政策口风“一周三变”惊呆房地产

华股财经 2009年12月21日 08:59:17 来源:投资者报 作者:苏慧
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  从抑制投机到营业税优惠取消,再到遏制房价过快上涨,短短几天内房地产政策取向三级跳。中央在一周时间里连续三次提及房地产问题,并且国务院公开表示要“遏制”房价,措辞罕见犀利,显示出政府在经历新世纪房价最大涨幅的一年后,开始伸出调控之手。

  “抑房价”中央措辞三级跳

  对此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭把这理解成,政府意在“校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上的误解与盲目乐观”。

  确实对于在某些城市已经脱离正常发展轨道的房地产市场,期盼已久的中央经济工作会议并没有过多提及,是保是压?各方专家、学者、媒体都在解释和猜测着。更多人愿意相信“没有消息就是好消息”,而会议中对“城镇化”的提及也给二、三线城市房地产市场带来绝对利好,更带来了房价的普涨。一线城市房价上涨幅度更是令人咋舌,这也是“遏制”出台的导火索。

  实际上,中央对于房地产市场的调控早已出现苗头,一些细节上的措施不时浮出水面,但是这些不疼不痒的压价手段,开发商总能“上有政策、下有对策”地规避。

  例如,国土部印发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知,明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限:小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷(约300亩).

  其限制土地出让面积,意在增加同区块土地之间的价格竞争,使总价“地王”有所减少,也使得开发商囤地更为困难。尽管要求大宗地块分开来卖,但是根据土地“招拍挂”价高者得的原则,北京某区域被分割开来的三块地由同一家房地产开发公司购得,其他开发商无力与其竞争,“增补本”也就失去了意义。

  一线城市立体式调控

  据“提高土地供应、增加普通商品房供给、抑制投资性商品房的需求,提高土地供应和使用效率、差异化信贷政策”的调控思路,中央实际上把权力交到了地方政府手中。

  对于房价上涨极其剧烈的几个城市,新土地规划的出台时机恰到好处,其对土地放量、信贷控制的理解也无所不尽其极。

  近日公布的《北京市土地利用总体规划》中,北京新提出了新的建设路径,即“中心城区的土地利用,要以调整、改造、挖潜为主,近期新增建设用地的主要来源为城乡接合部、城中村改造地块,远期则适度开发京郊浅山区。”

  深圳更是极尽所能在城中心“抠地”,《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》(下称“规划草案”)首次提出建设用地“减量增长”原则。

  “规划草案”显示,深圳土地利用已接近极限,未利用地仅占全市总面积的2.23%,未来土地供应严重告急。因此,深圳从12月1日开始实施“城市更新”,即对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域进行大规模的更新改造,涉及总用地面积约为240平方公里。这被认为是提升土地利用效率的有力手段。

  同时,深圳市将启用空间拓展战略来破解深圳土地困局,这包括陆域空间、地下空间、异地空间和虚拟空间拓展。其中,深圳将适度实施围填海造地,到2015年共划定15个工程用海功能区,其中围海造地区共划定总面积52平方公里。而作为产业突围的路径之一,“工业飞地”也被列入规划范畴。

  上海房地产市场,还没有非常明确的政策指导,但是上海房产界普遍猜测,针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能在部分城市由此前的“空转”转为试点“实转”;其次,对外资购房可能会重新紧缩;再次,转售房子的个调税可能会从严征收。

  就明年的房价走势,杨红旭预测,明年大涨不可能,大跌也难,盘整是主基调。对一线城市而言,下跌的可能性大于上涨。

  房开商开始迎合政策

  严控信贷、增加土地放量,这些政策对于一线房地产市场价格的最终作用还难以知晓,但是政府的调控意图已经非常明显。对于房地产开发商,如何在这种氛围中突出重围?

  作为上海经济适用房的大型项目之一,“上海晶城”在开发之初受到业界一致疑惑。首先,此次经济适用房建设地,是上海城开出资18亿元购入的;其次,该地块属于“进城”的优质地块;更重要的是,本可以有部分用于商品房建设的地,上海城开却全部用于经适房开发。

  尽管上海城开总经理倪建达曾表示,“在市场上赚不到钱,市场会看不起我们。”但他依然选择这种发展思路。最终,国家开发银行100亿元的贷款正好解决了上海城开面临的资金困境。

  其获得的资金中只有25%是用于保障性住房建设,但是这并不妨碍其在信贷紧缩的情况下获得不菲贷款。

  同样精于“计算”的还有万科。虽然上海、深圳已经在一年之前就开始流水线产业化盖房,但是对“拼装房”的利用显然没有万科来得大。拼装房建设周期短,可以提前放量平抑房价,而且其迎合了低碳、环保的概念。尽管“拼装”房的建设成本要高于传统建设方式的成本,大约每平方米多400元左右,但北京市城建技术开发中心住宅产业化技术促进室主任李禄荣透露,政府正在考虑补贴方案。这绝对是一笔不小的资金。

  市场和政策双重夹击的情况下,能够看懂中央思路并且积极迎合政策的公司显然更容易发展。万科总裁王石还表示,在2015年后所有新建房屋都将采取工业化生产方式来建造。另外,明年万科将不再提供毛坯房,而是一次性精装修的精装房,这样更节能环保。

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