东莞工业地产困局解读

2008年11月02日 01:19:48 来源: 作者:http://www.sina.com.

  

插图/苏益[ 根据东莞市统计局的信息,今年8月,东莞新签、增资外资项目宗数同比分别减少了25.8%和33.9%。企业订单减少,签订加工贸易合同数和合同出口总值分别下降15.2%和15.6% ]

  过去作为“世界工厂”典型的东莞,当地曾有一句俗谚:“东莞塞车,全球缺货。”然而今日在金融海啸的冲击下,一样的公路,走的不再是川流不息的货物,而是一个个不告而别的至门厂商。

  曾经兴旺的一个个镇区工业街,一家接一家的工厂结业,只剩下紧急招租的纸条在风中飘摇。

  厂房业主垫付欠薪

  “每个星期我都要去东莞的制衣厂催货,每一次去都会看到有曾经眼熟的工厂结业,都会听到认识或者不认识的工厂小业主正在为支付逃跑厂商欠下的员工工资而绞尽脑汁。真的很有兔死狐悲的感觉。”广州某知名外贸公司的一名资深业务员对《第一财经日报》说。

  东莞某镇区已经靠出租厂房的收入无忧无虑地过了10多年的陈太太,现在开始感受到前所未有的压力。“1998年虽然也曾经遇到金融风暴,但是那时我们这里的加工业正是起步阶段,可以做外销,也可以做内销产品。虽然艰难,但总还有希望。没想到10年后,这里的产业竟然会一夜之间萧条到这样的地步。而且很多朋友和邻居像我一样,炒股被套,炒楼炒成了房东,厂房的租约到期,找不到下家承租;尚未到期的,又天天担心厂商破产逃跑,要由我们垫付所欠的工资,真是愁得头发都白了。”

  陈太太说,在东莞的不少镇区,有关部门对厂商“欠薪逃匿”的现象一直实行“垫付工资”的应急处理办法:由企业主管部门或厂房业主先行垫付工人工资,再通过法律途径追讨垫薪。只有那些规模上千人的大厂,例如最近倒闭后遗留了6000多名员工的合俊玩具厂等,才会由政府垫付一部分的工资。而那些数百人的中小型厂数量太多,员工的欠薪往往就要由出租厂房的村委会或房东业主垫付。

  陈太太所在的镇区,根据行业协会的人员私下交流的信息,今年倒闭了20%的制造业工厂,包括胶袋厂、玩具厂、电子厂、纺织品或服装工厂,其中90%都是境外厂商开的。最后都是由出租厂房的业主赔偿工人欠薪,供应商的欠款现在都没法追回。记者致电该镇区政府的热线,该镇区的有关工作人员表示,他们会根据具体个案的不同情况来处理欠薪问题,但是目前有什么具体成文的措施,他并不清楚。

  “我的邻居,今年刚刚替一个逃跑了的电子厂商垫付了300多人的工资。虽然他把厂商留下的机器和原料折旧卖了,加上厂商原来给的一点押金,可是他自己还得出将近20万元。等于这一季度的厂房白租了。还不时要被不满赔偿金额的工人找上门来。现在他暂时没找到下家出租,只能吃老本了。”

  工业地产衰退波及写字楼

  对于这种厂商欠薪逃匿的处理,东莞当地政府曾经提出要求企业在注册时就出资缴纳工资垫付保障基金,分担企业欠薪逃匿后工人工资垫付的风险。而在各镇区、村委会,也由镇区的劳动监察、社会保险、当地政府、村(居)民委员会成立统一管理的办公室,并协同厂房出租人、中方合作者等联合监察境外投资商的动向。

  而在业主方面,则开始提高对境外厂商的押金标准以防范风险。比如一家中型厂房,月租大约6万元。业主可能要求收取近20万元的押金。并且在选择承租方的时候,更倾向于拥有很多固定设备的制造业。这样就算厂商逃跑,也可以变卖机器还债。“但是这样一来,就更难找到承租方了。”陈太太目前也正在为即将到期的租约发愁,厂商要求减免押金,租金下调。双方正在为此扯皮。面对即将到来的衰退大潮,像陈太太这样已经被房租、厂租养得无忧无虑的村民们,已经想不到还有什么方法抵御收入下跌的风险。

  根据东莞市统计局的信息,今年8月,东莞新签、增资外资项目宗数同比分别减少了25.8%和33.9%。企业订单减少,签订加工贸易合同数和合同出口总值分别下降15.2%和15.6%。本来是接单生产高峰的7、8月,企业签订合同金额却分别下降40.9%和44.2%。

  有东莞市农业局的工作人员对记者透露,东莞的农村集体经济创收路径,在近年来主要停留在物业出租方面。但是,在金融海啸、加工贸易政策调整、新劳动合同法实施等多重因素影响下,部分工厂企业经营困难,拖欠租金的现象有所增加,集体经济纯收入的年均增长从2003年的8.3%降至2007年的6.4%。今年还会继续下滑。

  而衰退也在进一步从工业地产蔓延至东莞的写字楼。东莞中原地产研究部数据显示,2008年8月全市写字楼成交43套,共计面积3581平方米,环比下降约五成。东莞南城中心商务区写字楼在7月~8月的空置率比6月之前增长了近10%。

  一家原先在比较知名的写字楼华凯广场办公的制衣厂负责人现在已经回到厂区办公。她表示,过去是做外销客户,为了方便客户洽谈生意才去租赁写字楼。但是现在产品成本上升了三成,外销订单减少了接近四成,当然只能搬回厂区办公。“能省就省。”


陈华
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