专家吁请严征土地增值税 遏制新一轮楼市疯狂

2010年04月06日 08:22:51 来源:上海证券报
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  全国各地楼市近期以来再一次量价齐涨。2月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。北京一季度新盘均价21880元/平方米,同比上涨90%。结合宏观形势面以及各方因素判断,如不防患于未然,则今年中国房地产市场完全有可能续演较2009年更大的新一轮疯狂。

  为什么2010年年初一度交易冷清的局面未能持续,疯涨之势弹指间卷土重来?为什么“两会”抑制高房价的宏音未散,卖家就频出地王、买家就越涨越买?

  关键原因,据我们研判有三。其一,政府希望发展主导型保障房,但在土地供应制度基本不变的格局下,中国房地产供不应求的总体趋势无法改变,由此必然出现“钱多房子少”看涨预期;其二,各地热热闹闹出台的五花八门的调控政策,其效果非但不能抑制房价,实质还将哄抬房价;其三,消费者已接受2010年房价将前高后低的判断,在反射性原理的作用下,其实际消费将受预期影响而提前,全国楼市的升温也因此而提前。

  怎么办?我们认为,在不改变土地供应制度的情况下,欲力避新一轮楼市疯狂,从严征收土地增值税几乎是唯一的选择。中央政府应毫不犹豫地在全国布局、实施、完善和推进此政策。

  土地增值税暂行条例指出,开征土地增值税的目的是“规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益”。这包含了调控市场和调节收入分配的双重目标,实际上是一个有效的政策利器。遗憾的是,因多种原因,这个土地增值税的征收一直“有名无实”。2006年以前,我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右,2009年也仅为1.64%。2007年1月,国家税务总局曾要求各地税务机关严格土地增值税清算,此举曾令开发商大为紧张。然而,金融危机呼啸而来,经济形势急转直下,这一号称“革房地产商命”的税收政策再一次不了了之。

  时至今日,重新祭出土地增值税清算政策,可谓正当其时。

  从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利,起到调节收入分配的作用。我国房地产市场虽不是高度垄断市场,但拥有高额利润是不争的事实,房地产开发暴利一直为大家所诟病。目前,一手房的房价更多的根据市场行情来定价,而不是根据成本加利润加成的方式定价。而土地增值税是房地产项目已销售完毕才清算的,是对房地产项目的超额利润征收的。这种事后征收的税,跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样,税负即使转嫁,但想100%的转嫁给消费者的可能性不大。长城证券的研究报告说:“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%,毛利率越高的项目,征税对项目利润的影响越大”。因此可见,在利润为王的资本时代,从严征收土地增值税多少值得期待。

  从严征收土地增值税可以有效控制房地产市场的投资过热,减少房地产企业的拿地冲动,提高房地产企业的风险意识。因为,目前土地增值税的征收主要采用预征的办法,即商品房销售时,先根据销售额预征一定比例(1%-3%)的土地增值税,加上5%的营业税、以及0.5%的城建税和教育费附加,再加上有些地方预征的15%的企业所得税,这无疑会对房地产企业,尤其是一些私有的小型房地产企业的资金链造成不小的压力。即便对于那些规范的大型房地产商,土地增值税的从严征收也可以在一定程度上抑制他们当地王的冲动。

  从严征收土地增值税,还可以有效调节房地产市场的结构。针对不同的商品房类型,土地增值税的预征税率是不一样的。如果严格征收土地增值税,那么无疑会加大非普通住宅的成本,转而会保证普通住房的有效供给,控制非普通住房的过快增长和价格上涨,在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。

  土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税,如果严格执行清算政策,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外,因囤地或捂盘而获得的额外收益,最高可征收60%的土地增值税,加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本,将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。

  有道是,共产党怕就怕“严格”二字。从严征收土地增值税能否起到一剑封喉效果的关键,也在于“严格”二字。从严执行,关键有二。其一,大幅提升土地增值税的预征率。目前,大部分地方预征率只有1%,远远低于实际清算的税率。因此,很多房地产项目销售完成后,房地产企业想尽一切办法,故意久拖不清算,或者项目结束后干脆玩“人间蒸发”,令土地增值税清算无从谈起。大幅提升预征率是可以考虑的好方法。如果清算后可以退税,房地产企业就会有主动清算的积极性,清算政策才有严格执行的基础。二是税务机关要排除地方政府的干扰,加大土地增值税清算的人力、物力投入,严格核算房地产开发的成本,尽力做到“100%预征、100%清算”的政策目标。

  虽然严格执行土地增值税政策可以在当前有效调控房地产市场,但从长远看,政策目标不能停留在控制房地产价格的过快上涨上,还须不断提高房地产的宏观效率并让中国人民实现更幸福的生活,如此中国房地产改革就有必要从第一代不完全的市场型改革,第二代的引入政府主导的保障型房供应的二次房改,再跃升到完善土地供应的第三代改革,最终解决住房供需矛盾,并让老百姓真正实现居住现代化的“中国梦”。

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