机构:地产股将迎来年内最大的波段机会(荐股)

华股财经 2011年08月11日 15:24:36 来源:中国证券网
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  广发证券:地产股将迎来年内最大的波段机会(荐股)

  中金公司:看好销售推动的地产板块系统性机会(荐股)

  国信证券:看好8月份地产股的“比较优势”(荐股)

  申银万国:依然看好房地产板块(荐股)

  海通证券:地产板块进入左侧投资区域(荐股)

  东方证券:地产股已处阶段性反弹“前夜”(荐股)

  东方证券:三季度下半段仍可期待地产股价值修复行情(荐股)

  国泰君安:关注8月房地产推盘高峰(荐股)

  兴业证券:房地产板块8、9月走势乐观(荐股)

  国金证券:地产板块估值吸引力提升(荐股)

  浙商证券:战略性配置地产股(荐股)

  广发证券:地产股将迎来年内最大的波段机会(荐股)

  围魏救赵——为什么美国主权信用危机对地产股反而构成了短期利好?

  最近几天,美国主权信用危机的爆发对A股市场产生了猛烈的冲击。然而,令人诧异的是,周二,在万科、招商地产略偏乐观的中期报告催化下,地产股反而带动了指数触底反弹。对此,我们的看法是,市场的这种表现至少是有理由的。我们的解释如下:

  第一、 美国经济走向衰退已是必然,对中国经济也将产生影响。在我们看来,这次的主权信用危机与08 年的次贷危机是根出同源的:美国的过度消费导致其债务沉重,难以为继;而以中国为首的出口国为其提供了商品和融资。现在,是到了对这种不平衡格局进行彻底清算的时候了。如果这么看,美国经济的长期走弱势在必然。

  其次,美国经济下滑将对中国经济的放慢产生作用,这也是很容易理解的。2008 年,金融危机爆发之后,无论是中国经济还是房地产市场都出现过急剧降温的情况。

  第二、 中国的紧缩政策可能面临拐点,房地产调控面临巨大的挑战。

  当前,无论是紧缩货币、房地产调控,还是清理地方融资平台,都可视为紧缩的政策组合。虽然经济尚未出现明显下滑,但在资产市场上,楼市缩量、股价下跌,已经明显地反映出来了。

  现在,当外部环境出现急剧变化的情况下,这一系列的紧缩政策也将面临更多的挑战。对于房地产调控而言,二三线城市限购名单正处于将出未出之际。有理由相信,在中央与地方政策博弈的天平上,有可能发生微妙的变化。或许,公众等来的将是限购名单比预期的要短一些。

  第三、 地产股将迎来年内最大的波段机会。

  无论是中国的经济政策还是房地产调控,面临的都是长期和短期的矛盾。从长期来看,坚持转型无疑是正确的,但短期或许要先过了防止经济硬着陆的坎。在长痛与短痛之间如何选择?如果要赌一下的话,我们会选择长痛。

  今年以来,我们一直坚持对地产股保持谨慎的态度,主要的理由是:在货币紧缩和政策调控下,房地产市场难有好的表现,地产股也难有大的行情。但是,现在可能是迎来转机的最佳时刻了。如果,8 月底公布的二三线城市限购政策弱于预期,那么地产股有可能迎来年内最大的波段行情。

  第四、 选股策略:就赌二三线

  如果我们以上的推理是正确的话,那么选股策略就应该赌二三线地产股:荣盛发展(002146)、中南建设(000961)、中天城投(000540)。当然,如果我们对波段行情级别的判断准确的话,大股票也应该有表现。推荐次序为:万科、保利、招商、金地。(广发证券研究中心)

 

  中金公司:看好销售推动的地产板块系统性机会(荐股)

  数据前瞻:我们认为房价将随着供应释放而缓慢调整,开发投资则将呈缓慢持续下降趋势,而新开工、土地购置将随着三、四线城市市场销售放缓而逐步走低,全年的住宅价格将实现稳中有降,预计投资和销售数据九月份以后有望逐步回落。

  公司层面,与行业26%销售额增速比较,目前已经公布销售数据的公司,其销售额同比增幅50%以上的有:万科(64%)、中国海外(82%)、华润置地(74%)、龙湖(67%)、宝龙地产(86%),龙头公司市场占有率持续提升。

  估值与建议:

  总体看来,投资依然维持在高位,房价还在上涨,短期内政策要退出有难度,但随着三季度末开始供应增加,房价平抑,我们看好销售推动的地产板块系统性机会,三条主线值得关注1)高销售、有业绩龙头,2)保障房受益个股,3)商业地产,A 股推荐万科、招商、首开、中国建筑、金融街;H 股逢低吸纳中国海外、龙湖、华润置地以及碧桂园。(中金公司研究部)

