住建部严打捂盘惜售 差别化房贷细则本周有望出台 地产股影响

2010年04月20日 08:13:22 来源:大赢家财富网
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===本文导读===

【政策面】住建部严打捂盘惜售 未获预售许可禁收定金
          差别化房贷细则本周有望出台

【新华社】新华社点名地方政府敷衍:经济对地产依赖性或削弱

【楼市反应】房贷迅速收紧 楼市出现集中抛盘
            量价齐跌 京沪深楼市拉开调整序幕
            狂抛680套房清空存货 实力炒房客携上亿利润出逃

【地产股影响】政策打压“后招”不断 资金撤离地产股
              楼市调控力度超预期 基金投研会急商应对之策
              充裕现金流保证到期兑付 调控新政下地产债无虞
              私募人士:地产板块最坏时刻仍未到来?
              券商给房地产中性评级 税收调控政策或继续出台
              潘石屹称拐点逼近 投资房地产股票比较合算

  住建部严打捂盘惜售 未获预售许可禁收定金

  住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求各地切实负起责任,加大查处力度,强化房地产市场监管。

  通知说,房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段,对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温,近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。

  通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。

  对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,进行严肃查处。同时,明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为,包括炒卖房号,在代理过程中赚取差价,通过签订"阴阳合同"违规交易,发布虚假信息和未经核实的信息,采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

  通知还要求,各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开;房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

  另外,各地可结合当地实际,制定商品住房现售管理办法,鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

  通知强调,健全房地产市场监督管理机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施,加大对违法违规行为的查处力度,尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目,要重点核查。

  各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面,今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系,信用档案作为考核企业资质的依据。加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究,对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人,无论其在何职何岗,身居何处,都要依法追究相应责任。

  通知还要求各地建立商品住房市场动态监管制度,落实监督检查责任制度,畅通举报投诉渠道,重视和支持舆论监督,积极妥善处理矛盾纠纷,并及时公布处理结果。(上海证券报)

 

  差别化房贷细则本周有望出台

  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》("新国十条")发布后,商业银行迅速响应。记者多方获悉,各主要商业银行于19日纷纷召开总行级会议,研究并制定相关细则。本周各行将出台实施细则,对各类房贷需求实施差别化政策。

  农行总行明确表示,总行细则明日出台,部分分行如北京分行即日起就已开始实施"新国十条"中有关条款;交行总行表示,该行已在制定房贷新政实施细则,预计本周出台。

  此前,工行已率先于4月14日宣布,自16日起开始正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。

  股份制商业银行紧跟大行步伐,招商银行、深发展、兴业银行等均在政策研究制定过程中。兴业银行零售银行总部相关人士表示,该行将在"新国十条"规定范围内,对不同地区分行给予一定的自主权,对高房价地区严格放贷尤其是第三套及以上住房贷款。

  外资行方面,也纷纷表示将支持和遵守国家对于房贷政策的有关规定。花旗、汇丰、渣打、恒生等多家外资银行当前正制定各自相关细则,且在与监管层沟通,接受监管指导过程之中。

  渣打银行于19日宣布,对房屋贷款政策作出如下调整,并立即开始执行:对二套房贷款执行5成首付,利率执行人行基准利率1.1倍;90平方米以下首套房执行2成首付,90平方米以上首套房执行3成首付,根据客户资质和银行风险评估定价。对贷款购买第三套及以上住房的,该行正在研究细则,将严格依照监管机构的指导方针,大幅提高贷款首付款比例和贷款利率。(上海证券报)

 

  新华社点名地方政府敷衍:经济对地产依赖性或削弱

  一季度如脱缰野马般的房价能否在中央政府吹响的调控号声中放慢脚步,成为社会关注的热点。

  事实上,1月份,中央政府就发出通知,要求严格二套房贷首付比例、利率灵活掌握;增加住房建设用地有效供应;规范国有大企业的房地产投资行为等。然而,这并未挡住房价一路狂奔。

  一路走高的房价,也许让开发商和投机者赚得盆满钵满,但却深深刺痛着普通购房者的神经。国务院发展研究中心研究员廖英敏说:"这反映出高房价给社会带来的焦虑。

  目前,中央政府再出重拳,二套房贷款首付比例不得低于50%,贷款利率为基准利率的1.1倍,限制购买多套住房,加强对房地产开发企业购地和融资的监管等。担负房地产市场调控职责的有关部门也正在积极落实相关政策。一些地方政府也开始积极呼应,如重庆提出开征特别消费税,北京、郑州、广州等城市加大公共租赁住房等保障房建设。

