苏宁环球引领地产“黑马”

2008年11月02日 01:20:11 来源:投资者报 作者:http://www.sina.com.
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  周俊 杨秀红

  投资者报(研究员 周俊 分析员 杨秀红)频繁出台的利好政策让投资者对房地产上市公司再生投资激情,《投资者报》研究部对A股全部房地产上市公司进行全面评估,得出2009年A股市场最具投资价值的20家上市公司(见C01版表1)。

  根据评估结果,目前最具投资价值的房地产上市公司是苏宁环球(000718.SZ),位居第二至五名的分别是保利地产(600895.SH)、张江高科(600859.SH)、绵世股份(000609.SZ)以及滨江集团(002244.SZ)。万科A虽然贵为行业老大,但资金状况并不理想,并且,销售获利水平也相对较低,因此排名第6位。

  评估投资价值,实际上看的是公司的综合竞争力。对于房地产公司来说,盈利能力和规模优势同等重要。有的公司盈利水平高,规模却做不大;而有的公司则为规模的扩大而牺牲利润。

  因此,我们将盈利能力和规模优势作为评估体系中权重最高的两项因素,同为30%。此外,我们还根据房地产行业的特性,选取了资金状况、成长能力、资产安全以及受房产新政刺激程度四个方面,权重分别是15%、10%、5%和10%。

  同时,我们还评出20家最具盈利能力房地产上市公司(见C01版表2)和最具抗风险能力房地产上市公司(见C01版表3),旨在帮助不同风险偏好的投资者作出投资选择。

  在最具盈利能力排行榜中,我们将销售获利水平的权重提高至40%,同时,相应地将规模所占权重调低至20%。理由在于,尽管大房地产公司在资源、融资、品牌等方面更具优势,但并不意味着更优的盈利能力。一些规模不大的房地产公司,如果在成本控制、产品定位、销售策略等方面优于竞争对手,它们同样可以取得优异的盈利表现。

  而在最具抗风险能力排行榜中,我们将销售获利能力和成长能力所占权重分别降至20%和10%,同时,将规模和资金状况的权重分别调高至40%和20%。理由在于,具备规模优势以及资金充裕的公司,在行业低迷的情况下,无疑将具备很强的抗风险能力。

   苏宁环球:受益“造城”开发模式

  前三季度,苏宁环球实现净利润54.95亿元,与去年同期相比增长了4倍之多。公司销售毛利率达到51.75%,在房地产行业中处于相当高的水平,比去年同期大幅提升了19个百分点。

  公司约六成的开发项目集中在南京,产品类型以中小户型的普通住宅为主,在市场调整的背景下,销售未出现大幅萎缩。南京市政府近期出台的救市措施有望进一步带动苏宁环球的业绩增长。

  苏宁环球选择的大盘开发模式,也是其制胜秘诀之一。

  大盘开发模式强调大幅拿地,规模开发,类似于造城。该模式以较低价格锁定土地成本,由此可以享受土地升值带来的收益。大盘开发模式所耗费的项目管理时间、审批流程等方面比中小盘少,从而使得其销售费用率和管理费用率更低。在同等的毛利率水平下,大盘开发的净利率水平往往更高。此外,该模式的复制能力很强,开发速度很快。苏宁环球的“造城”开发模式在很大程度上提升了其竞争力。

   张江高科:销售毛利率呈现增长态势

  前三季度,公司实现主营业务收入14.71亿元,比去年同期增长121.75%。其中,房产销售收入达到9.49亿元,同比增长了379.27%;实现净利润4.46亿元,比上年同期增长58.6%。

  张江高科所销售的是园区类房产,客户一般资金较为充足,且数量多、质量高。不过,另一方面,公司受经济景气度的影响程度也将高于其他房地产企业。

  大股东持续注入优质资产使公司房地产资源获得高速增长,出租物业建筑面积增长了7 倍之多,并且出租物业和开发销售项目的地价成本均很低,多数低于1000 元/平方米。

  绵世股份:前三季度净利润增长108%

  第三季度净利润大幅下降,但这并不妨碍绵世股份成为最具投资价值房地产上市公司之一,净利润下降的主要原因是,因地震等原因,公司计提了1.69亿元的巨额资产减值准备。尽管如此,前三季度,公司净利润仍然大幅增长了108%。

  公司具有土地一级开发资格,目前收入主要来自成都天府新城所进行的一级土地开发项目,如果项目能顺利开发,公司明年增收的可能性较大。

  滨江集团:高毛利率彰显盈利能力

  滨江集团是一匹黑马,这家5月底刚上市的公司前三季度共实现营业收入22.69亿元,净利润6.02亿元,同比分别增长32.40%和100.20%。

  今年第三至第三季度,公司销售毛利率分别为44.91%、41.76%、44.61%,处于行业较高水平。公司目前项目土地成本较低,累计权益土地面积达到265.02万平方米,累计土地成本仅3810元/平方米,预计这种高毛利率水平还将进一步延续。公司主要产品聚集地——杭州市政府在各地中救市力度最大。

  评选指标说明

  在对盈利能力的评估中,我们仅采用了扣除非经常性损益后净利润占销售收入这一指标。与全球500强的评价方法一样,我们以销售额作为评价房地产上市公司规模优势的依据。成长性方面,我们也借鉴了国外机构的做法,仅考察上市公司的营业收入增长情况。对于成长中的公司来说,可以允许牺牲一部分盈利能力来换取市场占有率。

  我们对房地产上市公司资金充裕程度的考察主要评估现金(包括交易性金融资产)占总资产的比例,并以此与行业平均水平进行对比。

  房地产刺激政策对上市公司的影响也是评估体系的一部分,我们对目前已出台刺激政策的各大城市进行逐一分析,就政策对市场的刺激力度进行评分。由于中央政府也已出台刺激政策,因此,各城市以5分起评,满分为10分。不过,对于所有业务均为商业房地产开发或租赁的公司,将无法享受政策利好,因此这类公司的评分为0。一些兼有商业地产和商品房项目的公司,得分则可能介于0~5分之间。

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