深圳地产新政引发股价飙升 八公司不约而同提示风险

2009年11月26日 08:19:05 来源:大赢家财富网 作者:魏梦杰
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  深圳地产新政引发股价飙升八公司不约而同提示风险

  今日多家被封上涨停的公司齐发公告提示风险,只因深圳市将于12月1日起推行被称作地产新政的"城市更新办法"。

  提示风险的包括*ST华控、深桑达A、深华发A、深鸿基、深赛格、深长城、世纪星源和深天健等8家公司。除世纪星源称已向相关部门提交将福华厂区更新改造的申请;深华发A表示公司部分土地可由工业转为商业用途外,其余公司均表示该事件对公司的收益回报影响存在不确定性,或是称正在研究用地功能变更的可能性。

  有趣的是,以上各公司除了不约而同发布公告提示风险外,它们在二级市场的表现也同样的"不约而同":除深赛格以外的其他所有公司均于25日被封上涨停板,而深赛格也以9.67%的涨幅离涨停仅一步之遥。

  引发二级市场震动的源头是深圳市政府近期出台的《深圳市城市更新办法》。该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动,并将于2009年12月1日开始正式实施,坊间称为"深圳地产新政"。"新政"规定,权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由发展商实施,同时政府鼓励权利人自行改造,权利人自行改造的项目可"协议出让",且政府也鼓励城市综合体改造。

  中金公司为"新政"定下"短期影响有限,执行尚有难度"的基调。中金公司表示,该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中,短期对于公司层面的影响将有限。而且,该办法依然面临拆迁难的问题,背后的核心在于拆迁成本过高。

  不过,中金公司依然认为"新政"将对深圳本地工业用地多、综合开发能力强的公司形成利好。同时,参与升级改造的公司,除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外,还要有较强的整体规划开发经营能力,因此,区域规划改造经营管理将可能成为核心竞争力。

  市场人士认为,深圳本地工业用地资源丰富的公司将受益于该项利好。如中兴通讯、深康佳等。此外如招商地产、深长城之类的深圳本地地产股也将从中受益。(上海证券报 魏梦杰

 

  联合证券:深圳城市更新 旧区公司受益

  《深圳市城市更新办法》将于12月1日起正式实施。该办法中所称的城市更新,包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域。

  我们认为,该《办法》一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。所谓功能改变类城市更新,即改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构。根据自行改造的原则,原先就拥有一些旧的厂房、或旧工业园区的公司,将是该《办法》的最直接受益的公司。

  按新规,拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的,原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价;增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的,原有合法建筑面积以内部分,按照其改造后的功能和土地使用权使用期限计算应缴纳的地价,扣减原土地用途及剩余期限的地价;增加建筑面积部分,按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。拆除重建类的工业区升级改造项目,未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用;建成后其建筑物需要转让的,适用市政府工业楼宇转让的规定。

  也就是说,如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能,在新的规则下,只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续,在得到批准后按规定补交基准地价即可,而不用经过招拍挂的程序。

  对于这些公司来说,意味着:第一,可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权;第二,躲过了招拍挂制度下高昂的地价;第三,改造后升值的土地价值,仍将留在这些公司手里。无疑这些公司将是《深圳市城市更新办法》的最直接受益者。我们梳理了在深圳拥有工业园区或可旧改项目的上市公司,浮出水面的主要有两家公司:深天健与深长城。

  深天健旗下的工业园区,位于深圳福田区,属香蜜湖片区外围。占地5.6万平米。现容积率不到2。如果该工业园区容积率提高到3,则可将建筑面积提高到16.8万平米。该工业园区周边比较高档的小区如水榭花都,二手房售价在4万元以上。按3万元/平米的售价保守估计,潜在的销售收入将在50亿元左右。

  深长城下属的笋岗仓库,占地8.9万平米。位于笋岗-清水河片区,属于深圳的城市中心之一。公司已在前期策划申请报批,将该仓库升级改造为总建筑面积36.7万平米的国际物流中心。如果按每平米1.5万元的价格测算,不考虑地下停车场,则改造后的物流中心潜在的市值应当在44亿元左右。(联合证券 鱼晋华 胡栋亮)

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