  业内人士认为,这些政策措施有利于平抑房价。"链家地产"副总裁林倩说,以一套贷款100万元,贷款期限20年的房子为例,月还款要增加1300余元,利息成本总支出增加32万元左右。

  权威部门官员说:"大量信贷无论对消费端还是对投资端都是很有吸引力的,通过对典型案例的解剖看,确有违规信贷资金进入房地产领域。"

  此外,权威部门官员指出,最新的楼市调控措施从供求入手,为了遏制高房价,一手增加供给,一手控制需求。但是一些地方还是存在不饱和的供地和刺激需求的措施。对房价上涨过快的危害性认识不到位,对调控措施落实不力。

  权威部门官员同时表示:"一季度中国宏观经济开局良好,对房地产的依赖性可能会削弱,有利于解决房地产市场进程中的长期深层次问题。"(东方早报)

 

  房贷迅速收紧 楼市出现集中抛盘

  力度罕见的楼市调控政策"一石激起千层浪":股市方面,昨天地产股全线飘绿,15只房地产个股跌停,近30只个股接近跌停。万科A、金地集团、保利地产等龙头股跌幅在8%以上;楼市方面,部分开发商与投资客均表示深受震动。

  京沪等地正酝酿信贷细则

  国务院17日出台坚决遏制房价过快上涨的十项措施,市场称为"新国十条",其中尤以房贷政策为重。由于"新国十条"中将对三套房和多套房的限购权限留给地方政府及各商业银行,目前各地相关政策动向成为关注焦点。

  来自权威渠道的消息称,上海、北京、重庆等地正在积极酝酿以三套房贷款政策为核心的地方信贷细则。上海等地已经传出将严格按照国务院有关精神,对三套及以上购房行为暂停发放住房贷款的消息;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民同样暂停发放购买住房贷款。北京业内人士则分析,按照"商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张"这三个标准来看,北京也很有可能严格执行上述信贷标准。

  "银行方面的说法是,这一次将严格执行国家有关精神,中央怎么说就怎么做,没有特例。"一位接近中国银行及浦发银行高层的上海房地产人士告诉记者。

  重庆各大开发商正焦急等待银行信贷新政,瑞安、鹏润等即将有新盘开出的开发商对相关政策动向尤为关注。开发商普遍预期,此次信贷政策打"擦边球"的空间不大。"关于三套房贷政策,可能有几天缓冲期,但重庆也很有可能最终暂停三套房贷款。"有关市场人士表示。

  "虽然贷款细则来自各商业银行总行通知,但为了市场操作统一,各商业银行在某地的贷款政策,将在协商一致的前提下采用同一标准。"上海交通银行某支行信贷经理表示。目前,对来申请贷款的第三套及以上购房人,银行表示无法承诺贷还是不贷。

  另悉,交通银行等多数银行对一二套房的贷款已经严格执行国家有关要求,即首套房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  "上一轮楼市火爆主要是高端物业投资比例上升所带动。高端楼盘投资比例占30%至80%。而投资客也多数选择贷款方式购房。一旦三套房停贷,上海、北京等一线城市成交量和成交均价将大幅度下降。"北京中原地产总经理李文杰表示。

  集中抛盘现象十分明显

  目前,上海、北京等地楼市在签约成交量方面并未有大幅下降。但二手房市场集中抛盘现象十分明显。一些已经交纳定金的购房者选择放弃定金,退房出局。

  对于楼市未来走向,一家大型房企老总在上周末举行的一季度总结大会上以"前途未卜"、"什么都有可能发生"来提醒全体员工。"以往老总都会明确评价政策影响,并阐述未来战略。但此次,估计有些话不好说,一旦说透可能造成恐慌。"一位公司员工表示。

  房价方面,有业内人士预期,一线城市多数楼盘或出现20%以上的价格调整。一些在去年涨幅超过100%甚至150%的楼盘,跌价幅度可能更大。

  影响房价的另一个要素是开发商资金情况。世家机构分析报告称,由于去年多数开发商超额完成销售任务,今年整体资金面宽松,开发企业现金流压力不大。目前来看,开发企业迫于资金链压力不得不降价的可能性低于2008年的那轮调整。但也有分析人士指出,恒大、龙湖等去年上市的大型房企,由于今年在销售数据上需要较好的业绩支撑,很有可能率先降价促销。大型央企虽然资金实力雄厚,但因为去年下半年纷纷入市高价拿地,并多数定位为高端物业,投资比例的下降也将对这些项目带来重创。(上海证券报)

