新一轮土地督察拉开帷幕 天量闲置土地警钟敲响 A股影响

2010年03月17日 07:57:22 来源:大赢家财富网
字号:T|T

===本文导读===

土地督察拉开帷幕 天量闲置土地警钟敲响
上海闲置土地近4000万平方米 地方政府酝酿用地"新招"
5天花80亿"飙地" 北京新科地王得主不务正业?
央企日产三"地王" 土地财政难抑房价
调控悬念引发机构分歧 地产股估值迷局待解

  土地督察拉开帷幕 天量闲置土地警钟敲响

  新一轮的土地督察拉开帷幕,目前仅上海就集聚了多路"兵马",奔赴华东地区进行土地督察。

  从3月10日到4月3日,国土督察上海局派出4个督察组对浙江省的湖州市、绍兴市、台州市和宁波市开展土地督察,对农用地转用和土地征收审批事项等进行实地核查,同时开展土地督察巡视工作。据了解,今年,国土督察上海局计划对13个地级市(区)土地例行督察,占督察区域地级市(区)总数的43%。

  几乎同时,国土资源部发起了全国重点城市土地情况调研和督察工作。由国家土地督察上海局和国土资源部有关单位负责人组成的上海调研组对上海的浦东、松江、青浦、金山、闵行及宝山等区展开了调研,调研时间为10天,调研工作已于3月15日结束,并在内部公布调研结果。

  显然,针对闲置土地等的土地督察"风暴"已在全国刮起,广州、北京等地已纷纷宣布了部分闲置地块的处理结果。但到目前为止,公布的闲置土地处置量较其存量仍是天壤之别。

  去年年底,国土资源部相关负责人介绍,全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算,其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

  而在上海,土地闲置情况也不容乐观。截至今年1月,上海处于拆迁中和土地整理中的未动工地块约300个,涉及总建筑面积近4000万平方米。如果以2008年上海不足2000万平方米的商品住宅销售面积计,上海闲置土地量可以满足近2年的新增商品住宅需求。而在拿地企业名单中,保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企位列其中,也包括中华企业在内的上海本地上市公司和中小企业。

  "土地批而未用的原因有很多,既有历史遗留问题,也有规划变更、拆迁难度大等方面的原因,也有开发商故意囤地的因素。因此全面清理和启动闲置土地的难度仍然很大。"一位房地产业内人士如是说。(上海证券报)

 

  上海闲置土地近4000万平方米 地方政府酝酿用地"新招"

  两会一过,刚刚因各地成交量下降搞出点"和谐"气氛的房地产业,又被土地市场搅了局。一边是国土部领衔的土地督察全面展开,一边是央企不断刷新一线城市的地王纪录。土地资源越来越多地集中在大型房企手中,加剧了闲置土地将继续积压的市场预期,以及政府对楼市供给失控的尴尬。

  有数据显示,仅上海一地,截至今年1月,其闲置土地约300幅,涉及近4000万平方米建筑面积。又因为闲置土地的产生有各种繁杂因素,目前大量收回和重新启动难度仍然很大。于是,上至国土部等中央部委,下至地方政府,都在积极开拓可新增的住宅用地,以解决目前供给紧张的问题。有效利用农村建设用地的尝试,也就在这样的时机下悄然展开。

  上海闲置土地近4000万平方米

  开发商囤积的闲置土地到底有多少?又有多少能够通过督办的手段收回或重启?这是市场极为关心的话题。

  去年年底,国土资源部为挂牌督办闲置土地处置工作召开新闻通气会,国土部相关负责人介绍,目前全国闲置的房地产用地有约1万公顷。如果以容积率1.5计算,其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

  以上海为例,根据记者获得的一份上海闲置土地清单,截至今年1月,上海共有闲置土地约300幅,涉及总建筑面积近4000万平方米。这一总量相当于上海2008年全年新建商品住宅销售面积的2倍。

