房价跌了,原合同不算数儿?

2008年11月02日 01:19:39 来源:中国质量新闻 作者:http://www.sina.com.
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  房价跌了,原合同不算数儿?

  北京市首例房屋差价补偿案一审驳回购房者讨要差价请求

  法官提示:消费者在购房过程中应该做到有理、有节、有据地维护自己的合法利益,在签订合同时,不要盲目轻信销售人员的口头承诺,应该将各项有关条款详尽地写在合同中,以便产生纠纷时依法维权。

  因自己购买的商品房在签订合同的10日后,即降价14.7万元,今年7月,北京市一位业主涂女士将开发商北京方恒置业股份有限公司(以下简称方恒置业)告上法庭,讨要差价。该案成为北京市首例房屋降价后业主讨要差价补偿的案件。10月24日上午,该案在北京市朝阳区人民法院双桥法庭第三次开庭。在一个小时的庭审后,法院当庭作出判决,驳回了涂女士的诉讼请求。

  据涂女士讲,今年5月10日,她与方恒置业签订《北京市商品房预售合同》,购买了东恒时代家园三期的一套房屋,套内建筑面积76.67平方米,总价176万余元。签订合同之前,涂女士就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销活动,因担心购房后房屋贬值,涂女士遂向销售人员询问了相关情况,当时销售人员表示,即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型,保证涂女士选中的朝南两居户型绝对不会降价,并一再催促涂女士签订合同。出于对销售人员所讲情况的信任,涂女士签订了购房合同。

  然而,在购房后的10天,即5月19日,涂女士即了解到,开发商对除南向3居以外的所有户型进行了降价销售,而涂女士也发现与自己所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多。

  涂女士认为,销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实,使其在违背真实意思的情况下订立了合同,给其造成重大损失,故诉至法院,要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米,并将贷款金额由60万元变更为45.2644万元。

  开发商方恒置业辩称,东恒时代项目系该公司委托北京均一行房地产经纪有限责任公司代理销售,销售人员是该公司的工作人员,其只具有接待客户提供服务的权限,对于房屋售价没有决策权,对于该公司即将作出的降价策略其也不知情,其在不知情的情况下作出的不降价的表述不构成隐瞒或欺诈。同时,销售人员关于房屋不会降价的表述只是其个人对价格的预测,不能代表该公司的意思。此外,开发商也表示房屋降价是正常的市场风险,涂女士应有所预见并应当承担这一风险。

  为证明销售人员曾作出过不降价的承诺,涂女士在庭审中提交了事后其与销售主管和置业顾问商谈差价补偿的录音证据。该录音显示销售人员确曾对涂女士表示过不会降价。当涂女士询问销售人员曾表示过其购买的房屋不会降价时,对方回答“这是我的失误”,“这种情况还是第一次遇见”,同时销售人员表示“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”,而对于房价的预测,她表示自己“也没有那么高的远见”。

  法院审理该案件时认为,尽管该录音中显示销售人员确曾表示房屋不会降价,但是该表述只是对于未来事实的预测,不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨,该内容亦未写入销售合同。同时,法院指出销售人员并非开发商市场营销的决策人员,其对房屋是否会降价的预测不能代表开发商的价格决策行为。同时,录音中销售人员的表述也显示,销售人员在向涂女士售楼时并不知道将来肯定会降价,因此其在不知情的情况下作出的预测不能认定为欺诈。因此。涂女士以欺诈为由要求变更合同的请求未获得法院支持。

  法院当庭作出判决,驳回了涂女士的全部诉讼请求。

  针对该案的审理,北京市朝阳区人民法院法官马勇进提醒消费者,消费者在购房过程中应该做到有理、有节、有据地维护自己的合法利益,在签订合同时,不要盲目轻信销售人员的口头承诺,一定要确认销售人员所给予的承诺是否代表公司的态度,是否得到公司的授权,如果确是代表公司的意思,则应该将各项有关条款详尽地写在合同中,或作为附件写在合同中。只有这样,将来出现问题时才能有据可依。

  北京市中喆律师事务所主任律师孙敬国介绍说,有一点应该提醒购房人注意,作为房价的波动,是很正常的情况,房价的上涨或下降都不是一般销售人员可以预见的,因而消费者在购房时,切不可轻信售房人员关于房价的承诺,包括房屋的软硬件、周围环境、公共设施等方面的内容,都不是一个销售人员个人能够决定的,既然代表开发商进行承诺,那么就一定要落实在合同上。

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