 

  量价齐跌 京沪深楼市拉开调整序幕

  楼市新政的影响开始逐步显现。来自北京、上海、深圳等地楼市的信息显示,市场出现了一定程度的抛售现象。

  "北京通州一些新开楼盘降价幅度最大,目前每平米报价在21000元左右,比新政出台前下降3000-4000元,降幅约16%。"北京中原地产张大伟告诉记者,近几日该区域二手房总成交量仅为80套,比政策出台前下跌9成。与此同时,北京其他一些区域的二手房成交量也下降50%-60%不等。

  记者还注意到,北京新房成交量近几日也明显下滑。其中4月18日网上签约期房住宅为257套,较3月份平均水平下降约7.6%。

  记者还从一些中介门店了解到,二手房报价已经有大幅下调,有些甚至下调20%左右。同时,据中原地产抽样调查,80%的房主表示不再涨价,更有50%的房主表示愿意降价。加上一些投资者开始抛售房屋,这进一步强化了市场的调整预期。业界预计,房价下调空间在30%左右。

  记者昨天从上海楼市收集到的情况显示,购房者退订现象已经出现。与此同时,开发商也开始防范相关风险,有上海青浦的开发商表示,如果购房者已经交纳定金但最后因不符合房贷新政而无法贷款,责任自负、定金不退。

  二手房市场也出现了类似情况。"二套房首付提高到5成的话,我手头现金就不足了,还有利率优惠也被取消,想想实在不合算,所以正在和上家商量,如果实在不行,只好放弃定金了。"有购房者告诉记者。有一位二手别墅的退房者,也是因为新政会带来很大资金压力,不得不放弃购房,为此放弃了5万元定金。

  市场人士担忧,一旦出现大量退订现象,定金如何处理将成为需要关注的问题。对此,房地产界知名律师倪志刚则表示,从法律上讲,国家政策不属于不可抗力范畴,且多数购房合同或定金合同中,会明确表示一旦贷款条件无法达到,购房者需自行解决资金来源。这意味着退房人要求返还定金的法律支持不足。

  随着楼市调控政策密集出台,深圳楼市已出现明显变化,二手房市场受到的影响尤其明显。"从我们公司统计的数据来看,上周末二手房的放盘量增加近30%,平常每天的放盘量不到1200套,上周末则达到1500套。而成交量萎缩了近50%。"中原地产市场部研究总监王世界告诉记者,目前市场的预期已经发生了变化,明显出现了卖家急于出货、买家观望的情况。(上海证券报)

 

  狂抛680套房清空存货 实力炒房客携上亿利润出逃

  一次性抛售百套房源,相对于普通购房者来说是天文数字,不过在投资炒房堪称疯狂的深圳,这一纪录不但不足为奇,而且很快被刷新--深圳大学国际金融研究所所长国世平透露:"一个很有实力的投资客,最近将手中的680套房全部清空。"业内人士分析认为:"按照炒房客的规律来看,如此巨量的炒房客一般应该是在半年甚至一年前进入市场。照此计算,哪怕全部房子仅仅按100万/套计算,600多套也价值六七亿,光首付都要一两亿。而从一年前到现在,楼市涨幅惊人,刨除持有期间的月供、税收等成本,该炒房客最少也还有上亿元的利润!"

  本报上周曾报道"深圳有人一次性抛盘百套",许多炒房客赶在新政之前将手中的房子清空获利,但短短几天时间,这个"纪录"已被迅速刷新。深圳大学国际金融研究所所长国世平透露:"一个很有实力的投资客,最近将手中的680套盘全部清空。"

  狂抛680套房源或赚上亿元

  根据中原地产监控,目前已有深圳投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。"由于预期接下来会有一个紧缩和调控的主调,手里有大量房子的庄家正急于出货。"中原地产策划总监周曜接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

  一次性抛售百套房源,相对于普通购房者来说已经是天文数字,不过在投资炒房堪称疯狂的深圳,这一纪录不但不足为奇,而且很快便被刷新。

  "我认识的一个很有实力的投资客,已经开始做空,最近将手中的680套房全部清空。"深圳大学国际金融研究所所长国世平昨日告诉《每日经济新闻》记者,在他看来"现在泡沫已经很严重,投资客在争相抛盘"。

