房地产上市公司再融资审核重启在即 外资继续看好我国商业地产

2010年02月25日 09:20:54 来源:大赢家财富网
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===本文导读===

房地产上市公司再融资审核重启在即
两会前夕 各地楼市调控政策密集出台
倚重股权融资 房地产信托谋转型
北京地产新政被指“太温柔”
外资继续看好我国商业地产
国土部有望出台细则 “囤地”或使房企资金断链

  房地产上市公司再融资审核重启在即

  权威人士24日向中国证券报记者透露,证监会与国土资源部在春节前已就房地产上市公司权益类再融资的审核流程和具体操作步骤达成一致,证监会对房地产上市公司公开和非公开发行股份的申请将于近期重新启动审核。

  根据新的审核规则,房地产公司权益类再融资须增加国土资源部对募集资金投资项目所涉用地的审查。核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。如果项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况,那么权益类再融资的申请将不能通过审核。

  国务院曾出台文件明确规定,对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”应审慎贷款和核准融资,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。此次国土部介入房企再融资审核,便是对国务院文件的细化。

  权威人士透露,2009年下半年以来,A股房地产公司向证监会提出的增发申请均未被“放行”,主要原因是新增设的国有土地审核环节及具体操作没有确定,而证监会与国土资源部也一直就此事进行沟通与协调。至春节前,两部门达成一致,国土资源部将在返还给证监会的征求意见回复上,就再融资申请企业是否存在土地违法违规的情况做出具体说明。

  一家已申报定向增发方案的房地产企业负责人对中国证券报记者透露,公司已赴证监会就增发事宜参加沟通见面会。“进入正常程序后,去年下半年第一批申报企业的审核结果估计很快就会出来。”该人士表示。(中国证券报 林喆)

 

  两会前夕 各地楼市调控政策密集出台

  全国两会召开前夕,北京、南京、成都等地调控楼市的措施密集出台,内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。调控措施频出也在一定程度上影响到楼市成交,目前各地楼市成交仍比较清淡。

  多管齐下调控楼市

  “由于去年楼市出现过热状况,不少城市房价上涨过快。在全国两会召开期间,相关问题可能引发广泛关注。因此,两会召开前夕,地方政府为房地产调控定基调、出措施,是可以理解的。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天向记者直言。

  从春节后不少地方的调控行动来看,内容涉及很多方面。如成都市政府近日下发《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》,要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计,逐项登记,建立宗地数据库,分别提出处理意见。

  其中,对已供土地要按照合同约定对地价款收缴情况和宗地建设情况进行清理,加大地价款催收力度,督促尽快动工建设;土地闲置1年以上不满2年的,按土地出让价款的20%征收土地闲置费;土地闲置满2年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,要采取改变用途、等价置换、安排临时使用等途径及时处置、充分利用。

  南京则在春节长假后宣布将个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元,同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。北京更是推出11条措施,从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控。包括:重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全额征收营业税、土地首付款比例不得低于50%等中央先前制定的措施;恢复“限外令”,并要求房地产开发企业在取得商品房预售许可证后3天内一次性公开全部房源等。

  各地楼市成交仍清淡

  从市场方面来看,目前各地楼市仍比较清淡。春节长假期间,各地楼市成交普遍低迷,甚至一些城市已经出现价格松动。

  成交量萎缩也反映出购房者心态的变化。以上海为例,搜房近日进行的网络调查显示,受访的意向购房者中,有近七成预期1年后才会入市。

  二手房市场似乎更能显现出买卖双方的心态,美联物业近期针对400位年龄在25至65岁的潜在客户(包括购房者与业主)进行了调研,显示现阶段仍高企的房价是造成购房者放弃短期内购房的主要原因之一。购房者中认为房价太高暂缓买房的占42%,认为年内可能有更强力度调控政策出台的占33%;业主方面则有44%因对未来房价继续看好而暂缓出售房源,还有17%的业主认为现在出售价格偏低。

  “全国两会召开期间,房地产市场肯定会成为各方热议的话题之一。从产业政策层面来看,眼下已经比较清晰了,因为中央和地方推出的针对性措施已经不少。至于财税、货币政策可能还有进一步调整,但需要指出的是,这方面政策出台涉及的面更广,一般不会仅仅针对房地产市场。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

  陈啸天则认为,房地产的发展主要取决于多方面因素:一是经济基本面,在去年“保8”成功、今年信贷额度仍较为宽松、出口状况有所改善、投资仍有望保持较高增速等情况下,房地产市场的发展仍面临比较好的环境;二是去年楼市交易攀升,大量存量房源得到消耗,导致大部分重点城市的供求结构失衡,楼市可售量较少,在供小于求的局面下,短期内价格要出现较大幅度的回调有难度。(上海证券报 李和裕)