  在这份统计数据中,这300幅上海闲置土地分布在黄浦、卢湾、浦东、青浦、闸北、崇明等各区,几乎覆盖上海所有区县。目前地块全部处于未动工状态,但被区分为动迁中和土地平整两个阶段。地块绝大部分为住宅项目,少量地块兼有商业和办公配套。地块总占地面积3085万平方米,其规划建筑用地达到3908万平方米。而在拿地企业一栏,包括保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企,也包括一些上海本地上市公司和中小企业。

  从拿地时间来看,上述闲置土地约一半左右为2003年至2008年之间出让,一半为2003年以前出让的地块。

  其实,早在去年年中,上海官方就曾经公布过闲置土地情况,上海市规土局副总工程师蔡顺明曾介绍说,彼时上海共有1077公顷住宅用地处于"批而未用"的状态,涉及70多个房地产项目。

  业内专家分析,两份数据之差很可能是地方政府排除300幅地块中的两种情况,一是一些储备在一级开发商手中的土地,二是因一些历史遗留问题而难以清算的地块。"但从理论上来说,这两种情况都属于已经存留于开发商手中的商业用地。"专家表示。

  以保利地产在2007年于宝山顾村拿下的地块为例,专家解释,当年保利共拿下三幅地块,开发同一个楼盘保利叶上海,目前已经开发的是第一块地。开发商有很好的理由来解释囤地,那就是一个楼盘一、二、三期分期开发,但从理论上说,如果三幅地块由不同开发商获得,那么三幅地有可能同期入市,增加当期供给。

  另一个标杆企业是香港瑞安房地产,知情人士介绍,在上海新天地附近,目前仍有瑞安地产近50万平方米的土地储备,地块可能于2003年以前就已经取得,而目前仍未启动。

  闲置土地分量几何?

  天量闲置土地对上海房地产市场究竟意味着怎样的分量?一个可对比的数据是,2008年,上海新建商品住宅总销售面积是1965.86万平方米。也就是说,这些闲置土地全部入市可直接满足上海近2年的商品住宅供应。而从今年情况来看,从3月1日至14日之间近半个月的时间内,上海全市商品住宅供应量不足10万平方米,不到2009年3月供应面积的10%。上海住宅供给的紧张局面可见一斑。

  而从此轮土地整治风暴来看,闲置土地处置力度确实大大提高。就在近日,国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称《通知》),随后公布了国土资源部挂牌督办的9省市18宗房地产开发闲置土地处置情况公示,北京、上海、浙江等9省市的18宗未按期开工建设开发商被曝光,中海、华润、合生、中粮等知名房企位列其中。李泽楷旗下香港盈科集团及其下属公司被暂停在北京市土地交易市场的交易行为。

  另据《通知》规定,从今年4月1日起,各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

  然而,在市场人士看来,这种处置公示仍有"抓典型"的嫌疑。"一些开发商与政府有着千丝万缕的联系,加上一些动拆迁和政府规划变更等因素,很多闲置土地很难说是开发商的责任还是政府的责任。这种情况下,大量收回或启动闲置土地是很难的事情。"一位房地产专家表示。

  各地争建"公共租赁房"

  在闲置土地无法快速有效盘活的情况下,在中央政府批准的情况下,各地开始尝试农村建设用地的流转和再利用。

  据了解,一份已经酝酿了近3个月的上海公共租赁房建设方案将于3月底前完成,并有望公布征求意见稿。这正是上海低调尝试农村集体建设用地再利用的重要内容之一。

  一位参与了上述方案撰写的专家告诉记者,根据统计数据,未来近10年时间内,上海可新增的建设用地不足121平方公里。而在现有的上海建设用地中,有近一半为农村集体建设用地,其中包括一些企业用地、开发区用地、工厂仓库等。此前,将农村建设用地转为城镇建设用地需要繁杂的征地流程,导致大量农村建设用地没有得到有效利用。而目前上海等地形成的思路是,在不改变产权性质的前提下,大量兴建公共租赁房源,解决房地产市场供应紧缺的矛盾。

