谭浩俊:棚户改造比农民工进城更切合去库存实际

2016年03月18日 08:23:07 来源:互联网
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  据媒体报道,3月15日,住房和城乡建设部副部长倪虹就“棚户区改造和房地产工作”的相关问题回答中外记者提问时表示,棚户区改造有利于房地产去库存。他说,从去年看,棚改货币化安置的比例达到了29.9%,今年要加大工作力度,力争向50%努力,可以说对于消化库存是一举双得。

  对于如何去库存,管理层可谓动足了脑筋、用尽了办法,甚至希望通过鼓励农民工进城来消化三、四线城市的商品房库存。殊不知,在这些城市产业并没有形成优势、就业比较困难的情况下,农民工怎么可能大规模地进入城市,去帮助这些城市消化商品房库存。就算他们愿意进城,愿意买商品房,目前城市的配套服务,也可能会使他们犹豫不决。

  事实上,要消化三、四线城市的商品房库存,立足点还是要放在刺激刚需上,刺激城市居民购房上。因为,按照三、四线城市居民住房的实际状况,刚需是存在的,需求也是有一定空间的。关键在于,如何释放住房需求,释放市场购买力。毫无疑问,棚户区改造就是十分有效的一种手段,且远比鼓励农民进城购房来得容易和快捷。

  必须看到,多数库存比较严重的三、四线城市,都存在一种皮带型状态,亦即城郊结部建设了大量高档商品房,且配套基本齐全。但是,城市的外围和中心却十分落后、十分凌乱、十分破碎,尤其是过去的城市中心,更是破烂不堪,与带上景象形成了完全格格不入的对比。也就是说,无论是外围还是中心,特别是中心,仍聚集着大量住房条件没有得到改善的人群,且各种配套严重不协调,亦即所谓的城中村。

  这也意味着,如果能够投入资金,把这些地区的改造工作做好,对三、四线城市的去库存是能够发挥十分重要的作用的。住建部认为,应当通过货币化安置的方式解决。笔者倒觉得,货币化安置只是一种方式,政府以集团购买的方式回购已经形成的库存,然后再对棚户区居民进行安置,也不失一种方式。或者说,由政府出面,帮助极户区改造居民与开发企业议价,也可能对去库存发生积极作用。

  需要注意的是,对棚户区进行改造,要尽可能地减少新的库存的出现,尽可能地增加一些商业设施、公共服务设施等,以便于增强城市的服务功能和环境功能。在这样的情况下,去库存的空间也就会更大,城市的平衡性就会更强。由此可能带来的问题是,政府在棚户区改造方面的投入和负担会加重。这也是没有办法的事,比起高库存可能引发的风险,增加一些政府负债,可能远好于房地产市场风险的发生。更何况,这样的解决方式,也能够大大增强城市的吸引力,增强投资者对城市的信心。一旦投资者多了,产业发展了,外来人口就会大大增加,对商品房的需求就会大幅扩大,到时候,就不是去库存,而是增供应了。

  去库存的办法要多一些,渠道要宽一些,但更多的还是要激活城市居民的需求。鼓励农民工进城等,只是一个方面,或者说更应当向前看。眼前效果更容易体现的,应当是现有的城市需求被激活。而棚户区改造,则是最有效的一种方式。

  (谭浩俊,中国民营经济研究会理事)

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