房价抗跌 上调地产股盈利预测

华股财经 2010年04月01日 08:27:03 来源:国金证券 作者:曹旭特
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  我们认为二季度行业的供求矛盾会比较突出,房价存在上涨压力,部分城市甚至会出现明显的上涨。理由在于二季度供给仍然短缺,而居民对房价的预期仍没有在政策和舆论的压力下得到逆转。

  房价上涨对企业盈利的影响十分深刻。例如一个30%毛利率的项目,如果售价上涨10%,毛利率会上涨6.4个百分点,净利率上升3个百分点,每平米项目净利润会增长41%。我们认为二季度房地产上市公司的盈利预测存在上调空间,部分公司的估值水平会显得更加便宜。

  我们认为目前尤其重要的是需要理顺地产股的投资逻辑。地产股相当长的时间里面临投资困境,即基本面太好意味房价得不到控制,后续会出台调控政策,将影响行业的基本面和地产股的估值水平;但基本面变坏,地产股自然也不存在投资机会。由于加入了政策的变量,从基本面到地产股投资这一条路径似乎已经行不通。

  但目前时点,我们可以看出调控并没有对行业产生过多不利影响。温和调控和希望改变购房者预期来达到调控效果将是未来政府布局调控的思路和重点。但这远没有收紧按揭和开发贷款对行业影响深刻。

  前期地产股下跌幅度较深,是因为政府对地产的态度经历了由呵护到调控的转折性变化。基于对地产基本面深刻调整的担心,上市公司被赋予了较低估值水平。目前时点投资者已经对未来调控政策有预期,地产股的估值水平不会再一步下降。

  地产指数从前期高点下跌了15%,上市公司下跌幅度一般在20%-30%,目前重点公司的2010年市盈率水平基本在13-15 倍。

  房价一般在上涨时呈弹性,下跌时呈黏性。在二季度房价上涨前提下,相关上市公司的盈利预测会得到上调。届时市盈率水平还会进一步降低。即使地产股的估值水平得不到提高的前提下,相关公司的价格中枢也可以得到提升。

  我们认为二三线地产公司更有明确收益。我们不认为一线公司会有超额收益率。因为一线公司的行业代表性强,未来调控仍是常态。在调控政策转向之前,一线公司的估值水平更难提升。即使房价上涨,卖方研究员大规模提高一线公司的盈利预测的可能性也不大。但二三线公司所在区域由于项目个数少,区域风险更容易把握,具体项目的盈利变化也更容易跟踪。我们认为二季度随着房价上涨,二三线地产公司的盈利预测会普遍得到上调。

  在分税制改革后,二三线城市政府为了解决财政收支不匹配的问题,会更加呵护当地的房地产业发展,也为当地上市公司创造更好的经营环境。

  我们建议积极参与地产股二季度行情,推荐冠城大通、中天城投、大连友谊、安徽水利与华发股份。

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