牛凤瑞:地方政府出手,各有各的难处

2008年11月02日 01:19:32 来源: 作者:http://www.sina.com.

  见习记者赵飞飞 本报记者陈小莹 上海报道

  “房地产市场一条链,上接中国经济走向,下连百姓生活水准,中间串着不同的市场主体与各级政府,外加数十上百个产业链,一荣俱荣,一损俱损。”10月31日中国社科院城市发展与环境研究中心主任研究员牛凤瑞对记者表示。

  自2004年以来,由其主编的中国社科院蓝皮书《中国房地产发展报告》,已连续发行了五辑,在这过程中,获得了大量一手的一线资料。

  牛凤瑞认为,国内此波房地产市场的“牛熊分界线”大致划在2007年4季度。而这也很可能就是畅行十几年的地方土地财政的分水岭。

  土地财政受困,这是政府救市背后的逻辑起点。

  通过调整税费调控楼市不是好办法

  《21世纪》:这轮中央地方联手救市,各自的算盘是什么?

  牛凤瑞:媒体普遍的用辞“救市”其实不贴切,美国是救次贷危机,而中国储蓄是“优贷”,楼市不是救,而是需要健全及引导其发展。中央地方的意见政策,主要从房产交易税费上让渡百姓,减少交易成本,期望市场信心回归。

  政府这些政策实际上是弊大,从利益环节上看,让利百姓的这部分成本由政府承当,事实上全国房价未见整体下调,而开发商并未调动价格杠杆。即使是在行情好,政府增加的税费,也会转嫁到买房者身上,所以通过调整税费调控楼市实际上并不是好办法。

  中央主要是考虑内外形式变化,从两个从紧向扩大内需,加大固定资产投入转化。而房地产占固定资产投入20%左右,同时又能盘活居民储蓄,扩大消费。这块资源自然是要调动起来,应对国内外日益交恶的环境。

  从地方政府来看,几大利益主体:开发商、被占地农民、被拆迁市民、购房者;从产业链上看、上游冶金、建材、陶瓷、中间几千万的建筑工人、下游家电、家装、小区物业其实都是捆在一起的。

  过多的开发商面临破产的话,整个国民经济快速稳定发展令人担忧。利益链断了,没有一个赢家,都是输家。地方政府出手,是对楼市的中观判断,有各自的难处,有的看得近,也有的看得远。

  土地财政终结?

  《21世纪》:救市现在已经变成救楼市了。在很多人看来,楼市连接的最重要一端就是土地。这被认为是地方政府积极救楼市的逻辑所在?

  牛凤瑞:全国各级城市情况各不相同,土地财政约占其总财政30%—50%左右。从房产交易税费上看,税务总局2007年就收了3500多亿,出让金加交易税费构成了地方启动各项建设的先决条件。

  地方政府有了这笔钱,不仅投入城市基础设施建设,地方民生的社会保障、养老、医疗、就业、环境、卫生、文化等事业资金多少都是从中而来,如果土地财政收窄,地方政府麻烦很大。

  今年地方政府同时面临制造业不景气压力,而上级布置的任务许多需要动用财政,如果不通过土地开发达到平衡的话,路子会比较死。

  从市场看,2007年开始,开发公司特别是上市公司疯狂拿地,地王层出不穷,其成交价与起始价的溢价非常惊人,一些地块的溢价率达到近5倍。自然引起中央高度关注。

  《中国房地产发展报告》2008版,也关注了过去一年的政策变迁,这个对国内土地市场发展影响相当大。2007年是我国土地市场制度走向规范完善的一年,国家颁布或者修订与宏观土地管理相关的法律3部、法规性条例1个,法规性文件4个,部门法规及法规性文件41个。

  为抑制土地过度开发,在税费征收调整方面,城市土地使用税税额标准提高了2倍,新增建设用地有偿使用费提高1倍,耕地占用税标准提高了4倍左右,占有基本农田的税额标准提高了50%。

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