上海救市力度空前 效果未现

2008年11月02日 01:19:53 来源: 作者:http://www.sina.com.

  本报记者 田新杰

   10月23日,中央及上海地方“救市”政策接踵而至,但上海商品住宅23日—26日的日成交量下跌幅度都超过20%,随后10月最后几个交易日依然进一步走低。

   客观原因而言,则是多数新政尚未正式开始执行,包括银行房贷细则、上海普通商品住宅新标准等执行关键尚未明确;主观原因则在于,市场信心并未因此扭转,观望依然强烈。

   绿地集团董事长张玉良向本报表示,具体对于市场交易量影响而言,短时间内,这些政策对于防止交易量进一步下滑具有一定的作用,但在短期内实现交易量迅速回升,可能性不大。

   “黎明前的黑暗”?

   根据焦点房地产网“救市政策能否激活楼市”?调查,64%的被调查者表示,暂时不会因为救市政策而改变自己的购房预期,而有25%的购房者则表示会选择在救市后入市。对政策出台后的成交量和成交价预期,超过80%的被调查者认为,楼市还是会进一步萎缩。

   调查结果说明,批量政策的出台,仍然没能提振购房者对于后市的信心,楼市观望气氛依旧。

   克而瑞机构上海总经理于丹丹指出,新政中影响最大的,无疑是5.5%的两年营业税调整,会对市场上自用兼投资的业主产生销售物业的刺激。但对买家而言,更关注信贷政策的调整。

   佑威房地产研究中心主任薛建雄指出,由于新政要到11月1日才实施,加上契税调整是以合同还是过户时间为准、普通商品住宅标准等细则没有出台,导致了市场的短期观望。上周一手商品住宅出现了量价齐跌的局面,预计11月后会有大幅回升。

   成交数据显示,在新政出台的前三天(20-22日),上海商品住宅的日成交量分别为139、145和174套,新政策公布的23-26日成交量下滑至121、106、124和111套,其中124和111套是周末成交量,而前周末的成交量是168和141套。新政出台后的日成交量下跌幅度都在20%以上。

   易居房地产研究院数据则显示,上海新政出台这周(10月20日—26日),商品住宅成交量11.09万平方米,环比减少了1.97万平方米,减幅为15.07%。环比而言,该周商品住宅同样出现了供应大幅上涨,而成交却大幅下降的态势,单周供求比出现下降,从此前一周的1:0.45下降到了1:0.29。同时,该周上海商品住宅成交均价11299元/平方米,环比减少1255元/平方米,跌幅10%。

   对于这种新政出台后“量价齐跌”的低迷表现,基于市场主客观原因,更多的业内人士愿意相信是黎明前的黑暗。

   市场信心面临更大考验

   根据上海“救市”政策,新政执行后,直接产生的税费下降幅度并不小,这也正是业内认为其力度空前的主要根据。

   易居房地产研究院测算,新政带来的商业贷款成本变化,100万商业贷款20年差额高达36.7727万。第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬指出:“对于有着自住需求的首次购房者来说,政策的出台会在一定程度上减轻税务负担;但对投资者来说,如果经济环境没有改善,市场仍然缺乏信心,他们仍然会选择等待。”

   显然,新政并不能从根本上改变楼市目前的弱市格局。甚至,新政的出台,将令市场信心面临更大的考验。

   “效果的体现,主要仍取决于市场的信心,这需要一定的时间。”张玉良坦言。“房地产新政的效果也因城市而异。对于上海等发达城市而言,由于政策主要是针对购买90平方米以下普通住房的需求,而这些城市房地产发育程度较高,这部分需求较其他城市而言已相对得到较好实现,因此效果有限;对于全国其他城市,特别是房地产正处于起步或快速成长期的城市而言,效果相比将更为明显。”

   在国际代理行看来,国内楼市政策效果仍将视国际金融危机影响而定。高力国际指出,本次政府出台房产市场鼓励政策,从其调节深度与幅度而言,对于市场确实有实质性的帮助,但由于整体经济受外围不确定性影响较大,虽然本地的刚性需求仍然很大,相信只有待外围不确定性有所缓解后,鼓励措施的影响才能较显著浮现。

   某种程度上,这也形成了市场对进一步后续政策预期。

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