 

  国信证券:看好8月份地产股的“比较优势”(荐股)

  景气继续向历史底部靠拢

  去年已预售在建工程的高投入是目前房地产投资增速回落速度较慢的主因,预计下半年回落速度会加快。行业景气早已在去年3月见顶后掉头向下,目前与05及 08年8月份低点相当,上两轮周期景气触底的时间分别发生在05年12月和09年2月,景气触底前半年左右,地产股即迎来反转!统计分析表明,地产股指数与未来3-4月时候的景气指数相关度最高。

  “情绪化打压地产”与“财政扩张”乖违相悖

  财政扩张势必更倚重土地财政,但地产却不断被打压,调控已陷入非理性和情绪化:“让房价回落到合理水平”是情绪化开始,“房价下跌50%银行可承受”表明“情绪化”进一步发酵,这也导致经济预期陷入混乱。

  政策对投资地产股的负面边际效应在递减

  理性地看,政策有“纠偏”必要,但在情绪化下,不排除偏颇下去直到危机爆发,若此,将给A股带来巨大系统性风险!由于地产股估值比08年大底还低,已部分反映了政超调风险,反而具备防御性,因此,政策偏颇对投资地产股的负面边际效应在递减。

  可售量上升,但房企应对策略得当

  新建住宅可售量的确在上升,但与08年高位相比还有差距,且部分城市仍居历史低位;而且由于调控预期来得过早,房企经历 “08一劫”后更为成熟,面对可售量上升,大企业普遍用“不拿地+低价抢跑”来应对,小企业或与大公司合作,或开始战略转型:涉矿、养猪……。不拿地和转型,势必导致土地出让金大幅下挫及未来商品住宅供应大幅下降,从而有望倒逼政策“纠偏”,低价抢跑则有利于改善政策面的不友好。

  维持中期策略看多地产观点,建议趁低加仓至超配

  增加供应和分配好房地产繁荣带来的利益方为调控房价正道,“限”字当头的调控若不及时纠偏,势必会造成“激励不相容”的多输局面。我们继续维持中期策略《配置选择下的比较优势》看多下半年地产股的观点,近期推荐组合:世茂股份、“新、中、华”、苏宁环球、ST东源、万科等。(国信证券研究所)

  申银万国:依然看好房地产板块(荐股)

  投资要点:

  7月销售面积同比增幅较上月有所回落,环比下降明显,主要系推盘较少,去化率偏低。1)2011年7月全国商品房销售面积和金额分别为7618万平方米和4263亿元,分别增长17.8%和39.0%,增幅较上月有所回落;从环比角度看,7月销售面积较6月下降明显为33.7%,幅度较往年统计性因素 -20%左右的水平大;2)销售疲软的原因主要是前期销售超预期,市场需求释放较快,导致7月推盘量少,有效需求不足;以及受政策影响购房资格更为严苛, 导致尾盘去化率偏低。

  7月房地产开发投资同比增速有所上升,新开工仍高位运行。 2011年7月,全国房地产开发投资额5623亿元,同比增长36.6%,较上月28.9%的投资增速有所回升,我们认为这一现象主要由去年7月投资低基数造成,资金面收紧带来的压力仍在持续;我们认为,全年的投资增速在27%,四季度投资将逐月下滑。2011年7月新开工面积1.57亿平,同比增长 34%,超过市场预期。我们认为,目前新开工面积维持在高位主要是由于统计中保障房开工量加大所致。

  从资金来源来看,增速较上月有所回落,开发商资金压力继续增大,这主要由于较差的信贷环境所致。7月房地产资金来源6861亿元,同比增长33%,较上月34.5%有所回落,其中国内贷款和个人按揭贷款分别同比增长3%和16%,说明差别化信贷导致的较差信贷环境仍是资金收缩的主因。自筹资金占比相较上月略有攀升,为40.3%,为 08年12月以来的最高水平,反映房地产企业通过多种渠道解决短期资金压力问题的难度在加大。开发商资金压力继续增大,7月房地产投资额占房地产资金来源总和的比例上升到66%,较上月64%继续攀升;而投资额已经连续3个月超过销售额,显示开发商整体的资金状况仍在不断收紧。

  上调全年投资累计增速预测至27%,新开工至18%,维持其余各项预测。由于投资收缩时间晚于我们的预期,且房地产开发商资金面、销售市场情况没有08年差,但资金仍在不断收紧,我们上调全年投资增速至27%,但趋势判断不变,下半年投资将逐月下滑;同时考虑土地购置因素,当前土地市场调整幅度有限,且下半年供地量将加大,上调今年新开工同比增速至18%。

