世界第一高楼的金融镜像:欧美租客“高处不胜寒”

2008年11月02日 01:19:53 来源: 作者:http://www.sina.com.

  本报记者 陈欢

   高盛证券从上海环球金融中心退租了。

   “高盛证券曾经和我们接触过,但受到金融危机的影响,现在已经放弃入驻意向。”环球金融中心的投资方——日本森大厦株式会社旗下的森大厦房地产咨询管理有限公司的潘小姐告诉记者。

   上海环球金融中心今年8月28日开业。这座世界第一高楼(高492米),以平均20元/平方米·天的租金(本文所提到的价格均为使用面积),成为陆家嘴租金新贵。它的7—77层是办公楼层,主打“世界金融磁场”概念,主要目标客户以世界级的银行、保险公司、投行、证券公司等租户为主。

   截止到10月26日,记者获得的最新消息是,环球金融中心的出租率已经超过50%。但是,这个金融磁场也难抵金融危机的巨大影响,变相降低租金,放低身段接受非金融类租户等已成为现实的危机应对之举。

   “金融磁场”镜像

   “虽然受到金融危机的影响,但是到目前为止,我们没有接到已经签约的租户退租的消息。”潘小姐表示。

   但是她也承认,确实有些意向客户在金融危机爆发之后放弃了入驻计划,“特别是一些美国公司,他们在这场危机中受到影响最大”。

   在环球金融中心这个小小的金融磁场中,危机以来的金融生态一目了然。

   目前来看,美国公司萎缩的最为厉害,欧洲公司受到的影响次之。眼下的环球金融中心中难觅美国公司的身影,而欧洲的金融公司——如巴黎银行,德意志商业银行、已在环球租下了2300——6000平方米不等的面积,明年1月1日后将正式入驻。

   亚洲公司除了日本的金融公司外,大韩银行也在环球租下了数千平方米的面积。

   中国内地的国泰基金已经租下5600平米的面积,不久后就将入驻。记者同时获悉,其他一批国内金融公司也在谈判中。

   “在金融危机爆发后,我们没有降价。”潘小姐表示。她称,目前低楼层的大面积单位已经所剩无几,50层以上的单位租金大约为650元/平方米/月。

   环球金融中心目前租金报价是平均为600元/平方米·月,折算下来为20元/平方米·天,超过同为5AAA级的金茂大厦、恒隆广场等写字楼,为同类最高。

   “恒隆广场最初预租(楼未完全建成前签的租赁合同)的价格只有七八元/平方米·天,现在提到16元/平方米·天左右,现在环球金融中心刚开业不久,租金价格就达到20元/平方米·天,所以价格还是同类中最贵的。” 戴德梁行写字楼部执行董事魏超英表示。恒隆广场出租率超过90%,现在租价一般是十四五元/平方米·天。

   不过,戴德梁行写字楼部执行董事魏超英表示:“据我了解,现在如果是租用比较大的面积的话,租金有一些商量的余地,大约可以谈到550元/平方米·天,而且,可以延长一些免租期和装修期。”

   魏说,在两个月之前,这个价格毫无商量余地。

   “我们已经接到一些客户要求在2009年1月1日后减少租赁面积的通知,还有些客户希望我们去和业主谈判,降低租金。”魏超英告诉记者。因为企业的预算一般是年初就已经订下,现在正是年中时节,公司一般不会立刻削减开支规模。

   今年是高档房产租赁业最为红火的一年,戴德梁行今年的利润超过以往任何一年,其中大部分新增客户来自金融业,在今年年初,国内外银行都曾大肆扩张,但是,接下来的两年,戴德梁行预计前景会相当黯淡。

   “我们预计接下来的两年,高档写字楼的租赁需求一定会大幅度减少。退租减租的情况会发生,减租比例大约10%左右。”

   不再挑剔客户

   日本森大厦株式会社倾十年之力打造的环球金融中心,细节无处不体现着精致和高档。每位来访者必须经过的安检门背后,有一位戴着白手套的服务生,将被安检的包的背包托到最合适的高度,供来访者一拿即走。

   这样对自己的服务苛刻要求的高档写字楼,对其租户自然也有几近苛刻的标准。

   “以前环球金融中心对租户相当挑,不是所有想出得起钱的客户它都接受,但在金融危机后,一切已经改变。”一名和环球有往来的房产中介告诉记者。

   最受环球金融中心青睐的是日本的金融企业。记者在其一楼电子显示屏上看到,目前已经正式入驻的公司有18家,一半以上是日本公司,包括三家住友旗下的银行和同为日本三大银行之一的瑞穗旗下的投资、证券公司,以及日本第一保险公司等。

   “环球首先偏爱日本公司,其次是欧洲美国的公司,最后才是中国国内的公司,他们认为日本公司习惯好,干净也安静,对一些近些年来暴发的国内公司,他们以前往往会婉拒,他们担心这些公司很可能一段时间后就付不出租金。”上述中介表示。

   在今年8月份之前,入驻环球金融中心的租户确实完全符合其“高档”的标准,行业上以金融公司为主,其他只有少量的律师行、咨询公司、高科技企业等行业。此外,欧华律师事务所驻上海办事处、欧智卡信息系统公司等也是环球的座上宾。

   但是在金融危机之后,环球也不得不放低身段,从挑客户变成被动地等客户。“我们最近接到一个国内猎头公司的单子,放在以前,环球是肯定不要的,但是现在我们给环球打电话,环球说猎头这个行业也是不错的,可以谈一下。”上述中介说。

   据记者了解,环球金融中心的招租要求已从之前的“非国际金融机构”不要,调整为四大标准,符合其中之一就可以。这四大标准是:世界500强企业、大的金融公司、上市公司、有政府投资的公司。

   “如果坚持国际金融机构的标准,现在的市况下肯定招租困难,这也是上海市政府不愿看到的,正在打造国际金融中心的上海市肯定会托一把,比如上实物业就已经入驻环球金融中心,其实上实有自己的楼。”上述中介表示。

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