  据专家介绍,除了上海以外,包括北京、常州、厦门、重庆等地都在大力推进公共租赁房的研究和试点工作。在土地增量指标不足的情况下,盘活农村建设用地,成为各地突破土地瓶颈、丰富保障性住房体系的重要课题。

  部分企业土地闲置情况(上海)

  土地名称 区域 土地现状 总建筑面积(平方米) 受让方

  2007年16号公告南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块 南汇 未开工-土地平整 157478 中海发展(上海)有限公司

  耀华小区济阳路地块商品住宅项目 浦东 未开工-土地平整 19392 万科企业股份有限公司

  万科滨江项目 浦东 未开工-土地平整 116259 万科地产有限公司

  静安花园地块 静安 未开工-土地平整 74589 九龙仓(集团)有限公司

  卢湾122-3号地块 卢湾 未开工-未动迁 79274 香港瑞安集团

  卢湾122-1,2号地块 卢湾 未开工-未动迁 76374 香港瑞安集团

  卢湾120-1,2,3号地块 卢湾 未开工-未动迁 68400 香港瑞安集团

  卢湾119号地块 卢湾 未开工-未动迁 20818 香港瑞安集团

  卢湾118号地块 卢湾 未开工-未动迁 97955 香港瑞安集团

  宝山区2007年2号公告菊太路B地块 宝山 未开工-土地平整 200475 保利房地产(集团)股份有限公司

  2008年22号公告宝山区顾村镇陈富路居住地块 宝山 未开工-土地平整 411053 保利建霖房地产有限公司

  松江区2003年9号公告松新建27号地块 松江 未开工-土地平整 109935 上海黄浦投资(集团)发展有限公司

  (上海证券报)

 

  5天花80亿"飙地" 北京新科地王得主不务正业?

  和去年的几次拍地一样,任志强他们又一次败在了地产业的后来者--非地产主业央企的手下。潘石屹微博戏称,这轮把中小型房地产商都从大城市淘汰出局了。没有中小型房地产商,房价更难降了。

  3月15日在北京、青岛等地飚价近百亿疯狂拿地的央企主营业务却非房地产。

  据某国内媒体3月11日的报道,国资委已经确定16家主营房地产业的央企,其中远洋地产、中国兵器装备集团、中国烟草集团三家并不在其列。

  《每日经济新闻》记者昨日登录国资委网站查询,上述中央企业的主营业务为远洋运输、军工生产、光电仪器、烟草经营等,并没有房地产项目。但就是这三家主营业务非房地产的企业却在最近5天,掀起一场拿地狂澜,总计投入近80亿在北京、青岛等地疯狂拿地。

  中国指数研究院副院长陈晟认为,这些央企拿地完全是从企业自身的商业利益出发,近期的大量扩张性买地并不是为了成为主营房地产的央企。

  "非主流"央企火拼

  在刚刚过去的5天,主营业务非房地产的央企在土地市场狂砸"银子"。

  2010年3月12日,远洋地产旗下全资子公司北京远坤房地产公司(以下简称北京远坤),以总价约人民币15.6亿元,折合楼面地价约19500元/平方米获得泉州路地块,又以总价约人民币8.1亿元,折合楼面地价约7500元/平方米,获得浮山地块。

  3月15日,远洋地产旗下的北京远豪置业又以挂牌形式成功投得北京一幅高端综合性用地--大望京项目,总价40.8亿元,总计划楼面面积约为169500平方米,计划容积率为2.8,均价为每平方米24070元。

  大望京项目位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村,项目东至新望京干道,南至望京中环路,西至规划大望京2号路,北至北小河。该区域是北京五环内发展最成熟的高端住宅区之一,区域内各种配套设施完善。项目为政府重金打造的总规模超200万平方米的"大望京国门商务区"的配套住宅,发展潜力巨大。