  维持行业看好,等待9月推盘再起。7月份政策预期带来的调整将被市场慢慢消化,我们依然看好房地产板块。逻辑维持不变:1)股票在低位;2)政策见顶,风险释放,基本面下行风险可控;3)政策曲线下行将形成股票上行的刺激因素。由于8月份亮点不足,建议投资者关注在其他投资领域上逐步拓展以及盈利模式相对独特的公司,包括新湖中宝、苏宁环球、st东源、st国祥,一线的首推仍为保利。(申银万国证券研究所)

 

  海通证券:地产板块进入左侧投资区域(荐股)

  板块进入左侧投资区域。我们在7月7日,央行年内第三次加息时指出板块后期进入短期震荡,一线个股下跌10%-15%左右将是较佳介入位置。在7月15 日有关限购扩大报告《限购城市数量或将扩大,调整仍是介入机会》中进一步重申了该观点。我们目前继续维持该观点,同时提示板块基本进入左侧投资区域。

  继续围绕五因素综合择股。我们继续围绕6月27日报告《关注超跌地产个股(II)—五因素择股逻辑》进行选股,重点推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、首开股份(600376)、福星股份(000926)、中国国贸(600007)、亿城股份(000616)、世茂股份(600823)、金融街(000402)、世联地产(002285)和苏宁环球(000718)。(海通证券研究所)

  东方证券:地产股已处阶段性反弹“前夜”(荐股)

  8 月9 日申万房地产板块整体涨幅1.17%,涨幅位于23 个一级行业之首,其中龙头地产股表现抢眼。对今日地产股走势,我们并不意外,因为:无论从地产股的投资价值还是投资时点看,地产股的机会都已远远大于风险。

  研究结论

  从我们曾提出的6 个维度看,地产股价值优势依然很明显。PE 底部、PB 底部、相对PE 底部、RNAV平均折价25%、DCF 测算结果显示万科股价已包含非常悲观预期、从产业资本看“招保万金”股价对应的土地成本甚至低于公司2008 年以来的拿地成本。

  当然,若房价大幅下跌,地产股的价值将无从谈起。但无论是从下半年的供求关系还是信贷量来看,我们判断下半年整体房价大幅波动的可能性较小。

  从全年供求关系看,若扣除非销售性保障房的影响,假设11 年商品住宅销售面积同比不增,则11 年供销比约为1.18,虽较10 年0.99 明显改善,但远不及08 年的1.4,供应对房价的冲击有限。

  从信贷量看,仍可支撑11 年楼市成交量的相对稳定。假设下半年新增人民币贷款3.5 万亿(相当于全年7.67 万亿)、流向房地产购房贷款比例12%、购房贷款占商品房销售金额的14%,则11 年商品房销售金额将达到5.46 万亿,同比增4%,在下半年销售均价较上半年不变化或小幅下降5%的情况下,则对应11 年商品房销售面积同比降5.4%或0.5%,销量仍可较为稳定。

  从投资时点看,现在已是地产股阶段性反弹前夜。政策面和基本面左右地产股趋势,趋势的底部特征往往是“出台政策利空+基本面不好的预期+估值底部”,顶部特征往往是“预期将出台政策+已经很好的基本面+估值高位”。目前的状态是:国务院提出二三线城市限购,7 月销售表现平淡,股价再次下跌至历史底部估值区域,这显然已是地产股趋势的底部特征。而走出底部,需要两个条件:1、二三线限购的城市和力度明朗化;2、部分重点城市出现“环比价跌量升”的基本面走势,我们预计三季度下半段有望具备上述两个条件。所以,从投资时点看,已可加大地产股配置。

  当行业整体增长放缓甚至不增长时,龙头公司仍可通过市场占有率的提升继续增长。万科11 年上半年市场占有率达到2.67%的历史新高就是证明。我们建议继续配置销售优秀、业绩锁定性高的龙头“招保万金”、首开、中南、金融街、华发、荣盛等。(东方证券研究所)

  东方证券:三季度下半段仍可期待地产股价值修复行情(荐股)

  销售市场——成交量微升,单周去化率处于较好水平

  本周14个城市成交量环比增2.1%,同比增11.7%。其中一线城市环比降12.6%,同比降1.6%;二线城市环比增12.5%,同比增20.6%。二手房方面:我们跟踪的5个城市二手房成交量整体环比降17.5%,同比降36.8%。

