连续降息 地产业期待新政奏效

2008年11月02日 01:19:42 来源: 作者:http://www.sina.com.

  证券时报记者朱戴兵

  10月27日是房贷新政实施首日,但多家银行相关细则迟迟未能出台。银行出于自身收益考虑,惜贷情绪严重。分析人士认为,央行昨日降息或将改变这一局面,进而满足购房者的融资需求;同时,累计降息或将显著降低开发商资金成本。因此,房地产政策效应或将在降息通道中显现。

  分析人士认为,房贷新政细则出台难,其根源在于新政无法刺激银行的放贷动力。兴业银行资本运营中心首席经济学家鲁政委指出,本轮降息中房贷利率未调,意在缓解贷存利率倒挂。本次非对称降息或有利于提升银行执行新政的积极性。

  本次降息是非对称性的。基准利率下调27个基点,公积金贷款利率不变,三年和五年期定期存款利率分别下调0.36%和0.45%,这意味着银行的存贷款利差有所扩大。而按照昨日降息之后的利率来算,同样是5年以上的贷款利率7折为5.04%,与5年期存款利率的利差尽管仍为负,但仅为-0.09%。同时,由于除三年和五年期以下的存款利率下降幅度均为27个基点,即使按照新政7折利率发放房贷,与五年期以外的存款利率存贷利差都为正并且扩大。这对于提升银行执行房贷新政的积极性是显而易见的,或将有助于各银行细则的尽快推出。因此,购房者的资金需求或将得到满足。

  不过,鲁政委表示,“房贷利率未下调仍是遗憾”。在其看来,虽然即使下调,也未必能够现在就促使市场回暖,但不下调却显然不利于房地产市场信心稳定。

  除了购房者的融资渠道或可能被打通外,其融资成本也将显著降低进而提升购买力。中信证券房地产行业分析师王德勇表示,居民购买力不足已经是影响房屋销售的最大问题,“而降息、降税和提高放贷优惠正是针对购买力不足所采取德解决办法”。但是居民收入水平短期存在刚性很难提高,那么提高居民购买力方法就是房价降低和居民融资成本降低。据王德勇测算,降息和给予房贷7折优惠平均看来大约相当于房价下跌15%,对居民购买力影响显著。因此,分析人士表示,若居民购房预期逆转,仍然有可能在短期释放一定需求支持销售回暖。

  降息除了对居民购房需求产生正面影响外,包括本次降息在内的共三次降息对于缓解开发商的资金成本压力也是显著的。据王德勇测算,三次降息共降低81个基点使万科和保利地产分别年均节约成本约2.19亿和1.42亿,对资金成本压力的缓解也是显著的。此外,分析人士指出,利息资本化率越低,继续降息对业绩的提升或越明显。

  天相投顾房地产行业分析师张旭明指出,政府用房地产来撬动经济的思路已经十分明确,这是对行业的最大利好。随着本次非对称降息,居民的融资渠道或将打通,并且其购买力随融资成本下降而显著提高,开发商的资金成本压力或将随着连续降息而获显著缓解。“在目前的降息通道中,由于降息的累计效应,政策作用必定会逐步实现。” 张旭明认为。

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