叶檀:资金紧缩第一枪打在豪宅的腰眼上

华股财经 2010年03月17日 10:52:37 来源:东方财富网 作者:叶檀
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  资金推动市已经过去,目前资金处于紧缩周期。

  去年年初,虽然形势紧张,但在4万亿投资政策以及适度宽松的货币政策出炉之后,市场出现上涨格局。而今年虽然满世界叫嚷通胀预期,但民间借贷利率已经高企,银监会与外管局一堵信贷流入资本市场、二堵境外热钱,资金推动市已经过去。从这个意义上说,通胀第一波资产品价格上涨高峰期已过。

  房地产市场表现得非常明显,资金链紧绷的投资客开始撤退。

  深圳出现投资客割肉92万元卖房事件,是一个风向标。深圳之外,北京、上海也不能幸免。在北京,号称“只为影响世界的人”建造的“长安8号”,在全球发售一个多月以后,收获零成交。豪宅原本资金捉襟见肘的项目,还面临巨额外债,绝版超豪华击鼓传花游戏的现任接棒者,面对销售价翻倍的幻象,陷进了债务漩涡。上海豪宅销售情况不佳,从3月8日~14日的一周,商品住宅成交面积10.5万平方米,与前周相比下降7%,低成交量的背后还出现了大量合同撤销次数,一些高端楼盘的撤销套数甚至超过了成交套数。截至3月15日,位于上海市中心区域的高端楼盘——“静安均泰丽轩”,2月开盘至今累计出现定金逾期次数291次,比其成交总量202套多了近90次。另一个由和记黄埔开发的“四季雅苑”楼盘,自春节过后至上周末的定金逾期次数达到26次,比该楼盘这一时段的成交量多出一倍多。豪宅退烧是热钱从高端奢侈市场、从投资市场撤退的先兆。

  这一结论可能让人质疑。“两会”刚结束,北京出现央企三地王,内地投资客在香港扫楼——长江实业地产高调宣布,春节期间在北京的路演推销颇有成效,已有来自内蒙古的富豪计划投资10亿港元购入接近100个单位。

  这与内地豪宅退烧并不矛盾。资金如退潮时波浪,一浪更比一浪低,香港是境内外资金汇集处,购买香港豪宅,等于购买香港的法律保护。在山西被扫地出门的煤老板们,将香港视为保有财产的最后一块安全岛,与内地民企约请外资入股性质相似。反观香港本地人,购买豪宅热情大减,今年2月,香港豪宅共出现125宗二手买卖个案,比1月份的318宗锐减61%,并创下2004年来同月的成交量新低。

  而“央企地王”,则是从去年开始的中国房地产业大洗牌的前兆。央企凭借雄厚的资金,正在成为一线城市房地产市场主力,有的央企圈地够四五年所用。等到二次房改成功,政府保障了60%的中低收入人群,高档商品房住宅就会像断了线的风筝,摆脱道德的束缚一飞冲天。只是,到时候房地产是否会如央企所愿,有煤老板等各种富豪买单那得另说。让国际友人来买单,更是不靠谱的事。上海的“汤臣一品”和北京的“长安8号”就是前车之鉴。现在关键是货币政策,直接决定着房地产市场是否能迎来又一波反弹。

  那些认为房地产供需不平衡所以价格上涨的人,该清醒一下了。一个投资性占主导的市场,谈什么供需矛盾,简直是乱弹琴。虽然今年一线城市房地产供应量不大,只要货币按照现在的规模紧缩下去,房地产就会风雨飘摇。

  这股房地产市场的冷风会吹到证券市场吗?不会太大。证券市场情况稍好于房地产,毕竟还有股指期货、并购重组、高科技企业成长性种种概念可炒。在概念炒作中,泥沙俱下,一些处于成长期的中小上市企业是沙砾中的黄金,而另一些从不给投资者回报的大公司则是冒充宝石的鱼眼。必须寻找到中国经济真正的脊梁何在,上市的高科技等企业会成为中国未来发展的希望,中国虽然是“高铁王国”,但铁路公司本身却是无底洞,只有围绕高铁周边设备、技术成长的市场型公司,才是未来的希望。

  仅看名义盈利数据会上当。以房地产上市公司而论,32家上市地产公司中,超九成主营业务毛利率超过30%,而A股上市公司中有约两成企业涉足房地产。但要知道,去年一线城市房价上升超过50%,以资产价格论,房地产上市公司的毛利率并不算高,加之目前房地产市场不乐观,对于房地产理应谨慎。其他行业也应该撇去通胀的影响,资产品行业应该撇去资产泡沫的影响。

  至于股指期货与融资融券,接近于真相大白,对于市场的操作方法会有划时代的意义,但对于市场的影响并不大。

  去年资本市场上涨是资金推动的结果,而不是中国经济结构转型取得了成效。今年市场震荡,同样是因为资金信号不明朗,投资者在通胀预期与紧缩货币中左右徘徊的表现,而不是今年的企业效率比去年更糟糕。幸运的是,由于中国经济结构处于转型过程中,还有一些企业会脱颖而出,证券市场是鱼龙混杂,毕竟有龙,而房地产市场则是泥沙掩盖了真金。

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