政策松动催发资金回笼 开发商资金松绑仍存变数

2008年11月02日 01:19:31 来源: 作者:http://www.sina.com.

  本报记者 田新杰

   10月29日央行宣布从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。这是两个月来,央行第三次调降贷款利率,信贷松动的力度空前。这令各商业银行对个人房贷执行细则更具有实际意义,对开发商的影响被进一步放大。

   “贷款利率短期内多次下调,若银行个人房贷执行细则能最大限度刺激消费者购买欲望,进而促进成交,加速开发商资金回笼,无疑在贷款、回笼资金两方面同时给开发商雪中送炭。”某国有银行上海分行的一位部门负责人坦言。

   借力地方救市回笼资金

   对地方直至中央有关部门出手“救市”,开发商可谓日夜期盼。

   “最现实的想法就是,借助政策带来的市场反弹效应,抓住机会尽可能出货。”上海一位小型房企的负责人私下向本报记者坦言,并不敢奢望这些政策能从根本上扭转整个市场的下行趋势,“抢反弹”最现实。

   根据万科公司的初步测算,住房消费政策调整之后,首次购买普通住房用于自住的个人,其总体支付成本下降约5%-10%,对于改善型自住需求,则可以使购房成本节省15%-25%。而将最低首付下调为20%,也降低了居民自住购房的门槛。

   这样的“软着陆”过程显然是理性的开发商最乐于看到的,加上地方政府的一系列“救市”政策刺激下,抓住“软着陆”过程中的阶段性“反弹”出货,已经成为目前大型房企心照不宣的重要策略。据龙湖地产有关人士透露,仅10月25日这天,龙湖重庆旗下4大项目同时开盘,当日总计销售322套。从10月1日到26日,龙湖重庆销售房源近600套,成交金额超过3亿元。至此,重庆龙湖今年已累计完成销售逾34亿元。

   今年8月,重庆当地政府出台强力“救市”政策,小于等于90平方米普通商品房免征契税、二手房交易综合税1.1%、投入百亿资金收购市面上的中低价商品房用于拆迁户安置等。9月,重庆主城区商品房市场成交量比8月增长41.89%。正是利用这样的反弹,龙湖等主力地产商们抓住了“救赎”的良机。

   个贷松动突破地方救市瓶颈

   据易居房地产研究院统计,目前仅有5个城市推出单项政策救市,余下13个城市出台的救市政策至少涉及两个方面,其中芜湖、福州、长沙、常州均涉及四项政策,而西安、南京、杭州、上海的政策,几乎囊括所有可以使用的救市办法。

   “涉及政策众多,但象征意义大于实际效用。尽管18个城市的政策涉及面广,也有创新意识,但综合看来,更多反映的是政府救市的象征意义,其实际效用有待商榷。”易居房地产研究院有关人士称。

   地方救市政策的颁布,并没有在根本性上改变当地房地产市场的整体格局,市场给予的回馈也各种各样,但有一个共同点,其政策颁布当月的市场表现与一贯的市场连续性并没有产生多大的差异。而在具体细则上,所有的地方政府都面临一个瓶颈,就是无法涉及金融机构的信贷政策。10月22日商业银行个人信贷的松动,银行商业房贷的下限利率甚至已与公积金现行的贷款利率差距很小,最大限度刺激了购房需求,使更多的银行资金流向楼市,其中一大部分最终将流向开发商,这无疑是喊了半年多“救市”的开发商最需要的。

   变数?

   不过,这些政策上的突破要最终成为实实在在的利好发挥作用,依然存在一些变数。

   安信证券最新报告指出,在经济下降周期,银行是政府手中挽救经济的工具,必须承担起相应的“历史责任”。但息差的缩小,贷款规模的增速,也加大了银行的风控。“今年9月16日以前发放的按揭贷款和11月1日起发放的按揭贷款之间利率差达到1.4265%,对银行息差是较为严重的打击,部分中小银行受到负面影响较大。”

   央行将制定细则的权力交由各家银行,上述因素都将影响政策的执行力。几经波折后,农行和光大银行10月29日先后宣布了实施细则。但个人信贷政策的突破,最终的着力点,或许也并非如开发商所期望的那样大部分信贷松动带来的银行购房贷款流向一手房市场。“以上海为例,从十四条新政看,主要针对购房者、二手房市场,主要是刺激需求。”富阳中国分析指出,对于开发商渴求的资金松绑,却并没有到来。

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