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酒店投资已经成熟 其他旅游住宿投资如何发展?

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年03月10日 13:57:42

原标题:酒店投资已经成熟 其他旅游住宿投资如何发展?

在住宿类别中最具吸引力的投资选择是什么?

在IHIF第一天峰会上,当 Christie & Co.的全球董事总经理Chris Day打开论坛主题“买家和卖家:酒店交易趋势的全球图景”时,当他谈到酒店投资在过去20年取得了多大进展时,他回想到去年论坛的发言,“从历史上看,酒店投资要么是由业主和运营商推动,要么是由希望与品牌酒店管理公司合作的业主推动的。”他指出,在2000年,几乎不可能说服机构投资者考虑酒店投资。

“一切都变了。”他打趣道,过去一年的交易趋势证实,酒店现在是主流,收益率正与其他类型的房地产展开有力竞争。

Christie & Co.佳士得全球董事总经理Chris Day在第22届国际酒店投资论坛(International Hotel Investment Forum)上向与会者发表了讲话。(图片来源:Christie & Co.)

“这是IHIF 22年历史上最令人兴奋的发展之一。酒店资产现在被许多机构视为产生优质房地产投资收益的重要资产类别。”他警告说,虽然这对卖家来说是个好消息,但随着价格继续上涨,对买家来说就没那么好了。“资本市场的这种兴趣无疑使该行业更受欢迎,并将在未来几年吸引大量资本流入,并将在市场的各个层面产生积极影响。”

Chapter 1

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酒店投资是成熟的

1、分类、行业、资本支出和收益

他告诉与会者,由于投资者担心核心房地产行业(尤其是零售和写字楼行业)的技术和习惯变化带来的后果,包括酒店在内的另类投资已经变得更加稳固。“酒店固定收益和管理合同的收益率正在上升。”

Day说,投资者目前关注的是被视为高收益的期权,有数十亿美元的资金可供配置。他警告称:“买家群体正在扩大。固定收益资产正反映出这种利息,其收益率远低于5年前。随着买方群体的扩大和资产管理在我们的市场上将变得越来越重要,管理合同收益率也在走高。”

不仅如此,非传统酒店领域也吸引了开发商和投资者的兴趣。他表示:“国际运营商正在推进其产品组合的边界,将生活方式、精品酒店和旅馆纳入自己的品牌。”随着投资者寻求更精简、更具成本效益的商业模式,酒店式公寓和旅馆正引发更大的兴趣。

一些投资者已将注意力转向二级市场的优质资产。 Day 预计:“随着投资者寻求更高的回报,我们可能会看到投资者越来越关注二、三线城市。(运营公司/房地产公司)结构的需求也将增加,我们还将看到人们对更精简的商业模式的兴趣越来越大。”

Day认为,融资的可用性和低成本对整个行业产生了积极的影响。“随着专家的部署,银行对这一资产类别有了更好的了解。随着专注于该行业的挑战者银行越来越多,融资唾手可得,而土地租赁交易正推动着股本的释放。”他警告称,黄金地段的酒店将继续收益率走低,但这将使二线城市的酒店看到强劲的回报水平。

最重要的是,Day强调关注资本支出。他告诉与会者:“资本支出将显著提高中长期回报,但缺乏资本支出将削弱竞争力,导致回报下降。当心悬崖边。缺乏资本支出的资产回报率可能会迅速下降。如果不解决资本支出问题,最终将导致价值显著下降。”

2、克服挑战

尽管西班牙一度难以摆脱全球金融危机,但Day 称西班牙是2018年欧洲酒店业的“主要赢家”,投资额首次超过德国。

他补充说,英国脱欧的威胁迫在眉睫,但投资者并未因此而气馁。“与2017年相比,交易量增长了20%。这表明市场对长期未来的潜在信心。”不过,他提醒说,自去年12月中旬以来,英国酒店市场已经走软。“协议仍在良好的水平上达成,但其中许多协议的达成取决于3月29日之前达成的英国脱欧协议。”一些海外买家,特别是来自亚洲的买家,已经暂时退出了这个市场。尽管Christie & Co.预计这些买家会回来,但如果英国政界人士“一拖再拖”,或者英国在没有达成协议的情况下离开欧盟,英国可能会面临一段较长时间的不确定性。

Day说:“好消息是,许多受人尊敬的政治评论人士仍然预测,协议将会达成,并在议会获得通过。如果是这样的话,那么我们预计会看到活动增加,尤其是在英国,以及海外投资活动的激增。”

3、酒店投资已成熟

总而言之,Day对该行业的状况持乐观态度。"我们继续看到对一般投资组合、优质单一资产和外围高收益资产的需求在各个层面持续。自去年以来,尽管我们继续遭遇短期政治冲击,但潜在需求似乎更为强劲。市场很活跃,而且很健康。我们所处的投资市场竞争激烈、意义重大且成熟,正与核心房地产市场展开对全球资本的正面竞争。而且,我们越来越多地看到,成熟的机构投资者正从零售和写字楼等核心房地产市场撤资。这些市场具有破坏性,而酒店房地产在多元化的房地产投资组合中扮演着越来越重要的角色。”

去年,Day表示,他认为酒店投资市场正在成为主流。“今年,我在总结时表示,精明的投资者已经将酒店市场视为主流,市场对优质资产的需求持续增长。酒店投资市场已经成熟。”

Chapter 2

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投资者在其他模式中寻找机会

国际酒店投资论坛(IHIF)的第一天明确了“酒店投资已经成长起来”。但是现在酒店已经成为主流,在住宿类别中最具吸引力的投资选择是什么?