  国世平还透露:"这600多套房子,买了有一段时间了。"对于记者"前后赚了多少"的疑问,尽管他称"这属于私人问题,公布出来不好",但还是表示"赚了很大一笔"。

  著名房地产营销策划专家谢逸枫表示,新政压力之下,投资炒房客虽然争相抛房,但依然不亏而且赚得满满,主要是新政策对于投资客购房时限制少和二套房贷及三套房贷政策收紧太迟,所以投资炒房客在目前情况下,抓紧抛盘依然有利可图。

  业内人士分析认为:"按照炒房客的规律来看,如此巨量的炒房客一般应该是在半年甚至一年前进入市场。照此计算,哪怕全部房子仅仅按100万/套计算,600多套也价值六七亿,光首付都要一两亿。而从一年前到现在,楼市涨幅惊人,刨除持有期间的月供、税收等成本,炒房客最少也还有上亿元的利润!"

  3月成交大幅飙升楼市陷观望

  中原地产监测数据显示,深圳3月份二手房成交量高达181.95万平方米,比2月份成交面积大幅飙升467.42%;3月份深圳二手房放盘套数为27389套,比2月份上涨146.66%。从历史放盘套数走势看,3月份放盘量较上月出现较大幅度上涨,也是2009年以来的次高。

  "3月开始到4月上旬,深圳楼市一度走热,随着新政出台,越来越多的买家可能会持观望心态,而卖家也不会轻易松价,楼市新一轮的观望潮可能来临。"中原地产分析师认为。

  而国世平也认为,随着政策的出台,除了刚性需求将有一定成交之外,整个楼市也将陷入一定时期的观望,"一般货币政策出台后不会立竿见影,要3~6个月会有效果。"

  在他看来,现在的泡沫已经很严重,"8月份以后将见分晓,我认为市场如果不继续上涨,肯定就会跌。"

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示:"这次中央的调控政策是空前严厉的,但是实施效果要结合执行情况综合评估。"他认为,市场上投资与投机群体的抗压力量远大于2007年,因此不会出现2007年持续大跌的格局,然而严厉的政策肯定会对市场产生影响,房地产市场的成交量会有一定的萎缩,成交价格也将出现震荡。(每日经济新闻 翟敏)

 

  政策打压“后招”不断 资金撤离地产股

  面对越来越严厉的调控政策,投资人对地产股的信心终于彻底动摇。

  受利空消息刺激,A股市场房地产板块昨天遭受重创,包括上实发展、中粮地产、中华企业在内的近20只股票收盘跌停。其中,被认为是地产股龙头的“保招万金”四股股价大跌,招商地产收盘跌停、保利地产跌9.28%、万科A跌8.19%、金融街跌7.26%。

  值得一提的是,沪深两市市值最大的地产股万科昨天收盘报8.3元,股价创出了近一年以来的新低。市场人士普遍担心,政府部门针对高房价拟采取的调控政策还有“后手”,而地产股板块的调整恐怕也仍未结束。

  17日,国务院发布“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”,主要内容包括加强地方问责;对局部楼市失控重点出击,限制第三套房和异地购房贷款;酝酿进一步税收政策;将住房销售价格和保障性住房配建比例纳入土地出让合同等。业内人士指出,这一系列调控政策的力度远超2007年,显示出政府调控高房价的坚定决心。

  经过了昨天的大跌,“回避地产股”开始成为券商口中的关键词。

  “我们认为短期内市场仍将继续下跌,破坏投资预期,投资信心修复需要一定的时间。”广发证券研究所策略组在接受本报记者采访时表示,此番政策调控房价力度远超出市场预期,《通知》规定之细致以及可操作性之强,超出以往历年政府对房地产相关问题的管理,预计《通知》很快对通过银行渠道进行的房地产投机造成实际负面影响,并改变投资需求方的心理预期,对房地产投资需求造成负面影响。

  此外,广发证券认为,调控政策并不会就此止步,政府如果想在短期内达到降低房地产价格的目的,单靠《通知》里的做法,仍无法遏制全额付款、以寻求通胀避险为目的的投资需求,以及非银行渠道的投机需求,只有出台税收政策,才能真正抬高这部分需求的机会成本,从而达到降低房价的目的。有鉴于此,建议投资者回避房地产行业。

