金地激进:利增3倍

华股财经 2009年11月02日 09:14:04 来源:投资者报 作者:任鹏宇
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  “三季度净利润增长3.4倍的金地集团将维持现有销售价格,近期没有降价计划。”《投资者报》记者日前从一位接近金地集团(进入该股吧,新版行情)高层的人士处了解到,“从目前大的环境来说,房地产供求关系变化和开发商资金链紧张两大最直接的降价条件还不具备”。

  “我们更关注房企的实际成交价格,金地是一家贴近市场的公司,随行就市。基本采取快速滚动开发的模式,而不是囤房不卖。”长期关注金地的长城证券分析师黄清林告诉记者。

  受益涨价:净利同比增长338%

  金地快速滚动开发的这一特性在其毛利率上就得到充分显现。1~6月,公司结算毛利率为34.4%,1~9月提升至39.2%,前三季度各季结算毛利率分别为30.4%、37.3%、48.8%,逐季提升。

  “这对金地的影响非常大,金地一年结算100多亿元,毛利率提升1%,就相当于毛利增加1亿多元。”黄清林分析,金地毛利率上升的主要原因还在于价格的提升,预计公司毛利率还会进一步改善,全年结算毛利率有望达到38%左右。

  与之相对应,金地单月售价在2009年2月探底后迅速回升,从2月份的9050元/平方米提升至6月的11460元/平方米,并在7月达到最高的12800元/平方米,8、9月维持在12760元/平方米和12700元/平方米的高位。

  价格的变化最终反映在公司的盈利上。金地10月26日发布三季报显示,1-9月公司实现营业收入52.07亿元,同比增长19.7%,实现净利润7.69亿元,同比增长119.3%,每股收益为0.35元。其中,第三季度实现净利润4.8亿元,同比增长338.3%,基本每股收益0.21元。

  而得益于价格的回升,金地全额冲回了深圳上塘道和东莞格林庭院两个项目的减值准备,资产减值损失冲回了2.45亿元,助长了业绩的增长幅度。不过即使剔除2.45亿元的存货跌价准备转回,公司核心净利润同比仍增长49%.

  前三季度,金地累计实现销售面积134.5万平方米,同比增长83.9%;累计销售金额149.6亿元。同比增长90.6%。公司08全年销售110.76万平方米,销售收入114.03亿元。目前看来,前三季度的销售面积和销售额都已经超过了08年全年。预计全年可轻松完成170亿元的销售目标。

  截至9月末,金地拥有预收账款145亿元,如果全年实现营业收入110亿元(即四季度结算约60亿元),四季度再实现销售收入20亿元,保守预计年底将有超过100亿元的预收账款,这将极大地保障明年业绩增长。

  提前布局二线城市

  “金地集团对于房地产行业复苏的预期判断比别的公司时间略早,因此公司的土地储备动作也相对提前。”黄清林分析。

  今年1-10月份,金地集团全面出击,在上海、北京、佛山、宁波、西安等地陆续新增土地储备已达200多万平米。尤其是4月以来,金地集团一改此前的谨慎态度,趁市场回暖之际开始快速拿地扩张,仅6、7月份,就先后共耗资75.33亿元,拿下位于上海、北京、宁波和武汉的6块土地,增加权益建筑面积110多万平米,其中在上海、宁波两度成为地王。截至10月底,金地未结算的项目资源约1144万平方米,其中2009年新增7块地,规划可售面积124万平方米。

  “中国房地产业在二线城市仍然有较大发展空间。”金地集团董事长凌克表示,未来几年除一线城市外,金地也将加强对重点二线城市的发展。根据有关研究成果,中国未来将形成10多个人口达1000万左右的特大型城市,因此除了目前的四大一线城市之外,许多二线城市也将迎来非常好的发展机会。

  “拿地要分开来看,金地很多地都是稀缺资源,定位高端,虽然拿地价格较高,应该还是可以接受的。”黄清林表示,之前较多地在上海等一线城市拿地,其新增土地成本较高,但由于行业回暖超预期,借此趋势,公司将保持扩张强劲势头。当前,公司在北京、深圳等地都面临着开发项目断档的问题,及时补充土地储备也是公司延续全国布局的战略需要。

  不过,一位业内分析人士提醒,金地以快为主的发展策略将拉低公司的利润率,如地价下跌,则会加大企业的风险,土地减值影响巨大。去年金地自己的经验就是前车之鉴。

  2008年,金地集团秉承高价拿地、以快为主的战略原则,当年销售收入首次突破100亿元,实现销售金额114亿元,比2007年同期增长17%;共实现销售面积110.76万平方米,同比增长2.4%,实现营业收入97.6亿元,同比增长31%;然而,公司净利润却仅有8.4亿元,较2007年减少1.24亿元。

  “未来3年,金地集团的销售目标为每年300亿元~500亿元。”凌克透露,金地的目标是跻身国内一线房企的行列。

  2009年8月,金地集团与平安信托签署一项框架协议,平安信托将针对具体项目设计股权信托计划,和金地集团共同投资优质住宅项目和城市综合体项目,预计在未来三年可能引入100亿元资金。

  为了解决资金问题,顺利实现跻身国内一线房企的目标,金地继续推进房地产金融一体化的探索和行动。“金地集团一直把房地产金融作为公司战略发展,我们一直在思考如何在房地产链条的最上端实现突破,相信这必将为拉动公司主业起到重要作用。”凌克表示。

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