  值得一提的是,远洋地产在竞争中击败的竞争对手--中维地产,竟然也是来自央企下属企业。

  1月12日,《每日经济新闻》曾报道国家烟草专卖局子公司中国双维投资公司与浙江省烟草专卖局、云南中烟工业公司一起悄然组建中维地产股份有限公司并完成工商登记,注册资金30亿元。

  中国烟草集团网站在2009年9月发布中维地产招聘启事,招聘职位包括办公室主任、行政助理、开发部经理、前期开发专员和建筑设计师等职位,同时明确指出中维地产"注册资本金为30亿元人民币,将在北京市注册成立",中维地产将为"国家和地方的城市建设做贡献"。

  不到3个月,已经组建完毕的中维地产便杀入地产业,开始和"前辈"远洋地产争夺"地王"。

  除远洋地产和中维地产外,中国兵器装备集团下属北京世博宏业房地产有限公司3月15日也参于北京"飙地",以楼板价29913元/平方米的价格刷新了北京北三环蓟门桥外海淀区门东升乡项目。

  民企戏称:央企有钱撑得住

  SOHO中国总裁潘石屹昨日在微博上称,他和华远房地产董事长任志强通过电话,讨论什么是理性和建设性的意见。重要的是要增加土地的供应。"但大家马上就会说到粮食的安全问题。未来中国有几亿人要进城,不增加土地的供应怎么能行呢?央企也太有钱,这轮把中小型的房地产商都从大城市淘汰出局了。没有中小型房地产商,房价更难降了。央企有钱,能撑得住。"

  他还对任志强说:"现在土地和房子市场快乱套了,希望你今晚发表一些理性和建设性的意见。不要光生气了。"

  对他们来说,央企在北京土地市场的集体"发飚",的确让他们难以拥有愉悦的心情。和去年的几次拍地一样,任志强他们又一次败在了地产业的后来者--非地产主业央企的手下。

  据一家央企下属的地产公司人士透露,此次国资委确定的以地产为主业的央企共有16家,包括中国建筑(工程)总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司;外加4家境外企业,即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。

  远洋地产:拍地为商业行为

  国资委网站显示,远洋地产、中国兵器装备集团和中国烟草集团等央企主营业务均非房地产。对此,远洋地产负责新闻公关事务的王小姐说,参加拍地仅是公司的商业行为,与挤身成为国资委下属的主业房地产央企没有关联。

  中国指数研究院副院长陈晟表示,开发商拿地的主要动机应该还是出于对土地未来的收益考虑。拿多少地与是否能够挤入国家地产主业央企名单并无多大关系。国资委最终确定地产主业央企名单是依据各开发商企业诸如资源、业务方面的各项指标综合而定的,土地持有并不最终决定开发商是否出现在主业央企中。

  对于为什么很快会出现这一波开发商争相拿地的热潮,陈晟解释,这可能与近期国家鼓励土地市场的出让,从而增加房屋的供应量有关。对于在2009年收成尚佳的各大开发商来说,掷资拿地也更有利于他们自身的可持续发展。 (每日经济新闻)

 

  央企日产三"地王" 土地财政难抑房价

  两会刚刚结束,因故推迟到3月15日竞拍的北京6宗地块就再次拍出三个地王,总价也达到了143.5亿元。而在此前推迟竞拍日期时就曾有消息称,相关部门担心两会期间出现高价地引起非议,从而特意将拍卖时间延续到两会后。而从结果来看,相关部门的这个延期决定还是很"成功"的。

  央企不差钱 一日狂揽三地王

  虽然国土资源部此前颁布了新的国19条,意在调控土地市场与楼市价格,但无论是竞买保证金不得低于出让最低价的20%,还是合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款的规定,对于财大气粗的超级央企们来说都略显无力。

