销售面积同比下降

2008年11月01日 00:53:11 来源: 作者:http://www.sina.com.

  房价的过快上涨和利率的不断提升,导致居民购房能力下降;同时,住房供给结构的不合理以及市场预期的悲观,再加上政策对改善性住房需求的压缩,使得2008年前8个月市场持续调整,成交量逐月缩减。尽管如此,目前房地产市场库存状况仍处于合理水平,市场趋于理性。

  不过,宏观经济面临下行风险,房地产开发资金来源合计增速在下降,而开发商自筹资金的能力不能无限放大,各项应付款迟早要还,开发商面临巨大的资金压力。而且,在土地限期开发政策的压力下,项目开发、商品房供给存在一定的不确定性。若市场继续调整,商品房的库存压力也存在加大的可能。

  价格增速放缓 面积持续下降

  2008年前8个月,销售面积同比下降14.74%,自4月以来单月销售面积持续下降。销售均价,前8个月同比上涨2.41%,8月份单月则首次出现下降。销售均价增速放缓,而销售面积持续下降,原因在于:

  首先,2003-2007年房价的上涨和贷款利率的上升,使得城镇居民平均最大购房能力所能支撑的住房面积下降至78.72平方米,超过了人均年收入和储蓄存款余额提升带来的购房能力的增加,导致购房能力相对下降;

  其次,相对于城镇居民平均最大购房能力支撑的住房面积,目前市场上在售的商品住宅套均面积偏大;

  再次,市场不断调整,加上美国次贷危机以及房价增速持续放缓等因素的影响,市场观望气氛逐渐加浓;

  第四,受第二套住房政策以及股市走低等影响,改善性住房需求和投资性需求受到严重压缩。

  库存仍合理 市场趋理性

  商品房在建面积增速下降的同时,商品房销售面积同比也在下降,以商品房在建面积与月均销售面积之比计算的库存消化周期,2008年前8个月达到48.16个月,比2006-2007年同期高出约14个月,但仍比1999-2004年同期要低。考虑到中国商品房的预售制度,我们用新开工面积及月均销售面积来测算新开工商品房的库存消化周期,2008年前8个月为15.5个月,比2006-2007年同期高出约3-4个月,但仍比2003-2004年同期低4-5个月,较1999-2002年同期则低更多。

  因此,无论从在建商品房的库存消化周期,还是从新开工商品房的库存消化周期,得出的结论都是一样的——如果认为2006、2007年的中国房地产市场处于理性状态的话,那么依据目前商品房在建面积和月均商品房销售速度,房地产市场至少要调整14个月;而如果认为1999-2004年房地产市场处于理性状态的话,那么目前房地产市场则属于回归理性状态。

  面对2004年月均房价增速10.59%和2005年前4个月房价增速14.81%,7部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,而2005-2007年月均房价增速为13.23%,因此,我们更倾向于1999-2004年市场运行更趋理性,也就是目前商品房库存状况相对理性。而要求市场恢复到2006、2007年火爆而非理性的状态,则不具备可持续性。2008年前8个月商品房销售面积虽然相对于2007年同期下降14.74%,但比2006年前8个月则上升了10.22%,仍处于1999年以来历史第二高水平,也就是说,商品房市场消化速度并不慢。

  开发资金增速下降

  2008年前8个月房地产开发资金来源合计同比增长率为14.1%,低于去年同期水平。增速下降的原因在于:首先,市场的调整导致产品销售回款和按揭贷款的下降;其次,货币紧缩,使得开发商获得贷款的难度上升。

  无论从同比增速还是从各项资金来源在总资金来源中的比重以及各项应付款在总资金来源中的比重来看,2008年前8个月开发商缓解资金压力的途径主要是增加自筹资金的使用力度和延缓各项应付款的支付。另外,外资自2008年5月以来进入房地产行业的速度有所加快,也部分弥补了开发商的资金来源。(周户)

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