国信证券:三条投资主线支撑地产股反弹

华股财经 2010年03月16日 08:27:47 来源:证券时报
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三条投资主线支撑地产股反弹

  国信证券经济研究所方焱区 瑞明 黄道立

  我们与市场预期的不同之处:市场认为今年在宏观经济保持回升态势下,政府对房地产行业的调控会较为严厉;我们则认为,今年无论是经济增长还是财政,都离不开房地产的拉动和贡献,调控将不以伤害房地产发展为底线,两会之后政策将趋稳,未来几个月仍将继续执行“国十一条”精神,不会有新的调控政策出台。

  政策未现新利空

  两会对房价相关的表述相对温和,也未提到“物业税”。《政府工作报告》强调要“遏制”房价涨速,并非要“遏制”房价上涨。我们认为,打压房价并非政府目的,也非解决问题的关键。中央今年的政策重心将是增加土地供应和增加保障性住房,通过调整全社会的住房供应结构,并对国人住房消费观念予以引导,来缓解目前楼市供不应求的状态,以求短期内达到降低房价上涨速度,维持房价平稳的目的。

  土地财政格局在中短期难以改变。今年《政府工作报告》指出:拟安排财政赤字1.05万亿元,比上年增加1000亿元,其中中央财政赤字8500亿元,比上年增加1000亿元。2010年的巨额财政赤字计划将给中央以及地方政府财政带来压力。从2009年京、津、沪、渝、杭等地土地出让金与财政收入对比情况看,我国地方财政对土地出让的依赖度很大,今年这种情况仍难以改变,财政增收的主要途径之一仍将来源于土地出让。

  楼市理性回归

  2009 年12月调控以来,政策效应初显,楼市向健康、理性回归:一、商品房销售“量增价稳”:1-2月,全国商品房销售面积同比增长38%,同比增速为近四年来的最高水平,重点城市房价涨速放缓,部分城市呈震荡横盘态势;二、行业杠杆下降。1-2月房地产开发企业资金来源中自筹资金占32.9%,与去年12月 31.3%相比,占比上升了1.6个百分点。数据表明行业杠杆有所下降,由去年12月份的3.19倍下降至目前的3.04倍,呈现向2.85倍的历史平均水平回归的趋势。三、土地市场有所降温。

  开发商“不差钱”

  从目前来看,供给释放缓慢,2月份各地库存均位于历史低位,多个城市可售量创下历史新低,供不应求状况较为严重,给价格上涨埋下隐患;另外,开发商“不差钱”,目前大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下了历史最好水平,没有降价动力;因此,上半年房价仍将坚挺。

  业绩靓丽

  截至3月13日,已有115家地产公司预告或年报公布了业绩,占地产板块的一半以上,业绩平均增幅达到205%,全国及区域龙头业绩尤为抢眼,预计 2009年平均增长在60%左右。2009年楼市火爆,大部分销售额在2010年才能结算为营业收入,地产股2010年业绩会更为靓丽。

  人民币升值预期加强

  随着外贸形势的好转,人民币升值压力逐渐增大。央行副行长苏宁提出,“从人民币汇率的长期趋势来看,升值有助于我国在国际交换中获取更多利益,对国家经济发展是有利的”;央行行长周小川认为“当前世界经济复苏并不巩固,仍然有很多的不确定性。因此要非常慎重选择从非常规的政策回到常规政策的时机,其中也包括汇率政策”,我们认为,既然是非常规政策,当然会择机退出。出口的好转和人民币升值将对房地产业形成利好。

  地产股估值低廉

  从去年7月以来,地产股经历了8个月的调整,调整幅度平均在30%左右,一线龙头2010年平均 PE在15-18倍、而区域龙头多在10-13倍,已具备明显的估值优势;另一方面,基金在调整中纷纷减持,目前普遍低配,或成为下一步做多地产股的主要力量。

  催化剂

  股价变化的催化因素:一、若新开工和投资下滑明显,政策或将松动;二、若出口强劲复苏超预期,一方面可能导致人民币升值超预期,另一方面巨额贸易顺差也会导致货币投放大量增长并推高流动性,两方面都将弱化房地产调控政策效力;三、若宏观经济复苏低于预期,将使宽松货币政策难退出,也会弱化政策调控效应;四、地产股再融资重新开闸。

  等待反弹

  基于上述理由,以及日益增强的人民币升值预期,我们认为布局地产股反弹的时机已经来临,建议标配,看好区域及全国龙头,把握三条主线——

  1、首推全国及区域龙头,主要品种:中天城投、云南城投、招商地产、金地集团、保利地产、苏宁环球、华业地产、广宇发展、中南建设等。

  2、年报高送转概念:建议关注在2008年三季度以后实施过股权融资、且每股资本公积金+未分配利润排名靠前的公司,如云南城投、首开股份、荣盛发展、阳光城、招商地产、合肥城建等;

  3、区域振兴概念:皖江城市带(合肥城建)、海南国际旅游岛(广宇发展、ST琼花)、海西概念(中国武夷、建发股份)、滨海新区(津滨发展)、前海金融服务区(招商地产、冠城大通)、深圳城市更新概念(深长城、深天健、深华发A)、新疆概念(新疆城建)等。

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