  竞拍当日上午,先是远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司经过84轮现场竞价,以40.8亿元的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地,折合的楼面价27529元/平方米也创下了北京土地单价的新"地王",同时也是望京区域楼面地价首次超过2万元。

  而继远洋之后,中信旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮竞价,打败保利地产(600048)、金融街(000402)、中国烟草等巨头以52.4亿元将大兴亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块拿下而52.4亿元的竞拍价也让其成功摘下了北京市场的总价"地王"。

  之后,中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司,再与绿地经过58轮的漫长拉锯战后,最终以17.6亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地,楼面地价为16836元/平方米。但是由于该竞拍文件中规定,竞得该地的企业必须在该地块上以不低于3.5亿元的成本建一栋地上面积为30000平方米、地下面积为10000平方米的酒店,并无偿交给蓟门工商公司。因此,该地块的可售楼面地价其实达到28308元/平方米,如果再刨除4000平方米的公租房,该地块的实际楼面价格高达30197元/平方米,一举超过上午的大望京地块27529元/平方米的实际楼面地价,一天之内就刷新了北京的"单价地王"。

  而在三个新"地王"全部为超级央企所得的同时,我们还看到,像中国兵器装备集团、中国烟草总公司等这样的非房地产主业央企也开始全力进军地产领域。业内人士就认为,之所以有部分并未涉及房地产业的央企也进入市场,主要是因为现在楼市的高利润,土地市场炒作的低风险,加上现在的经济形势还没有彻底恢复,央企宽裕的资金无处投资,所以进军地产市场自然就成了他们的最佳选择。

  土地财政不改房价难抑制

  而3月15日这几个新地王的诞生还令市场再次出现面粉贵过面包价的局面。链家地产市场研究部提供的数据就显示,望京地区的一些二手房如国风北京、朝庭公寓、望京新城等,其成交价都在21000元/平方米至23000元/平方米。而只当了一上午新地王大望京村项目1号地的成交价则达到每平方米27529元,比当前望京二手房的成交均价还高至少4000元以上,甚至到达了在售商品房的价格。而在2009年9月,SOHO中国曾以40亿元的价格竞得望京B29商业用地,折合楼面价仅为1.02万/平米,也就是说短短三个月时间,当地的土地价格就上涨了将近300%。

  潘石屹还称,他们对大望京1号地做了测算,结论是销售单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。这就要求远洋地产在销售这个项目的时候,其售价要超过现在的一倍。不过远洋地产的一位负责人则对媒体表示,望京现在也有售价上30000元/平方米的项目,而且一个项目要经过几年的开发,以现在的形势看,价格肯定会稳步递增,所以这个问题可以不用担心。

  独立经济学家谢国忠就预期,由于不少国企发展商现时资金仍充足,料今年仍有其它国企发展商高价投地,令楼价持续高企。

  同时,有越来越多的官员、学者认识到,如果不改变现今的土地财政状况,那么房价越调越高的怪圈就仍然不能解决。全国人大财经委副主任贺铿此前就表态说,如果不规范和加强土地出让金使用管理,地方仍能将土地出让金作为地方财政使用,不是用来做补偿安置和土地复垦使用,而是用来建设形象工程或政府日常开支。地价和土地市场就难以冷静下来。

  与此同时,在高首付政策的影响下,私营、民营房企已无力参与一线城市的土地竞争。今后的土地市场很可能形成一线城市国企聚集,二线城市民企搏杀的现象。而在手握"钱袋子"的央企争夺下,一线城市"地王"的更新速度在近期已经越来越快,或许今后"地王"这个名词将不再被经常使用,因为其很可能已经成为一种常态出现。

