《蜗居》真实反映出中国楼市最大问题

华股财经 2009年12月10日 10:46:40 来源:腾讯博客
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  陈宝存:中国楼市最大问题是消费不起冰激淋的小贝要买房

  80、90后的小皇帝们超前消费在住房上的表现有两种表现:第一由父母出资为小皇帝们购买,这样的情况主要在收入相对高些的人们。住房价格的连续高涨,先买下来储备着,或者我们所说的空置着,这是所谓中国住房空置率居高不下的主要根源。对于正在就学阶段的80、90后来说,空置是必然的选择。没有人告诉你要求你买到手的房子必须直接入住,何况还有很多中青年父母为孩子上学,租住在学校附近,把本来应该居住的住房空置着。每个城市的主城区学校附近的小户型一居和二居租住的抢手我们是很清楚的。

  第二种类型就是《蜗居》中小贝和苏淳们的房奴困局。小贝为了攒钱买房,很努力的生存着,高消费离他很远是很正常的。在海萍需要借贷付清首付的时候不肯帮忙也在情理之中,首付都要借款的房奴,利息尚且还不起,何况私人借款呢?

  但是问题出在哪里?是什么原因造成的这样状况。房地产商不是慈善家,更不是宋思明,不能要求因为小贝苏淳们的超前消费就要降低房价以适应。甚至,不能因为过度的超前消费就要求住房可以保障。

  小贝无疑是蜗居中最悲惨的人物。很优秀的小贝,在与宋思明这类的中年成功人士的对垒中,所处的下风是根本不可改变的。古人云男人“三十而立”,但是在现今的社会,过早同居和走入婚姻殿堂已成风尚,只是,一只冰激淋也是刚刚走向社会的小贝们不可承受的,何况房子呢?

  房价收入比更是一个在中国楼市失效的数字。存款总量的增长幅度之高更能体现人均收入的中国水平,只不过总量是高收入者更多的得到的。国家统计局报告指出,1952年至2008年,扣除价格因素,我国GDP以年均8.1%的速度增长,经济总量增加77倍,位次跃升至世界第3位。 折合成美元,我国2008年GDP为3.86万亿美元,相当于美国的27.2%、日本的78.6%。当年人均国民总收入已达2770美元,按世界银行标准,我国已经由长期以来的低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列。 我国城镇居民人均可支配收入由1949年的不足100元提高到2008年的15781元,农村居民人均纯收入由44元提高到4761元。2008年底城乡居民人民币储蓄存款余额达21.8万亿元,比1952年底增加2.5万倍。

  2009 年10 月末, M2 同比增长29.42%, M1 同比增长32.03%,10 月末,金融机构人民币各项贷款同比增长34.19%,1-10 月人民币各项贷款增加8.92 万亿元,同比多增5.26 万亿元,当月人民币各项贷款增加2530 亿元;金融机构人民币各项存款余额同比增长28.05%,1-10 月份人民币各项存款增加12.04 万亿元,同比多增5.14 万亿元。当月人民币各项存款增加2897 亿元。并不是80后的收入没有增长证明收入总额没有增长,而居民贷款更多的体现为住房按揭贷款的增长。应该认为的是银行放贷方面的审贷不严格。

  按任志强先生的数据,购买主体的60—70%是80后人群,在我们自己的豪宅项目中,父母与子女同买一个楼层的不在少数,只是我们的豪宅贷款由于审贷严格,一期800多户,按揭贷款仅仅28户,其余均是一次性付款。高收入阶层对于动辄200万一套的200平米以上住宅价格的敏感程度极低。

  但是,中国银行的审贷很大程度上是宽松的,加上中国资信制度的不完善,很难反映收入的真实水平。当然这一点表现在高收入阶层的收入数字不得而知,低收入阶层缴个税的收入极低,但是买房时的收入又极高。中间的差距使得数据源头极为混乱。美国次贷危机的根本原因在于两房根据虚拟的数据造成购房评级问题突出,导致美联储加息过程中美国房奴不可承受而破产。中国银行系统对此应该引为教训。当然教训应该是对于根本不具购买实力的人群,严格审贷过程,抑制不合理消费的抬头。

  我们知道的是在欧美国家,收入中的每一分钱都是有据可查的。尼克松折戟的“水门事件”主要原因是贵为美国总统的尼克松竟然雇佣不起高手去侦听,原因是当年5000美元对于美国总统来说都是 难筹措到的。

  空置率和房价收入比的基本判断是失误的,这也是所谓中国国楼市泡沫的基本根据。但是我认为中国楼市没有泡沫,判断的基础恰恰是上述认识。对于城市化进程刚刚起步,对于欠发达国家的身份,对于先富带后富的社会现实,贫富分化在短时期内不可改变,更不能去改变。养勤罚懒,而不是大锅饭体质延续,这是中国改革开放31年最有效的机制。不患寡而患不均的思想根源不改变,中国很难走在世界的最前列。我们尚处于初级阶段的经济活动中,不能也不可能重新回到最差机制的分配型社会。按劳分配始终是初级阶段的最有效方式。

  小贝们的出路在于先立业后成家,在实力越来越强,成为社会栋梁之前的30岁左右,发展前景才会被看好。真的有实力和前景,未来的丈母娘们是不会渴求你是否已经有车有房,而作为刚刚走向社会,妄自尊大的小青年或者还没有走进社会的90后来说,基本要求也是丈母娘和海萍海藻们的常情,也别理由抱怨她们跟你要房。

  进化到这个阶段,在要求男女同工同酬,女性解放的先驱们,仍然在这个关键问题上没有改变,那就是,男人要养女人,这实在是不可思议的。

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