长安街畔千万级豪宅投资困局

2008年11月02日 01:19:28 来源:投资者报 作者:http://www.sina.com.
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  朱艺

  投资者报(记者)“以这样的价格在西单买一套住宅绝对是值得的,交通、景观,别的项目都没法比。”10月下旬的一个午后,尽管位于北京宣武区西绒线胡同28号的天安国汇售楼处只有一个看房人,但销售人员仍然热情十足地描述项目的地段价值。

  这位销售人员的底气来自于这个项目的位置特征:长安街。长安街是北京市的一条东西轴线,东起建国门,西至复兴门,也被称为“神州第一街”。

  天安国汇在西单十字路口的西南角,距离长安街不到300米。目前均价3.5万元/平方米,户型均为面积136平方米至400平方米的大户型,每套售价约500万元~1400万元。

  天安国汇仅仅是长安街边高端住宅的一个代表。10月,自银泰中心收官卖出10万元每平方米的高价后,擎峰在低迷楼市中同样喊出5万元每平方米的要价。

  6年前,建国门旁紧临东长安街的贡院六号中的三幢豪华公寓,曾经拥有全北京最高的房价:每平方米最低4万元,顶级套房每平方米6万元。最便宜的一套房子约530万元,面积133平方米;最大的一套住宅面积470平方米,约1880万元。

  在那个年代,守着长安街、靠近紫禁城是既无景观、外观也普通的贡院六号的最大卖点。而今,长安街黄金段上出现了更多的豪宅:擎峰、西绒线26号、长安驿、北京尊府、国海广场、新华联国际、国悦府、金融世家、金城建国5号等,其中75%楼盘的均价都在3万元每平方米以上。

  高价的背后,长安街高端住宅是否真正值得中国的投资者一掷千金?

  豪宅不等于舒适

  “我们是标准的豪宅设计,层高3.25米,每平方米5000元精装标准,酒店式公寓管理……”按照天安国汇的销售人员所说,这些是豪宅的基本要素。但若非占据长安街核心地段,天安国汇的售价很难达到这一水平。

  2006年8月,天安国汇曾传出开盘消息,起价2.2万元/平方米。但随后楼市的火爆让开发商延缓了开盘计划,到2007年4月项目正式开盘时,其售价已改为3.88万元/平方米,到今年初,更是涨到4万元/平方米。

  但开盘至今一年半,216套房源仅有14套签约成交,更有4套退房记录。“因为这个项目根本不应当做豪宅来卖。”对于天安国汇的滞销,郎星投资中国区副总裁郭伟这样评价。天安国汇由原名田安天地的写字楼改建而成,后因项目不临主干道,体量很小,改成公寓。

  “这种改建让其户型成为最大败笔。”郭伟介绍,由于原写字楼建筑结构为单栋高层塔楼,因此只能把单层面积分割为大户型。“整个楼体面宽和进深都很长,还都是单向大户型,只能做方方正正的分割。东西朝向,不通透。一层有15户,比过去筒子楼的户数还多,怎么能算是豪宅?”从户型图上看,天安国汇套内房间布局的确缺乏变化。花500万元买一套容积率为6.2,且有底商的塔楼,即使在长安街也未必划算。

  事实上,过去两年的楼市高涨,让很多地处长安街核心,却原本并非定位于豪宅的项目“半路变身”,但其品质却难以提高。在郭伟看来:“长安街沿线土地十分稀少,此时出现的住宅新盘大多有改建、转卖或是烂尾的历史,这种项目在产品上或多或少会有些瑕疵,房子本身能否满足一流居住要求值得怀疑。”

  此外,由写字楼改建的公寓项目,属于“商住楼”的范畴,其特殊的户型、产权等因素并不一定满足日常居住需求,商水商电也会给居住者带来高额的生活成本。

  与天安国汇位置接近、价格相同并以纯住宅立项的西绒线26号,销售情况并不比天安国汇好多少。截至10月28日,在售的2号楼签约仅33套。

  均价2.8万元每平方米的国海广场距离地铁1号线公主坟站只有50米左右。国海广场容积率5.5,建筑密度30%以上。对于较高的容积率,销售人员表示,项目处在长安街沿线,而其他长安街沿线的楼盘容积率大多为5以上。

  但专业人士表示:“容积率超过3就会影响居住的舒适度。”

  千万级投资回报难保证

  国海广场的销售人员表示,房屋为住宅立项,规划有住宅、写字楼、商业,所有产权均为70年,把项目用作投资的消费者不在少数。

  不过,戴德梁行综合住宅服务华北区董事岳锋钢提醒投资者:“虽然这样的办公楼受到中小企业的追捧,但也有人认为这样对纯写字楼形成不公平的局面,也影响了对民用住宅的供应。将来若因某种原因停止住宅楼商用,会对没有独立厨房、卫生间的户型设计和土建结构的住宅立项的商用楼带来重大影响。”

  北京市房地产交易管理网的数据显示,去年11月28日领证的国海广场公寓部分总共311套,截至10月29日才售出96套,实际销售均价仅24804元每平方米,还有5套退房信息。

  就租售而言,以擎峰5万元每平方米的价格计算。其对面的华贸公寓一套260平方米的房子,租金每月大概为2.8万元。类比来说,擎峰同样面积的公寓总价为1300万元(一次性付款)。如果租金也为每月2.8万元,那么它需要约39年才能收回成本(不计算空置期)。

  “长安街昂贵的房价,决定了其投资价值的缩水。无论是长线投资或是短线投资,长安街沿线楼盘都不是最好的选择。”岳锋钢如是说。

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