  地产股受益"地王"效应

  而在北京三个天价"地王"的刺激下,昨日的地产股也一改前日的低迷表现,除爱建股份(600643)、东湖高新(600133)等几只股票微跌外,其余地产股全部飘红,显示出"地王"效应对投资者心里预期的影响。并且,全国人大代表、住房和城乡建设部姜伟新部长在两会上"未来20年中国房价上涨压力仍然很大"的言论表明,房价继续上涨的通道在今后仍然会存在很长一段时间。而北京师范大学金融中心主任钟伟此前也表示,2010年,全国房屋销售面积虽然较2009年肯定要有所回落,但幅度不会很大,预计仍能销售7.8-8亿平方米。而这个面积完全能够满足开发商的销售面积需求,再加上2009年的部分业绩存量,2010年房地产上市企业的业绩肯定将会延续整体飘红的景象。(证券日报)

 

  调控悬念引发机构分歧 地产股估值迷局待解

  经历了8个月的调整、25%的下跌之后,房地产板块估值在所有行业中排名倒数第三。2009年地产年报靓丽,2010年业绩也会好看,但调控政策何时结束尚未可知。2010年动态市盈率15倍左右的四只龙头地产股,是昂贵还是低廉,业内众说纷纭。

  估值偏低

  自2009年7月起,受二套房贷等政策微调的影响,A股房地产板块见顶回落,开始了近8个月的调整,尤其是2009年12月"国四条"颁布、调控政策转向后,地产股更是出现加速下跌。

  数据显示,申万房地产行业指数自2009年7月24日达到最高点4396点,此后便开始震荡下行,截至3月16日调整幅度达到25%,而同期上证指数仅下跌10%,深成指下跌11.63%。

  申万23个行业中,房地产行业指数120日、60日跌幅均位居第二。四大龙头地产股--万科(000002)、保利地产(600048)、招商地产(000024)、金地集团(600383)去年7月底至今调整幅度分别达到35%、34%、37%、30%,今年以来调整幅度分别达到14.15%、11.29%、12.63%、3.52%。

  房地产上市公司股价持续大幅下跌,是在年报业绩靓丽的背景下发生的。

  截至2010年3月16日,沪深两市共有39家房地产上市公司公布2009年年报,共实现营业收入1508.50亿元,同比增长19.7%;实现归属于上市公司股东的净利润190.67亿元,同比增长46.47%。多家房企净利润增幅在100%以上。

  此外,业内人士指出,由于预售制度的存在,2009年大部分合同销售额将在2010年才能结转为营业收入,房地产上市公司2010年的年报将比2009年更为"好看"。

  连续下跌的股价也将房地产公司的估值普遍拉低。据Wind统计,截至3月16日,全部A股市场市盈率为29.27倍左右,而房地产板块的整体市盈率为26.05倍,在申万23个行业中排名倒数第三,仅次于采掘和金融服务;全部A股市净率约为4.31倍,房地产板块市净率约为3.17倍,行业排名倒数第四。龙头地产公司市盈率约为19倍,市净率3倍左右。

  根据业内预期,四只龙头地产股2010年动态市盈率在15倍左右,地产板块2010年动态市盈率17倍左右。

  招商证券(600999)分析师贾祖国表示,当前房地产股总体已经处于底部,2008年9月中旬市场最恐慌时(房价已下跌且市场预期该趋势还会继续)股票也达到了最低值。以万科为例,其当时动态PE为12倍(市场一致预期2009年EPS为0.4元),PB为2倍,保利和招商总体也接近这一水平;目前龙头公司的动态PE大约在15倍,PB在3倍,但当前的房价趋势与2008年9月并不一样。

  调控悬念

  房地产股的持续下跌主要是由于政策调控导致行业发展趋势及成长空间不确定。

  自2009年7月份以来,针对房地产市场的调控政策便层出不穷:除了2009年7月起陆续出台的如二套房贷微调政策、核查捂盘现象、加大土地闲置处罚力度等微调政策之外,国家连续打出的政策组合拳也加大了对房地产市场的担忧。

