租购并举开启住房新时代

2018年02月12日 09:26:03 来源:互联网
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    备受关注的房价和调控之外,2017年“租购并举”成为房地产热词,频频进入大众视野。从租售同权到长租公寓,2017年除了是史上最强调控年,也被看做中国住房租赁市场元年。链家研究院预测,2020年中国租房市场规模预计将达到1.6万亿元,到2025年将增至2.9万亿元。

  猎猎寒风扫过的街道行人寥寥,红极一时的房产中介门可罗雀,防盗门在大白天就拉下了一半……2017年年末如果你在以涿州、廊坊为代表的环京楼市驻足,一定会感叹一年前这片区域通宵排队争抢房源的一幕幕是天方夜谭。实际上,环京区域的冷清局面仅仅是楼市冰河期的一个缩影。2017年,在以限购、限价、限贷、限售、限商为内容的强力调控下,投资投机需求遭遇重创,热点楼市被高耸的政策围墙封冻起来。

  国家统计局数据显示,2017年5月开始,上海、北京新建商品住宅价格出现环比“零增长”,深圳方面环比下跌;到了11月,15个热点城市中的11个新建商品住宅价格跌回一年前。楼市的冰河期图景,在成交量上体现得更为明显。易居研究院1月4日发布的报告指出,除受到春节因素而异动的2月外,2017年50个重点城市新建商品住宅的累计成交面积同比增幅均为负值,并且在2月以后处于下行趋势,8月开始已降至-15%以下。

  在如此惨淡的成交局面下,社科院《中国住房发展报告2017-2018》对2018年房价走势作出预测——热点城市房地产市场将逐步回归理性。报告发布方解释称,过去一年半里,多数一二线城市的楼市在严厉调控下趋于冻结,大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市,此前未受关注的市场也经历了一波房价快速上涨。目前,政策制度环境已不支持针对房价的投机炒作,房价的相对洼地基本消失,短期内住房市场不存在大起大落的经济基础。

  房价预期发生改变的背后,是过去一年随着金融、土地、财税、投资、立法等领域多项政策和制度的推进,我国房地产长效机制建设取得了实质性进展,租购并举的住房制度正不断走向完善。在首批12个城市开展住房租赁试点的洪流下,全国超50城出台了支持住房租赁的政策,多地上线官方住房租赁服务平台。

  面对日趋火热的住房租赁市场,金融机构纷纷发力入局,如工商银行承诺未来5年为北京住房租赁市场主体提供不少于6000亿元的融资支持;中国银行与厦门国土房管局签署合作协议,推进住房租赁市场建设等。2017年12月20日,建行广东分行行长刘军在中国住房租赁高峰论坛上透露,为发展租购并举,实现住有所居,建行继租房贷后,将于1月8日率先在广州推出存房贷业务。

  进入2018年,地方两会陆续召开,房地产市场走向仍是热议话题。综合来看,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源、加快形成“租购并举”新格局,是各地完善调控的大方向。如北京提出“推进集体建设用地建设租赁住房,鼓励产业园区建设职工集体宿舍”;上海今年“新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套”;深圳今年“新开工和筹集人才住房和保障性住房10.2万套,建成住房租赁监管和服务平台”;福建表示今年“福州新开工租赁住房和共有产权住房5000套、新增供应5000套,厦门新开工12000套、新增供应8000套”;江苏称南京市“2018年将筹集租赁房源100万平方米,保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上”等。

  政府不再是居住用地的唯一提供者,是楼市最新爆出的大消息。作为租赁住房体系建设的重要一环,集体建设用地入市不仅意味着政府不再垄断土地供应,对于活跃租赁市场甚至稳定市场租金也有积极作用。

  2017年8月,国土部、住建部确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。近日,沈阳等11个城市的实施方案获批,户型以90平方米以下为主。已公布的广州试点文件显示,从今年开始每年来自村集体用地建设的租赁住房面积控制在100万平方米,到2020年达300万平方米。各城建部门将通过监管,严防试点过程中出现新的“小产权房”。

  事实上,近两年广州住房制度改革一直走在全国前列。2017年7月,广州在全国率先推出租购同权,赋予租房者与购房者同样的入学权利,今年年初又进一步提出“学位到房不到人”的具体落实措施,让租购同权更进一步。与此同时,广州还推出只租不售地块,打造官方版住房租赁交易服务平台,制定房屋租赁网上备案规则,积极为住房租赁体系建设探路。

  租购并举风起云涌,背后也存在隐忧。如2017年站上风口的长租公寓,距离成为化解房地产库存、实现住有所居的现实选项仍有很长一段路。多家研究机构表示,虽然在2017年长租公寓有了较快发展,但多数运营方的逻辑只是想搭载政策红利,在买卖市场低迷时找到的新的盈利增长点,缺乏精耕细作的动力,与加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的要求并不匹配。

  展望2018年,如果前仆后继冲上长租公寓“风口”的运营者不能破解盈利难题,一江春水也可能变成一潭死水。从目前来看,长租公寓并不“长租”,带有一定的噱头性质,行业未来需要在延长租赁周期方面破局。业内人士普遍认为,长租公寓需要更多考虑如何与租购同权、租房可积分、积分可落户等政策结合起来,为租房客带去服务质量上的根本改变。此外,长租公寓应把主要精力放在提高居住品质方面,租期最少也要三年。


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