  持相同观点的还有长城证券。长城证券表示,17日楼市新政概要公布后,部分机构投资者认为,由于市场提前反映了政策压力,实际出台后可视为短期利空出尽,地产股有望迎来反弹。但实际上,短期政策出尽并不构成买入理由,因为如此重磅的政策将很快对楼市产生实质影响,从而加大行业今明两年业绩的不确定性。长城证券将继续维持行业中性评级,建议投资者短期内以观望为主,只有过度超跌才是买入机会。(上海证券报)(上海证券报 钱晓涵)

 

  楼市调控力度超预期 基金投研会急商应对之策

  房地产调控政策力度超预期。昨日上证综指以暴跌150点收盘,地产、采掘、有色、钢铁、金融等周期性行业遭遇“重创”。对此,多家基金公司紧急召开投研会商议应对之策,同时加派研究员深入一线调研。

  在基金看来,地产板块的影响还在持续中,并没有看到见底迹象,估计未来几日地产股还会继续拖累大盘走势。同时,也要关注跌出来的机会,建议逢低建仓。

  周期性行业承压

  在基金看来,房地产调控政策超预期是市场大跌的直接原因。严厉的调控政策出台之后,市场对房地产投资甚至对整体固定资产投资产生了极其悲观的预期,从而带动房地产板块和相关的周期性板块剧烈下跌。

  “从目前政策调控的力度和严厉程度上来看是前所未有的,明确了政府遏制房价的坚定决心。”申万巴黎认为,“超预期的地产调控政策对短期A股市场构成一定的压力,房地产及其相关周期性产业将受到明显的压制。尽管整体估值水平处于历史低位,但房地产市场的不确定性尚难以量化,而短期内再次出台严厉的房产税收政策的概率并不大。”

  “该政策对房地产企业的负面影响可能在下半年才真正显现。由于10号文中已经明确淡化了对房地产支柱行业地位的提法,在房地产行业调整的同时,经济结构性转换将使经济增长短期内不会过于乐观。”华商基金投研人士认为,“由于通胀的压力,如果下半年针对通胀的紧缩货币政策出台,将对房地产商形成真正的打击。”

  基金紧急召开投研会

  在国务院出台超预期的楼市调控政策后,不少基金公司紧急召开投研会商议对策。

  “就公司内部来看,分歧也很大。”上海一家合资基金公司研究总监透露,“公司地产行业研究员已经深入房地产交易一线查看市场状况,对于该政策对房地产企业的影响还有待观察。”据了解,个别基金经理已在上周末放弃休息,与多位来自券商、基金公司的研究人士交流商议未来房地产板块投资上的对策。

  信诚基金投研人士表示,目前来看,地产的调控政策并未结束,地产板块的影响还在持续中,并没有看到见底迹象,估计近几日地产还会继续拖累大盘走势。

  “公司投研对地产调控政策早有预期,并对地产等周期性行业已提前进行了减持,一定程度上规避了本次政策调控带来的风险。”信诚基金投研人士透露,“目前公司的配置重点是新兴产业、大消费、区域,契合当前投资主题。”

  在广发基金投研人士看来,政策打击和信心崩溃直接导致了市场19日的大跌,思考今后的方向才更重要。短期来看,政策冲击对信心的打击将维持一段时间,但短期冲击的力度之大同时也制约了下行的空间。随着政策压力的释放,经济形势和预期的稳定,市场将在一段时间的整理之中重新积蓄能量。

  “在市场信心受到打击,市场全线调整的时候,应该把注意力转移到寻找买入机会上来。”广发基金的投研人士建议:“逢低建仓。”

  对于地产板块,大成基金表示,目前地产股的估值水平约为15倍左右,而这是基于未来房价持平或上涨的假设下,若市场一致预期转向房价的下降,那么地产股无论是从PE,还是从NAV的角度来看估值水平都会上移。此外在宏观经济向好,房地产存量房位于历史地位,投资依然高企的背景下,若房价不能被抑制,后续调控政策依然有推出的可能,特别是税收政策的调整。因此从板块投资角度来看,房地产行业投资性机会仍未到来。(上海证券报 吴晓婧)

 

  充裕现金流保证到期兑付 调控新政下地产债无虞

  受新近出台的一系列房地产调控政策的影响,19日的A股市场放量下跌,其中地产板块首当其冲占据跌幅榜头名。与此同时,由于房地产企业的现金流尚宽裕,交易所债市的地产债并没有受到地产股的冲击,保持平稳。