  7个城市新房整体库存环比增0.2%;去化周期升降至34周。

  单周新增房源回升,周去化率处于较好水平。本周新增房源较环比增47%;新增房源去化率94%,新增房源去化率处于较高水平。

  深、沪市区中高端楼盘成交占比大拉高均价。上海本周均价涨13.4%,内环以内成交占比大幅上升拉高均价;深南山区华侨城纯水岸(5.8万/平米)成交占比大拉高深圳均价。

  土地市场——推地量微升,溢价率维持在低位

  推地量微升,溢价率维持在低位。24个重点城市本周共推出住宅用地建筑面积555万平方米,环比增9.5%,同比增240%;24个重点城市共成交住宅用地建筑面积350.9万平方米,环比降24%,同比增308%。24个重点城市楼面地价1288元/平米,溢价率5.2%,溢价率维持在低位。

  地产股投资策略

  政策面,需要等待二三线城市限购令细则落地,但股价对其已有较为充分的反映,一旦限购城市和限购力度相对明朗后,则是政策阶段性真空期,而这一时间点可能在8-9月。

  基本面,继5-6月供应小高峰后,9月又将迎来供应大量上市的时间点,伴随供应上市出现价格的阶段性调整是大概率事件,届时成交也有望明显上升,“价跌量升”至少将成为阶段性主题。

  股价已包含对现在政策和基本面均不好的预期,下跌空间不大,三季度下半段仍可期待地产股的价值修复行情。我们建议继续配置销售优秀、业绩锁定性高的龙头“招保万金”、首开、中南、金融街、华发、荣盛等。(东方证券研究所)

 

  国泰君安:关注8月房地产推盘高峰(荐股)

  板块估值安全边际:A 股主流公司11年PE13倍,RNAV折21%。一线11年PE10倍,RNAV折23%;二线11年PE13倍,RNAV折22%;三线11年PE13 倍,RNAV折10%;地产+X11年PE13倍,RNAV折25%;商业地产11年PE17倍,RNAV折26%。

  基本面下半年或中期判断:库存、可售存货显著上升,去化继续下降,房价适度下降,销量增速下降,商品房新开工和投资增速下降;龙头公司销量大幅跑赢行业,销售、土地储备、在建等市场份额大幅上升;保障房开工和投资同比大幅增长,能延缓但不能扭转行业下降趋势。

  媒体信息:开发商增量资金获取非常紧张。住建部官员称楼市限购今年内不取消,下半年政策放松可能性几乎没有。银监会、四大行等通严厉收紧对房地产信托融资的支持。

  维持7月中旬调研综述报告中短期板块震荡调整的判断,龙头公司7月销售受到推货量暂时下降及政策预期影响会有所下滑。

  维持中期战略性看多的积极观点,行业增持评级。政策面维持严控,基本面适度调整在先、政策面回归正常和局部放松在后,龙头公司强者恒强。推荐高周转和销售超预期龙头(保利、首开股份、万科、金地、招地、华侨城等)、兑现X预期能力强的地产+X(新湖中宝、宝安、建发、黑牡丹等)。

  兴业证券:房地产板块8、9月走势乐观(荐股)

  7 月份住宅整体销售情况依然不温不火,预计去化情况平稳。各城市环比小幅波动,统计的重点城市新房销售平均环比与6 月持平,环比下降的城市数量约占60%,同比平均上升约56%,同时库存小幅上升,去化情况没有明显的改善。各城市二手房销量略有上升,升幅在10%左右,二手房销量略高于去年5、6月份的水平,但仍远低于2010 年的4 季度。

  7 月份全国百城房价平均涨幅继续趋缓,但大规模实质性降价尚未出现。百城价格指数涨幅连续两个月下降,但仍高于2010 年年7 月份的水平,楼盘实质性的降价还没有大规模地出现。一线城市7 月份房价涨幅普遍有所上升,涨幅高于全国平均水平。

  土地市场依然平淡,流拍现象时有出现。7 月份全国130 个城市土地成交推出量与成交量环比降幅在30%左右。重点城市7 月地块推出数量略有增加,但出让金小幅下降7%左右;土地成交的平均溢价率从3月份以来持续下降;7 月份的流拍现象依然时有发生,流拍率较6 月有所下降但仍在历史的高位。

  7 月份是从放松预期强烈到预期落空的调整阶段,地产板块跑输大盘。7 月份地产板块整体下跌3.1%,同期大盘下跌2.2%,房地产板块跑输大盘1 个百分点,在22 个一级行业中排名第20。

