房地产:行业拐点还需3到4次小幅降息

2008年11月02日 01:20:05 来源: 作者:http://www.sina.com.

  齐鲁证券 涂力磊

  中国人民银行决定,从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

  评论:

  我们认为本次降息的主要目的依旧是针对整体宏观实体、防止经济衰退。其着眼点主要是力图保证经济体系安全,而并非针对目前低迷的房地产市场。

  从我们测算的情况来看,降息对于重点上市公司业绩的最大增幅为0.74%,对全体地产上市公司的平均净利润影响为0.33%。

  在连续三次降息和最新的“财政部十点”的综合作用下,刺激购房的累计效果开始显现。如果采取首付20%,购买一套100万总价的房子,通过等额偿还方式还贷20年。在降低利率后,静态还贷总额比第一次降低利率前累计减少17.7万元左右,占房屋总价的17.78%。

  通过计算,我们认为3到4次小幅降息可以相应刺激出更多真实购买力以支撑房地产市场的成交水平,行业有可能在此时形成拐点。

  由于目前行业拐点并没有真正来临,短期内继续维持对行业的“谨慎推荐”评级。

  个股方面,截至10月29日,综合全国布局类代表性上市公司的平均静态市盈率为11.3倍,动态市盈率在7.42倍;地域住宅开发类代表性上市公司的以上两项数字为7.90倍和5.36倍;商务园区类代表公司估值偏高,静态市盈率为18.39倍,动态市盈率在13.40倍;快速发展类目前处于最低部,静态市盈率为7.6倍,动态市盈率在5.06倍。

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