凸显住房保障房地产新政旨在拉动投资

2008年11月01日 00:53:39 来源: 作者:http://www.sina.com.

  活动策划:唐文祺

  第一演播室

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  主持/整理:唐文祺

  嘉宾:上海市公积金管理中心高级经济师 丛诚

  10月17日国务院常务工作会议提出的十条措施,“加大保障性住房建设规模”仍然是重点部署之一。随后,财政部在10月22日出台了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的文件,仍然将民生保障措施与新政并列提出。然而,多个城市陆续出台的房地产“救市”政策中,对于保障性住房建设体系的关注度却明显低于其他方面。有关专家认为,中央政策旨在支持居民解决住房问题,保持房地产投资规模。这一点,是大部分地方政府出台的“救市”政策所忽略的。如何正确理解中央新政基调,合理看待“松绑”含义?上证第一演播室请来专业人士,为大家做解答。

  

  强调支持自住需求

  主持人:10月22日,财政部与央行同时发布了新政措施。中央政府政策框架的明确化,是否意味着对房价进行“松绑”?

  丛诚:从此次中央新政来看,并不是简单重复或简单否定过去的宏观调控政策基调。需要强调的是,此次救市政策的宏观大背景与以往不同。从各项数据来看,三季度城镇固定资产投资增长17.83%,同比下降4个百分点;在城镇固定资产投资中占比20%左右的房地产业投资,在三季度出现拐点并大幅下滑。与此同时,消费增速仍在继续保持较高水平,而在需求下降和出口下滑的情况下,刺激房地产业,使房地产投资出现恢复性上升,是拉动经济的主要措施。

  回顾一下2005年“国八条”的出台,当时的宏观调控单纯指向了抑制房价、保障金融安全,以及住房保障体系等问题。去年国务院24号文件着重讲了完善经济适用房、廉租房制度作为解决低收入家庭住房的主要渠道,后来舆论指出了对中等收入“夹心层”家庭政策支持不足的问题,于是今年全国建设工作会议上就提出了要推广建造限价房。从整体来看,住房保障与调控商品房市场并不冲突,两者的职能体系相对独立。在强调保障住房体系完善的情况下,对于自住需求支持度有所提升,并不是简单的“托市”和“抬高房价”。

  从目前中央新政的主旋律来看,财政部和央行的政策不约而同地强调了支持自住需求用房的态度,同时,对于投资性需求和投机性需求的界限依然比较明确,这说明了中央政策的立意仍然基于防范风险与防止房地产泡沫的双重考虑,同时突出了以民生为本的倾向。

  

  公积金政策成“首选”

  主持人:各个地方政府日前陆续出台了救市政策,其中公积金政策成为各地“首选”,这是由什么原因造成的?

  丛诚:根据各个城市先后出台的救市举措,可以发现,在财税、金融、土地政策等各个方面中,公积金贷款政策的放松已成为“首选”,是所有政策中被选用最多的一项。内容通常包括提高贷款额度、降低首付比例和延长贷款期限。

  在金融工具的使用上,公积金是地方政府唯一能够把握的产品,属于自主权较强的金融领域,因此会成为必然选择的救市措施。我在所著的《中国住房和公积金制度发展大纲》中提及,截至2008年9月底,全国累计缴存住房公积金已近2万亿元。在宏观调控持续多年的情况下,公积金正有节余,因此可以更有效地对救市措施予以支持。最后,住房公积金现已成为我国法定强制的一项覆盖所有城镇职工的基本住房保障制度,属于个人产权的住房保障储蓄资金。采取公积金贷款的购房者,往往以工薪阶层为主,因此这对于刺激释放合理的自住需求有一定效用。

  

  有助于恢复市场信心

  主持人:中央政策的颁布,对于未来地方政府出台政策的定向,是否会有影响?未来楼市会有怎样的发展趋势?

  丛诚:可以看到,中央政策仍然将加大住房保障作为主要关注方面。加大保障性住房的建设,既可以为居民提供住房保障,还可以扩大投资规模,这充分显示出中央政策旨在增大投资拉动经济的主要目的。不过,之前部分地方政府出台的救市政策大多忽略了这一部分,仅仅着意于刺激买房需求、稳定房价等方面,因此,中央政策立足于民生问题的基调,具有重要的指导意义。

  个人看法,新政对于启动房地产市场信心很有帮助。对于买卖双方来说,在新政作用带动下,会慢慢积累起强烈的成交意愿。开发商进行调整价格等促销手段的话,买方会更容易入市购买,成交价格有所下调,成交量就会逐渐恢复。我认为,中低价位以及小户型商品房,会首先开始松动。二手房方面,随着新房市场的启动,尤其是中低价位商品房的成交带动,整体市场价格会相应下降。而随着一二手房市场联动效应的增强,房东也会相应调整房源价格,最终达到市场调整的目的。

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