  继14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施后,17日又公布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,对购买多套房做出具体限制,并增加住房供给,政策直接剑指投资投机类购房行为。

  受房地产调控政策的影响,房地产板块受压,19日甚至出现了深幅下跌,也拖累其他板块。中金公司在其报告中认为,短期内市场需要继续消化房地产调控政策带来的负面影响,市场会在外围市场走弱以及中国自身房地产调控政策影响下继续延续震荡走势。

  而就在股市大跌的同时,企业债却依旧波澜不惊。从15日房地产调控政策公布到19日的三个交易日内,企债指数一直稳步上升,共计上升31个点。19日企债指数以138.47高开,最高触及138.53,最低138.39,最后收于138.52,涨幅为0.07%。其中涉及房地产行业的债券表现也相对活跃,丝毫没有受到政策的影响。

  值得注意的是,在交易所债市中,19日涨幅第一的是北京城建发行的09京城建(122027),涨幅达2.12%,而与此同时,北京城建(600266)却在股票市场上几近跌停,可谓“冰火两重天”。除此以外,在沪市现券涨幅前十名中,不乏08金地债(122006)、09绵投控(122972)等房地产开发企业所发行的企业债。

  记者采访的业内人士认为,本次房地产政策调控对地产类公司债基本上没有影响。光大证券债券分析师祁洁萍表示,股票会受政策面以及公司盈利情况的影响,但是债券基本上就是看资金面,如果预期未来的净利润不会恶化,能保证到期还本,这个债券就是安全的。目前看来,房地产企业的现金流比较充裕。

  而且,此次房地产新政主要旨在遏制投资投机需求,没有涉及收紧房地产开发商贷款,对开发商的现金流影响不大,房地产企业的信用状况也不会发生明显恶化。另一方面,交易所市场的投资品种单调,地产债隶属的高票息信用债仍是投资主流,近期处于企稳态势,微幅上涨。

  但是也有市场人士提醒,长期来看开发商贷款有收紧趋势,尤其是这轮调控一定程度会影响新盘的出售,中长期对于地产类债券需要谨慎。(上海证券报 李丹丹)

 

  私募人士:地产板块最坏时刻仍未到来?

  在经历了10多天的调整后,昨天地产板块迎来了重重“一跌”。有技术派股民提问:“调整最后出现重挫,是不是意味着地产股迎来了触底反弹的机会?”然而那些异口同声集体看空地产股的私募基金经理们却建言:“地产板块或许有错杀个股,但是地产板块远远没到最悲观的时候,至少目前市场对于地产公司2010年业绩仍有乐观预期。地产股的调整需要一段较长的时间去消化。现在最好的选择是,远离地产股,宁可错杀,不要误踩地雷。”

  昨日地产股成为沪深两市大跌的“急先锋”,在两市全部34只跌停板个股中至少有23只个股是主业为地产的公司。各种地产指数更是成为两市所有指数中跌幅最大的指数,以地产股比重较高的深证成份股指数重挫6.22%,远远超出以金融股领衔的上证综指4.79%的跌幅。

  “做个好股民,一定要听政府的话。”高特佳投资集团的投资总监顾晓东称,“在地产刚刚出台房贷新政,后续调控政策尚不明朗的时候,远非入市抄底地产股的良机。”在顾晓东看来,“坏消息”刚刚公布,后续调控政策也是风雨欲来,市场也是在深刻感受到政府调控的决心和勇气后,才在本周一出现恐慌性反应。而在房贷新政刚刚出台的上周五,市场反应还不明显。这种悲观情绪在地产股上应该还会持续一段时间,至少需要一两周才能消化。从盘面的资金流向看,主力资金目前正在从地产股中疯狂流出,昨日地产板块净流出26.27亿元成为仅次于金融板块的第二大“抛空股”。

  私募基金经理林雄平对于地产股更为悲观,他甚至认为地产股的“利空”将会经历一个阶段性的中期调整行情,短期内不会立即反弹,因为对于地产股来说,目前远没有到达最悲观的时刻。目前的投资市场上,大家对于地产股的盈利预期还比较乐观,至少房价目前还处于高位。林雄平认为,政府作出如此大决心来调控房市,房价一定会出现一定幅度的回调,观察房市成交量等情况,只有等房地产业整体盈利状况出现急剧变化的时候,房地产股票真正的调整底部才会出现。

