二手房需要半年多甚至一年多的时间,原因就在这里——二手房的流动性在快速下滑,成交周期在大幅拉长。

2、房地产的财富属性正在消失

未来,随着新房不断流入市场,二手房的存量会继续膨胀,意味着二手房的流动性就会继续下降,成交周期将更长。这是人口趋势、居民的债务率、现金和储蓄在居民财产中的占比、房屋由供不应求到供过于求的转变等综合因素所决定的。

一旦主要二手房中介的房源成交周期上升到一年以上的时候,就可以理解为很难卖出去了,难以实现以房屋为代表的基于金融属性的个人财富,也就难以变现为个人的购买力;成交周期需要两三年甚至以上的时候,就可以理解为难以成交。此时,房屋代表的基于金融属性的财富就消失了,个人的购买力也就会大幅丧失。

所以,在今天的局势下,房地产市场在整体上已经失去了投资的功能,因为基于金融属性的财富功能在丧失,难以变现回购买力,只能逐渐回归居住属性。这正如所说:“房子是用来住的,不是用来炒的。”

3、2019年房价不会出现大幅度波动

分析人士指出,对于房地产,已经进入减持窗口,但2019年房价并不会出现大幅度波动,但是如果在“房住不炒”的政策背景下,房价长期走L型,对于用杠杆买房的投资者来讲就意味着亏损。

过去20年,房地产属于大类资产中唯一走牛的资产,同时这也意味着该类资产的风险在集聚,因此从现在开始就要特别审慎了。如果房地产在个人资产组合中所占比重过大的话,则应该减配。今后国家在租赁用房方面势必要加大投入规模,随着人口老龄化,房地产未来前景不能太乐观。但同时,中国经济周期实际上就是房地产周期,故为了平滑周期,就需要维持房价的相对稳定,避免大起大落。

三、股票(权益类资产):把握结构性机会,投资具有估值优势的新兴产业、行业龙头及技术型企业股票

股票价格反映的是未来,未来预期好,股票价格上涨;未来预期不好,股票价格下跌,去年中国股市一路狂跌,就是因为中美贸易摩擦、金融去杠杆等一系列因素叠加,导致企业和消费者信心下降、对未来充满悲观情绪。

不过股票跌到一定水平,则意味着估值被低估,投资价值重新显现。目前,从市盈率看,中国有不少行业龙头、大市值公司的估值水平比美国同类企业明显低,其投资价值已显而易见。同时,还有些企业具有创新能力、有专利技术、有品牌优势的,同样具有投资价值。去年底、今年初,大批外资机构携巨量资金进入中国股市,也是看到中国股市已经跌倒谷底,大量股票价值被低估了。

结合经济形势分析,随着经济总量规模越来越大,增速下行成为铁律,在经济增速缓慢而持续下行的背景下,中国经济会逐步步入到存量主导阶段。存量主导阶段,资本市场更多是来自于结构性的机会,而不是趋势性的机会。因此,在投资方向上,专业人士建议,要更多选择产业升级背景下向上发展的新兴产业,或者是有民族品牌的,或者有行业龙头地位,有独创性技术的企业。

四、债券:股市低迷、货币宽松时适宜中短期投资

与股票相比,债券通常规定有固定利率,与企业绩效没有直接关系,即便企业破产,债券持有者享有优先于股票持有者对资产的索取权,债券显著特点就是风险较低、收益较稳。

1、2018年债券基金表现最好

2018年,股市收益整体扑街,货币基金收益接连下滑。Wind数据显示,截至2018年末,股票型基金、混合型基金去年全年平均收益率-25.08%、-14.3%;货币基金的七日年化收益率也由年初的4.67%回调至年底的3.43%。纵观公募市场,唯有债券基金风景独好,实现了4.2%的平均收益率。

2、影响债券市场走势的因素

首先,从历史上看,债市和股市有一定关系,呈现“跷跷板”效应。主要原因可能在于避险情绪,比如:去年,股市大幅震荡,投资者出于避险考虑,大批资金涌入债市,债基也随之水涨船高,规模一举突破30万亿元,比之2017年底资产规模增长56.76%。拉长时间看,近十年中股、债两市出现负相关,也就是“跷跷板效应”的年份占比40%,Wind数据显示,在2010年、2012年、2013年、2018年,在股市表现不好的情况下,债基取得了相对不错的正收益。当然,“跷跷板效应”也不是绝对的,市场偶尔也会出现“股债双杀”以及“股债双牛”的情形,所以投资债券并不是高枕无忧的,债市也有牛熊市场之分。

其次,影响债市走势的因素还包括国家货币政策、信用风险和通货膨胀等。当国家经济增速缓慢,货币政策流动性宽裕,利率就会下调,与利率呈反向关系的债基收益就会有较好显示;信用风险就是债券存在欠债不还的风险,而影响公司偿还能力的可能是整个市场环境不好,行业产能过剩,也可能是企业自身经营不善等因素;最后,严重的通货膨胀,对股市、债市都是极大的坏消息,会侵吞掉投资者的实际收益。

3、债券市场今年具有较大配置价值

分析人士认为,债市基调不变,中短期将延续牛市行情。

对于2019年来讲,将是低通胀环境,美联储加息步入尾声,国内则仍有降息可能。在低利率的环境下面,债券市场还值得配置,尤其是利率债和高等级的信用债。

五、黄金:作为避险品种,可配置一些

未来一段时期,随着全球经济增速的下行,衰退的趋势越来越明显,避险性需求会进一步增加,黄金作为一个避险工具是值得配置的,因为黄金又是国际定价的,所以对国内投资者来讲,黄金还是一个应对人民币汇率变化的保值类避险品种。

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