  截止7 月底新一轮限购范围尚未出台,限购扩大对上市企业的边际效应可能有所减弱,预计三季度地产实际调控力度总体稳定,但短期政策预期可能仍将反复。我们预计三季度中后期会出现较大范围的楼盘低价入市的情况,合理定价将使去化稳定同时销量上升,而政策总体平稳,因此我们仍然对8、9 月份地产板块的走势较为乐观,等待限购政策逐步出台后是较好的投资时点。

  政策的影响、企业的销售情况及业绩将是8 月个股推荐的主线,推荐万科A、保利地产、金地集团。对于主要项目已处于限购区域的企业如金地集团受限购扩大的影响较小,而处于未限购区域的企业短期可能需要观察;低价入市促进楼盘去化有利于万科A、保利地产等主要针对刚需的高周转企业;8 月为中报密集期,预收账款较多且资金情况良好的企业业绩确定性较高,而资金偏紧的地产企业结算净利润可能低于预期。(兴业证券研发中心)

 

  国金证券:地产板块估值吸引力提升(荐股)

  评论

  投资和新开工环比回落:7月单月投资和新开工环比6月分别下降25%和33%,符合预期,因为虽然保障房投资同比增幅较大,但商品房回落效应终于在7月份得到体现。由于投资和新开工在去年下半年的基数较低,所以7月单月两者同比增速仍实现36.6%和34%的增长,1-7月累计投资和新开工面积也较 1-6月份分别上升0.7和1.3个百分点,达到33.6%和24.9%。未来随资金的紧张和市场预期的调整,新开工和投资仍将处于回落的趋势。我们对全年投资和新开工仍维持25%和11%增速的判断。

  销售下降符合预期:1-7月全国商品房销售面积和销售额同比增长13.6%和 26.1%,分别较1-6月上升0.7和2个百分点。7月单月销售面积和销售额同比增长17.8%和39%,环比下降34%和29%,符合我们预期。预计 8月份销售仍将处于低位,因为8月为传统淡季,而限购范围扩大预期也使得部分购房者陷入观望情绪,维持推盘高峰将在4季度出现的判断。预计下半年市场销售表现也会有所分化,上半年销售较好的龙头公司销售同比增幅将有所回落,而上半年销售不佳的区域公司则会加大推盘力度。

  银行贷款和定金及预收款合计占比达到历史最低:1-7月房地产开发资金来源同比增长23.1%,除外资和国内贷款外各类资金来源增速均有所上升,银行贷款和定金及预收款分别同比增长6.4%和29.1%,但资金环境仍然趋紧。

  分析各项资金来源比重,自筹资金占比进一步上升到40.3%,银行贷款占比则进一步下降到16.8%,但定金及预收款占比却有所回升,较上个月25%提高了0.2个百分点。定金和预售款增速高于销售额增速,主要是受信贷政策影响,首付比例提高,一次性付款比重增加影响。银行贷款和定金及预收款是开发资金最主要的两个来源,我们测算两指标合计增幅降至9%,开发商将达到资金警戒线被动降价,截至7月这一指标为19%,未来随资金面的进一步趋紧,价格僵持的局面可能在四季度打破。

  投资建议

  短期投资策略仍以自下而上为主,由于近期地产板块估值的下降幅度超出未来基本面可能下降的幅度,估值吸引力提升,建议逢低增持绝对价值明显低估相关公司,推荐首开股份、华业地产、雅戈尔和华侨城。(国金证券研究所)

  浙商证券:战略性配置地产股(荐股)

  维持行业“看好”投资评级当前市场对于房地产行业悲观预期无非是在宏观调控下“销售萎缩、房价下挫、资金链断裂”而已。然而,事实胜于雄辩。第一,在 “限购、限外、限贷、限价”的背景下,得益于刚性需求的支撑和三四线城市“长尾”效应,商品房销售趋稳回升;第二,保障房建设任务平衡地方房价控制目标, 结合负利率的货币环境,真实房价整体稳中有升;第三,尽管“从紧”货币政策环境下,房地产行业资金链有趋紧的态势,但在自筹资金和销售回款共同支撑下,行业资金显然较市场预期乐观;最后,保经济增长平衡抗通货膨胀,在欧美日外围经济重陷动荡的背景下,保持国内经济稳定增长尤为重要;尽管7月CPI为 6.5%高于6月6.3%,但“从紧”的货币政策其持续性不强。基于上述分析,我们维持行业“看好”评级,建议战略配置地产股,重点推荐荣盛发展 (002146)、凤凰股份(600716)、新湖中宝(600208)、滨江集团(002244)、宁波富达(600724)和合肥城建 (002208)。(浙商证券)

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