 

  倚重股权融资 房地产信托谋转型

  在监管层对于房地产信托贷款的调控措施收紧之际,记者从多家信托公司了解到,今年年初以来,信托公司出于对宏观经济背景、风险控制、产品结构设计等考量,对于贷款类房地产信托产品变得慎重,相较而言,股权类房地产信托产品则更受倚重。

  交银信托一位负责人在接受本报记者采访时表示,一方面监管对于信托公司开展房地产信托业务监管更趋严格,另一方面2010年房地产信托将会信托公司主要的业务方向之一,与贷款类房地产信托业务相比,他们更倾向于做股权类房地产信托业务。

  有信托公司人士表示,房地产投资信托目前仅占据国内房地产贷款的0.7%,与美国等发达国家相比仍有很大的发展空间。

  事实上,目前我国房地产信托产品以两种形式为主,分别是贷款信托和股权信托。其中,贷款信托是目前房地产信托投资的主要形式。

  而随着中国经济走势、监管层对于房地产信托市场的调控措施正在收紧。就在春节前,银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

  “我们对于房地产信托贷款一直比较慎重的,在审核房地产开发项目贷款时,一般都会要求它们‘四证’齐全等。”某信托公司一位业务负责人昨日告诉记者。“我们对贷款类信托一直把关都比较严的。”

  与此同时,2010年多家信托公司对于股权类房地产信托更为倚重。今年2月下旬,新华信托就发行了一款名为“西河名邸项目投资集合资金信托计划”的房地产权益类信托产品,发行规模为10000万元至15000万元。在该产品结构中,其中7000万元信托资金将用于受让北京和泓置地有限公司拥有的对天津和泓房地产开发有限公司的应收债权8000万元及天津泰达和泓房地产开发有限公司拥有的对天津和泓房地产开发有限公司的应收债权6110万元,其余信托资金用于受让天津和泓房地产开发有限公司100%股权,取得信托收益并分配给受益人。

  一位信托业内专家认为,贷款类房地产信托产品设计过于简单,技术含量较低,信托公司从事此类业务时虽把关较严,却也难以掌控,“一旦项目风险暴露,信托公司自身也难以充分应对”。

  “股权类房地产信托产品结构则相对复杂,技术含量更高。从风险管控角度来讲,信托公司更容易把握风险、这类产品也相对安全。”该专家认为。(上海证券报 石贝贝 唐真)

 

  北京地产新政被指“太温柔”

  北京楼市调控的11条出台后,市场反应比较平静。记者昨天从北京一些中介公司了解到,多数被调查者认为北京调控新政“太温柔”。

  “北京11条新政里几乎没有新加的,都是已经在执行的政策。”一位温州炒房客如是说。

  对此,北京中原地产张大伟告诉记者,中原地产市场研究部对200组客户的抽样调查显示,81%的客户认为北京的11条政策不会对房地产市场有打压作用。

  我爱我家副总胡景晖分析表示,虽然北京11条涉及“提高首付比例、增加流转环节税收和限制境外人士购房”,对需求有一定的抑制作用。但“上述很多条款在春节前已经被市场所消化,新政的出台恰恰可以消除市场上的一些观望情绪,对市场来说反而可能是利好。”他说。

  “春节以后北京二手房成交量分别达到203套、281套、419套、511套,连续4天回暖。”张大伟直言,目前北京二手房客户的看房量及成交量基本已经恢复到2月上旬水平,楼市有望迎来“小阳春”。

  根据北京市住建委的分析判断,随着中央及北京市一系列调控政策陆续出台,近期北京房地产市场出现供应有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。

  据统计,今年1月份北京新建商品住房新增供应9640套,比去年12月增加6.1%;商品房成交8698套,比去年12月减少42.3%;新建商品房价格环比指数为102.6,涨幅比去年12月回落2.1个百分点。

  但另一方面,开发商拿地的热情仍未减退。昨天,龙湖地产旗下北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元人民币竞得北京一地块,且该地块还引来北京万科与北京朝阳万科联合体、北京华润曙光以及北京远豪置业3家房企(投标价分别为22.2亿、37.8亿和21亿)的竞争。当日北京天旭运河公司经过24轮竞价以28.2亿元竞得北京另一地块,折合楼面价10635元/平米。该地块也引来保利、远洋、星泰、中铁、龙湖、首开、新华联、华美、海港和华业地产等10家房地产企业参与竞拍。

