“撤退令”或意味调控“重拳”将至

华股财经 2010年03月30日 12:20:29 来源:上海证券报 作者:金岩石
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    房地产就是房地产,是民企还是央企其实并不重要。最近被冠名为央企地产新闻的有二:其一是“央企地王”,其二是“央企退出”,这两条新闻足以说明央企在中国房地产业举足轻重,进入时有王者风范,退出时则令行禁止。

    国资委对78家非房地产业的央企发出了“撤退令”,有人说是迫于舆论压力,有人怀疑央企退而不出。在我看来,若把进入房地产的央企区分为正规军和游击队,16家专业央企是正规军,78家非专业央企是游击队,此时命令游击队撤退可能有两个原因,其一是游击队可能碍事,其二是房地产风险过高,前者为大战前夜的清场,后者为减少伤亡的保护。相比之下,我更倾向于是后者,即房地产市场的政策性风险上升了。2009年,广义货币增长了27.59%,今年央行的货币增速目标为17%,如果没有强有力的政策干预,房价快速上涨的趋势很难遏制,此时此刻,国资委的“撤退令”可能意味着房地产调控的“重拳”将至!

  接下来的问题是:调控政策的重拳将是什么?答案之一是:房地产物业税的开征!

  关于物业税的法理之争各执一词,一时难有定论,我是不赞成开征物业税的。还记得中国改革的一句名言:“发展是硬道理”,其实,“硬道理”就是先不理论,干起来再说,错了再纠正。中国经济决策中不理论就干的事情有很多,也就不在乎又多一个中国特色的物业税。由于各省市地区的情况不同,自上而下“一刀切”的物业税政策很难落实,所以物业税的改革可能会采取自下而上的方式,让地方政府“八仙过海,各显神通”,阻力小就扩大试点范围,阻力大就宣告失败,另辟蹊径。今日中国,一方面是资产价格的泡沫化,另一方面是贫富悬殊的扩大化,两大不稳定因素目前都被舆论聚焦在城市房价的未来走势之上,所以政府很可能祭出物业税作为稳定房价的杀手锏,这也许才是国资委“撤退令”的政策背景。

  自下而上的物业税改革试点如果开始,对房地产的近期走势将有重大影响,却不会发生一些人担忧的楼市“崩盘”。因为政策调控的目标是“稳定”,在求稳的目标之下,用任何形式的不稳定来化解可能的不稳定,都会被中央政府判定为改革失败。又要重拳打击,又要稳定市场,两难之中如何决策?考验着地方政府的智慧和决断。

  楼市不会暴跌的理由主要有二:第一是因为中国的城市化已经进入了狂飙突进的阶段,第二是因为楼市暴跌的风险甚至比暴涨更高。房价上涨会扩大两极分化从而导致社会不稳,却未必提高资产泡沫破灭的风险。因为,资产泡沫来自于房产的投资性需求,而在中国,投资性购房的主流群体是富人而非低收入群体,富人购房或者是现金付款,或者是优质贷款,所以不会对银行体系带来坏账。特别是由于银行的房产贷款(homeequityloan)尚未推开,房价上涨的结果不是负债率上升,而是负债率下降,所以用存量房的负债率来衡量资产价格泡沫的风险,房价越涨风险越低,因为房价上涨降低了存量房产的实际负债率。

  资产泡沫破灭的风险并非来自于居民的住宅市场,而主要“潜伏”于地方政府的融资平台。地方政府债台高筑,或者是用存量地产的估值为基础,或者依靠未来的土地出让金来兑付,因此,风险能够“潜伏”的条件之一是房产价格的居高不下。

  重拳求稳定,高价藏风险,物业税的改革试点既要遏制房价的过快上涨,又要防范楼市的恐慌抛售,所以只能是自下而上的“多样化”试点。这时,法理不清的物业税恰恰是一个借口,真能说清楚就不能有“多样化”试点了。这也是中国改革的成功经验:摸着石头过河,稳定是硬道理。

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