地产股将呈现跌出来的投资机会

华股财经 2010年01月04日 08:41:11 来源:证券时报
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  2009年房价创出历史新高,但年末中央急下两道令箭,房地产股票应声下挫。房地产一时成为风口浪尖的行业,投资者该何去何从?接受证券时报访谈嘉宾普遍认为,未来或将会有一系列政策出台遏制房价上涨,而房地产行业将在很大程度上出现高位盘整的态势,而地产股可能会有阶段性的超跌反弹机会。

  近期中央出台了两个房地产政策:一是自2010年1月1日起,二手房营业税免征从2年恢复至5年,二是土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,全部土地出让款原则上1年之内缴清。这两个政策对于房地产行业有何影响?

  鱼晋华:二手房营业税调整,普通住宅和非普通住宅区分对待,政府的出发点很明确,意在扶持自住需求和持续打击投机性需求,这可能将加速非普通类房产的需求向一手市场转移。但是,非普通类住宅占比较小、需求客户财力较为充沛,对二手市场成交量的缩减影响可能会比预期小。

  土地出让价款调整标志着宽松的土地政策已经终止,给出的信号是:国家已经开始着手规范房地产市场的源头——土地市场,预计仍将会有一系列政策出台遏制房价上涨。短期来看,对楼市的供给短期影响不大,但会对需求产生心理影响。

  孙占军:近期连续出台的房地产政策对房地产行业的压制比较明显,房地产股已经在很大程度上反映了其中的不利因素。未来的房地产行业将在很大程度上出现高位盘整的态势,预计可能会有阶段性的超跌反弹机会。

  温总理近期也谈到了房地产行业,包括加大保障性住房建设、鼓励居民购买自住房和改善性住房,运用税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆调控、稳定房地产的价格,维护房地产市场秩序,打击捂盘、占地不用、哄抬房价等违法违规行为,如何解读温总理的这些讲话?

  鱼晋华:温总理的几点表述多是旧政重申,但提到的“差异性利率”值得关注。这也是引发市场想象、甚至引起市场恐惧的地方。

  2009年房地产泡沫形成、扩大,其推动力就是低利率、宽信贷、实体经济缺乏机会,以及2008年行业性的去库存导致的供给紧缺,相应,消减这种泡沫的最好工具还是金融工具。但是政府对实体经济的走向仍然缺乏足够的把握,在加息和收紧信贷时将异常艰难。而这并不意味着,政府在未来不会动用金融工具来消减房地产行业的泡沫。

  王晓明:当前房市紧俏,某些楼盘可能开盘当天就全部卖出。但从存量来讲,如果政策改变影响到市场预期,很快就能实现供求的平衡。比如,政府加大廉租房的比例、提高持有房成本,一旦房价上行渐缓,自然会迫使投机者撤出。

  基于上述两个政策和中央领导人对房价的表态后,在房价居高不下的情况下,未来是否还有其他抑制房价的系列政策出台?

  鱼晋华:我们认为是否还有其他政策出台,将是个相机抉择的过程。如果房价止住快速上涨的势头,未必再有其他政策出台。但如果房价还是快速上涨,判断会有其他政策出台。而实际上,已被历次调控所证明了的是,最有效的抑制房价泡沫的政策是动用金融工具,比如加息,或者收紧房贷。

  现在有一个现象,一方面是政府在连续出台打压房价的政策,但另一方面开发商在不断高价拿地,各地“地王”频现,这对明年房地产企业和房价将产生怎样的影响?

  孙占军:随着政府接连的调控政策出台,开发商不断高价拿地的现象将不会持续太久,预计“地王”现象不会对房地产企业和房价产生非常显著的影响。

  有专家认为国务院常务会议遏制房价的表态是对京沪深等一线城市房价的遏制,但对二三线城市政府其实依然是扶持的,如何看待这种观点?明后年二、三线房地产企业的机遇和挑战有哪些?

  鱼晋华:对于二三城市来说,土地的供给并不紧张,因此土地获得的难度较低,且成本较为合理。如果未来的政策促进众多中小城市的城市化水平快速提高,将给房地产企业提供一个地价稳定而需求稳步增长的理想发展环境。

  我们看好二、三线城市的房地产市场的表现。中央经济工作会议关于推进中小城市城镇化的表述,更坚定了我们这一看法。不过能否在二三线城市实现房地产开发项目的快速周转,将是甄别房地产企业专业能力的一个重要指标。

  中央经济工作会议确定明年要大力推进城镇化进程,这对地产企业、地产投资会带来哪些机会?

  鱼晋华:扩大城镇化可以增加土地供给。一线城市由于土地供给的不足,土地购置量与土地开发量已连年下降。这一趋势与一线城市的外来人口不断增多相矛盾,导致一线城市房价和地价近年持续飙升,同时也使得一线城市周边未来宅基地开发面对很好的市场需求。

  中小城市城镇化将推动农村土地制度的改革更快提上日程,随着城乡身份的转换,原来的农村宅基地将面临大量的流转需求,这对于房地产投资来说也是个大机遇。

  2010年该如何把握房地产板块的投资机会?

  鱼晋华:我们认为2010年的地产股将很难出现2009年那样的趋势性投资机会。其实回头看2009年,地产股的行情驱动模式是这样的:政策改变,推动了楼市基本面的改变,然后推动了行业盈利预期的改变,进而推动估值水平的提升,这是一种单边的行情。

  但就2010年而言,地产股将受到来自政策的压制,而政策的变化又会带来对行业预期的变化,但市场对行业前景的过度悲观将会使地产股的估值极具吸引力,而如果明年的楼市结果证明并没有市场所预期的那么差的话,地产股将呈现跌出来的投资机会。

  吴涛:短期来看,不少城市楼市不可避免要进入一段调整期,如上海。购房需求在年底前集中释放后将有所回落,购房者观望气氛渐浓,开发商无法看清后市也将推迟开盘计划,这些都将导致未来一段时期销售成交的下滑。

  从中期看,宽松货币政策背景下低利率环境依旧,通货膨胀仍有可能不断走高,开发商资金充裕且调整速度明显快于2008年,这些都决定了房地产行业不会出现大幅调整。预计未来半年房地产行业在小幅回落后将进入震荡盘整期。

  王晓明:房地产板块今年的投资机会,取决于整个行业走势是否平稳。如果波动性很大,地产股可能很难有好的投资机会。而随着房地产行业金融属性越来越强,暗含着的波动性和金融属性很像。房地产企业股票整体估值水平只比银行略高,总体来说相对维持在较低水平。

  与股市一样,房地产市场的关键在于预期,随着大家担心的风险释放,未来就是超预期,反倒很可能有好的投资机会。反之,当预期越来越好的时候可能会面临市场纠正。

  ●房地产行业不会出现大幅调整,预计未来半年房地产行业在小幅回落后将进入震荡盘整期

  ●是否还有其他抑制房价政策出台,将是个相机抉择的过程,最有效抑制房价泡沫的政策是金融工具

  ●如果未来政策促进众多中小城市的城市化水平快速提高,看好二、三线城市的房地产市场表现

  ●2010年的地产股将很难出现2009年那样的趋势性投资机会,地产股将呈现跌出来的投资机会

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