从左开始: Russell Kett, Marloes Knippenberg, Rainer Nonnengässer, Kike Sarasola and Oliver Winter. (Photo credit: Mark Green)

在IHIF的第二天,HVS伦敦办事处的主席Russell Kett主持了小组讨论“美丽的新世界:替代模式的机遇是什么?”会议考察了旅馆、酒店式公寓、度假村、共享办公、共享住宿、延长住宿、学生住宿和其他选择背后的业务,四位不同酒店模式的代表分享了他们对各自行业如何增长和繁荣的见解。

1、学生住宿变得更智能

作为 International Campus首席执行官,Rainer Nonnengasser专注于年轻旅行者。该公司是学生住宿和“共享住宿”空间的开发商和运营商,在德国、荷兰、奥地利、匈牙利、捷克共和国和波兰拥有大约1.5万个房间。Nonnengasser预计,未来5年,该公司在德国以及更广泛的中东欧市场的业务将增长一倍。他说:“我们现在也即将进入意大利和西班牙,因为这两个国家对年轻人非常有吸引力。”

他说,只要学生旅行,这个细分市场就会保持强劲,他一直在关注全球学生的总体数量。“如果你看看高等教育的国际流量,(它)在过去10年里爆炸式增长。不管年轻人来自哪个大陆,它都是10年前的4倍,而且潜力还在不断增长。我们由此获得了两位数的增长率。”

迎合这一细分市场的挑战在于,这种模式必须在一年中的学术时间里应对学生,在学校放假期间应对传统旅行者。同样地,我打算利用学生宿舍在几个月内容纳有限数量的居民。“对我们来说,现在的挑战是调整我们的商业模式,从真正的长期逗留也就是平均9到12个月,减少到一到两周。”

他说,为了实现这一目标,该团队正在寻求调整他们的集体技能,或者寻找合作伙伴,帮助他们吸引不同的人群。

2、休闲时尚住宿

13年前,Kike Sarasola创建了Room Mate Group,并在6个国家拥有了25处房产,其中很多地方都有供团体使用的双层床。除了传统酒店,该公司还管理着1万多套公寓,其中600套是独家公寓。去年,该公司在马德里开设了首个完整的公寓楼。

“我们认为,三星级至四星级酒店是有市场的,它们高贵而出色。”他指出,随着公司的扩张,它还在品类中增加了酒店式公寓。“现在我们要去青年旅社了。我们现在正在(增加)三到四家度假酒店——在马略卡岛(Mallorca)新开两家度假酒店,在意大利新开一家。”在如此大的扩张中,Sarasola对“该公司尚未被雅高集团收购”保持惊讶式微笑。

把所有东西放在一个伞下,让旅客迅速找到一切——从床铺、公寓、套房或长期住宿。“当你在寻找某样东西时,时间是最宝贵的元素。不管你的年龄和你想做什么,如果你进入我的平台之一,你将能够看到所有可能的组合。一旦这次你可以去我的公寓;那么另一次,你可以去我的酒店。”

最终,独立是Sarasola商业模式的核心。他说:“如果这个行业走这条路,我正好走另一条路。”

3、非标住宿

Oliver Winter于2000年创建了A&O青年旅舍(A&O Hostels),并已将该公司拓展至6个国家的20多个城市,拥有2.2万张床位和各种客房。

Winter表示:“我们是一家超低成本的供应商。”他指出,该公司的客户包括学生、背包客和家庭。

Winter和他的团队在过去19年面临的挑战之一是,游客需求的改变、以及如何在保持低成本的同时满足这种需求。他说:“如今的客户更多地是受到你的外观、感觉和设计的驱动。”这样,公司将在未来两年开始投资€3000万更新现有资产。

“我们最大的目标之一是在明年年底让所有的A&Os焕然一新,拥有完全不同的新设计、新外观和新感觉。”

4、智能酒店

Kerten Hospitality涵盖了从酒店式公寓到品牌住宅、再到酒店和餐饮的一系列酒店式垂直市场。

在Kerten的营销渠道中有3000把住宿钥匙、以及20000平方米的办公空间。虽然去年只开了不到10家汉堡店,今年还计划开几家其他的餐饮概念店。首席执行官Marloes Knippenberg表示,“我认为,让我们与众不同的是,我们的基础设施后端允许我们一起操作任何东西。”

为了让这项业务超越酒店业,Kerten一直专注于技术以及下一代旅行者如何使用它。她指出,多年来,我们一直在谈论千禧一代,但现在我们谈论的是Z一代。千禧一代和Z一代想要的是,如何有效地利用他们的数据、创造一种无缝的体验。

“看看我们目前(以及未来3年)正在建设的基础设施,我们能真正推动的是,如没有我们疯狂投资大量的资金在新技术投入上,我们客户想要什么,他们什么时候想要,他们在哪里需要。”

她表示,“我不是说用电话开门;我说的是为客人准备的操作系统。我认为这才是我们真正要发展的地方。”

Knippenberg透露,Kerten Hospitality今年夏天将在吉达开设一个多功能项目。“这很棒,因为这是一个完全由网络驱动的市场。市场正在发生巨大的变化。他们不介意数据被使用。”

作者:Jena Tesse Fox

本文由迈点网整合编译自hotelmanagement:《IHIF Day 1: Hotel investment comes of age》《IHIF Day 2: Investors finding opportunities in alternative models》,本文所使用图片也来自文中。

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