捆绑国开行 中冶置业保障房发力

2008年11月02日 01:19:53 来源: 作者:http://www.sina.com.

  特约记者 江晓阳

   当众多房企收缩投资战线时,中冶置业却逆势扩张。

   记者获悉,中冶集团日前与国家开发银行签下100亿房地产开发投资贷款授信,定位全国保障性住房开发。

   作为中冶集团整合房地产板块业务的旗舰,中冶置业大举进军保障性住房开发市场,表露了中冶集团做大房地产业务的想法。

   保障房占60%

   此前有消息透露,中冶集团拟整体上市募资400亿元,其业务包括工程设计施工、装备制造、资源开发、房地产和纸业。除了纸业外,其他四项业务都将打包整体上市。其中,中冶置业被当作整合集团房地产业务的一个载体。有关资料显示,该公司累计开发面积约为414万平方米。

   中冶置业总经理侯宝旭介绍,中冶置业从自身国企的特点出发,结合市场情况,给自己业务方向做了新的定位:以保障性住房开发为主,配以适当比例的商业、高端住宅项目,基本不做普通住宅。其中,保障性住房比例将占到60%,商业物业占35%,高端住宅占5%。

   侯宝旭称,普通住宅开发需要规模化、产业化优势,中冶置业并不具备这方面优势。另外,普通住宅市场低迷的状态还将长期持续。

   保障性住房利润低,风险不大。侯宝旭称,中冶置业的主要优势是依托集团,从设计到施工,中冶集团都有自己的队伍,依托自己较长的产业链,可以将保障性住房的开发成本降下来,使其开发利润维持在3%-5%左右。

   据悉,中冶置业目前在南京、唐山、珠海、天津等地均有新拓展项目。其中,南京西莲花新村项目建筑面积约145万平方米,投资27亿元;南京下码头危房改造项目建筑面积10万平方米,投资10亿元;唐山河茵北里项目建筑面积30万平方米;珠海前山村改造项目建筑面积97万平方米,投资23亿元;天津东丽军粮城散货物流区31万平方米,投资12亿元;天津双港镇河畔星城项目建筑面积69.43万平方米,投资27.4亿元。

   “三角模式”

   中冶置业开发保障房项目有其特殊模式,而这个模式的风险以及收益率将决定了其上市之后,房地产业务的发展前景。

   侯宝旭将其称为“政府+公司+金融”的三角合作模式。中冶置业从国开行取得了100亿的保障房开发专项授信额度。对地方政府来说,其保障房建设任务压力很大,找一个国有企业作为其合作伙伴不失理想之选。中冶置业会将地方的保障性住房项目资料交由国开行审核通过后,项目就可以启动。

   这个合作模式里三方的权利义务关系都有严格界定。例如,中冶置业的南京下码头项目中,南京市政府需要为项目提供一个担保,保证保障性住房包销。作为开发商,中冶置业需要给南京市政府和国开行签署一个三边合作协议,其中规定对两方应负责的内容。国开行需要承诺贷款资金划拨的及时性等金融方面的支持工作。

   目前,中冶置业这种“三角模式”遇到的地方项目大概可分为两种情况:一是地方政府有财力,已做完土地一切平整工作,直接以净地出让,地方政府只需要承诺保障房销售等问题即可;二是土地并没有做一级开发,开发商需要将一级和二级开发连带做完,为了保障银行资金的安全性,一般情况下,国开行也要求地方政府出具拆迁担保等系列文件。

   记者了解到,国开行早在2007年国务院“24号文”发出时,就曾对外界表示将支持保障性住房建设。据悉,国开行内部已成立直接投资部门,其商业贷款部门从2007年开始就在积极寻求房地产项目,不过相当谨慎。国开行对保障性住房项目放贷的最大顾虑仍是项目回报和资金安全问题,而与一个中央企业合作,大大增加了贷款安全系数。

   侯宝旭称,中冶置业有自己的优势,才能实现将资金和政府需求捆绑在一起,中冶置业准备将这种模式向全国复制。

   有关专家估计,中央政府部门很可能出台相关政策,要求地方政府加大保障性住房投资,以拉动投资增长,但多数地方政府面临缺钱投资的难题。在此情况下,央企和国开行捆绑而来,足以引起地方政府的兴趣,而这会在冷清的市场下,为中冶开创一条新的发展道路。

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