  2009年12月9日,国务院会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此后,国务院相继发布了以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主要内容的"国四条"、"国十一条"等,以遏制部分城市房价过快上涨的势头。同时,国土资源部也连续出台包括"国十九条"在内的土地出让新规,对房地产商的拿地行为进行规范和监管。

  在如影随形的宏观调控政策作用下,房地产上市公司股价受到抑制,同时,今年前2个月全国商品房交易量也出现不同程度下降,但价格尚未明显受影响。国家统计局日前发布的最新统计数据显示,2月,全国70个大中城市房价同比上涨10.7%。其中新建住宅售价上涨13.0%,二手住宅售价涨8.5%。

  国信证券方焱认为,2010年无论是经济增长还是财政收入,都离不开房地产的拉动和贡献,国家调控将不以伤害行业发展为底线,在两会后政策将趋稳,未来几个月仍将继续执行"国十一条"精神,不会有新的调控政策出台。

  中金公司白宏炜也表示,房地产政策大方向已基本确定,后续政策主要以对现有框架补充、修补为主,房地产政策将逐步明朗,超预期收紧的可能性较小。

  不过,广发证券(000776)沈爱卿表示,国十九条的公布说明细化调控政策仍在出台,未来仍然可能有细化政策出台,比如限制二套房消费的有关政策。如果房地产调控效果不明显的话,不排除行业将面临新的利空政策。

  两会刚刚结束之后的3月15日,北京土地市场又显示出过热场面,6宗地块总成交价达到143.5亿元,其中更是诞生了近3万元/平方米的单价"地王"。

  机构分歧

  在房地产股集体下跌30%后,部分乐观的分析师开始谨慎唱"多",理由便是房地产板块的低估值优势显现,面临一定估值修复机会。

  国信证券方焱在最新的一份题为"放开手脚,布局地产股反弹"的报告中指出,多重因素表明布局地产股反弹的时机已经来临:未来几个月不会有新的地产调控政策出台;二季度楼市销量环比有望逐步改善;房屋供给释放缓慢、开发商"不差钱",上半年房价仍将"坚挺";地产股2009年业绩高增长,2010年将更为靓丽;人民币升值预期对房地产是利好。

  从去年三季度开始,受政策不明朗因素影响,以公募基金为主的机构投资者陆续减持地产股,去年底房地产调控政策频频出台,基金在地产股上的配置更是达到新低。根据方焱的统计,截至2009年期末,全部基金在房地产行业的配置占其总的比例已由2009年中期的6.74%下降至年末的2.98%,占股票投资市值的比例由2009年中期的9.97%下降至年末的4.38%。方焱认为,目前地产股被机构低配将成为布局地产股反弹行情的反向指标,当稍有催化因素出现导致机构略微提高配置比例,即有望触发一波反弹行情。

  中金公司白宏炜也认为,目前地产板块走势已经反映了较为悲观的政策预期,股价已反映了2010年房价下跌15%-20%,地产板块可获得一定的相对收益;而在未来通胀和人民币升值趋势下,地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益。

  就地产基本面而言,不少人士指出,当前地产行业泡沫主要是供给有限而货币供应量太高,未来供给释放需要时间,加上流动性仍充裕,泡沫的挤压是循序渐进的,行业不会出现大幅调整。

  不过,也有谨慎者表示,房价如果出现过热苗头,政府会继续出台调控政策,地产股的高成长性会被抑制,地产股超跌反弹力度不大,持续时间也会有限,地产股的大机会尚未到来。

  广发证券沈爱卿认为,从最近三周的楼市成交数据看,成交量有回升态势,但同比数据情况仍不理想。在行业利空政策尚未消化、成交量尚未明确企稳回升之前,建议谨慎投资房地产行业,行业机会主要体现为交易性机会。(中国证券报)

点击排行
华股财经分享投资理财技巧,传播股票知识,提供炒股软件服务。浏览更多信息,请点击 [栏目导航].