  记者粗略统计,昨天作为春节后北京土地市场首次交易,便有7块地成交,总金额约90.2亿元。“开发商还敢高价拿地,意味着对后市仍有信心。”一位业内人士说。(上海证券报 于祥明)

 

  外资继续看好我国商业地产

  密集的政策调控令我国住宅市场今年的走势显得比较微妙,但在商业地产投资方面,不少外资发展商已明确表示今年会加大投资。

  如在大连、杭州、苏州等地投资工业园区项目的新加坡腾飞集团已在进行战略调整,新任CEO吴来顺日前表示,园区定位正由传统商务空间向综合社区转型。另外,今年还会拓展房地产基金业务,不论是对商务园区项目还是商务办公楼宇,都会加快投资进度。同时,继续成立更多的境外房地产基金来投资中国项目,包括积极筹措成立国内人民币房地产基金(私募基金PE)和房地产投资信托(REITS)。

  无独有偶,同样来自新加坡的酒店发展商雅诗阁也提出今年要在中国继续发展壮大。雅诗阁北亚区董事总经理李志勤表示,2009年雅诗阁中国共在重庆、深圳等地推出5个项目,由此已在中国的12个城市拥有26个项目,约5000套服务公寓单位,而2010年雅诗阁中国还将有上海雅诗阁淮海路服务公寓、深圳雅诗阁美伦服务公寓等4个项目入市。同时,雅诗阁隶属于新加坡最大的地产商嘉德置地,而嘉德置地前不久发布年报称,会继续以积极而谨慎的发展策略深耕中国市场。

  世联地产的分析师表示,2010年国内的商业地产投资开发将持续推进,事实上,自去年下半年起,国内一些有实力的房地产企业也不约而同地涉足商业地产市场,因为此类持有型物业不仅可以产生持续性的租金收益,长期还可以产生资产增值,并有效增强企业抵御行业大幅度波动风险的能力。(上海证券报 李和裕)

 

  国土部有望出台细则 “囤地”或使房企资金断链

  始于去年9月的国土部、证监会、银监会联合对房企土地融资把关工作,今年将有更大的动作。

  《每日经济新闻》记者近日从权威渠道获悉,今年国土部将可能出台相关细则,对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定,从而作为“两会”审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据。

  土地违法认定缺乏细则

  “三部委联动”工作始于去年9月,受证监会之邀,国土部对上市房企的拿地、土地使用和开发情况进行梳理和分析,作为证监会对土地融资审核把关的依据。这些信息大部分来自于上市房企的公告。

  同时,国土部还配合证监会,对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查,核查内容包括农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

  根据媒体报道,25个被清查项目分布在北京、天津、上海、山西、辽宁、吉林等15个省市,按要求核查结果应于2009年12月31日前形成书面报告。

  “根据这些工作,去年确实‘卡’了一些土地融资的企业,但由于尚未形成制度,对土地违法行为的认定标准比较简单。”一位接近国土部的人士向《每日经济新闻》记者表示。

  他还表示,今年国土部将会出台具体的标准,对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等土地违法行为进行认定。

  2008年初出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定,对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”,应审慎贷款和核准融资,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

  上述人士表示,与花样百出的土地违法行为相比,这些规定显得过于简单,企业很容易通过各种手段进行规避。因此,需要出台更加细致的认定标准,作为对房企进行土地资信审核的重要依据。

  规范企业融资渠道

  从国土部近期的表态来看,“三部委联动”将是今年的工作重点。

  在今年1月28日的“全国国土资源工作会议”上,国土资源部部长徐绍史说,“我们帮助银监会审核土地抵押贷款的准入,帮助证监会审核土地资产融资的准入,这是参与宏观调控的很大一件事情。”他还表示,今年将继续加强与银监会、证监会的信息共享和协调联动,防范系统性风险。

  国土部的一位权威人士向记者表示,很多企业都将土地作为其重要的资产,尤其对在香港市场上市的企业来说,土地作为融资渠道的作用更加明显。

  他还表示,在去年地方财政普遍紧张的情况下,土地作为抵押品的动力很足,土地贷款的规模越来越大,其中隐藏着很大的金融风险。

  中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向《每日经济新闻》记者表示,目前的房地产企业融资渠道不规范,制度漏洞较多,需要多个部门联合监管。他还表示,若上述标准得以出台,企业的融资门槛将会提高。

  上述国土部人士还表示,除明确土地融资和土地抵押贷款的审核标准外,国土部今年还将继续加大对土地违法违规行为的查处力度。(每日经济新闻 张敏)

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