  “周一,地产股才刚刚破位。一旦破位,整个板块在负面消息的刺激下,继续大幅下行的概率也非常大。”一位资深的技术派高手也认为无论从“价值投资”还是“技术派”的角度看,都不应该在下坠过程中去接盘地产股,他笑着称:“接盘地产股,你很有可能把自己给搭进去。”

  在经历最近的一轮调整中,部分地产龙头股比如华侨城(000069.SZ)、万科A(000002.SZ)、招商地产(000024.SZ)已经体现出一定的估值优势,比如万科市盈率已经在18倍以下。

  中银国际的研究员认为,这些公司是应该回避的一线高房价城市地产股,尤其是华侨城和招商地产,是市场应当回避的高端住宅占比较高的地产股。然而在看好的投资者眼中,招商地产尤其是华侨城可能是被错杀的地产股,这两家公司都拿着占比较高的持有型物业,利润结构中有较大一部分是租金贡献的稳定利润。华侨城在京沪深持有的大片土地,即使是商业地产的酒店资产都价值不菲,不要说可以提供源源不断现金的旅游资产。从资产重估的角度看,华侨城明显被低估。对此,林雄平认为,地产板块或许有个股存在错杀现象,但是在大势所趋之下,最理性的选择还是观望。 (第一财经日报)

 

  券商给房地产中性评级 税收调控政策或继续出台

  知名券商研究所的策略报告罕见地集体对房地产行业上市公司给予中性评级。

  作为卖方机构,在我国,券商很少给公司卖出评级,中性评级是研究机构经常对行业和公司不看好时给出的委婉风险评级。

  4月19日,中金公司、中信证券、国泰君安、东方证券、华泰联合证券和国金证券等6家券商发布的最新报告中,房地产行业的评级为“中性”。

  “市场将继续消化房地产调控政策。”中金公司明确认为,地产新政不仅造成房地产公司股价下跌,辐射必将波及A股及港股市场。

  4月19日,上证指数重挫4.79%,其中房地产板块领跌,跌幅超过8%。

  中性评级共识

  中金公司用“短期偏负面,中长期偏正面”来评价房地产调控对市场的影响。报告显示,房地产紧缩政策虽然方向上符合预期,但程度比预期的要严厉,表现为范围上覆盖全国而不只是针对房价上涨过快的地区,力度上不仅提高了第二套住房的首付比例,贷款利率也大幅提高。因此,“房地产及相关板块短期仍将受压”。

  而一系列房地产调控政策中还包括增加土地供应,中金公司认为这有利于房地产投资在中长期更加持续的增长,另一方面,短期针对房地产局部过热的调控将降低金融系统的风险,使得经济增长更加平稳。

  持类似观点的还有国泰君安研究所的分析师孙建平,他表示:“史上最严政策的相继出台将政府打压高房价的决心彰显无遗,同时对于部分房价上涨过快城市的差异性政策,既可以快速控制需求以控制房价,同时由于只是区域性、暂时性政策,对于全国市场短期并非伤筋动骨影响,引导作用相对更大。”

  不过,也有多家机构对于长期趋势持有异议。

  例如国金证券就明确指出近期行业调控升级很可能使行业出现矫枉过正的情况。

  华泰联合证券研究所分析师鱼晋华判断:“二套房贷收紧及上半年快速增长的新开工将使楼市承受较大调整压力。”

  在他看来,一方面此次二套房贷政策收紧后,对投资性需求以及真实的改善性需求都将形成抑制效应。

  另外,从2009年下半年开始全国商品房的新开工面积始终处在快速上升的通道,2010年前3个月,全国房地产开发企业房屋施工面积和房屋新开工面积同比增长分别高达35.5%和60.8%。

  “巨大的新开工面积将于今年下半年形成源源不断的新增供给面积。下半年楼市将陷入较大调整压力已是大概率事件。”鱼晋华认为。

  东方证券同样认为短期内房地产股票面临压力,长期情况则还要看后续的房地产政策。

  后续税收调控政策可期?

  后续调控政策确实对楼市而言是另一只靴子,这只靴子是悄然落地还是掷地有声,目前机构的预期分为两派。

  4月17日,国务院的通知中强调,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

  东方证券撰写报告称:“此轮房地产政策调控未至尽头,中央未来动用税收手段已不具任何悬念。”因此明确建议即使房地产股票短期内出现下跌,也未必是买入的较好时机。

  上述国务院通知中所谓“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”,引起市场猜测的集中在征收暴利税、消费税和房产税。例如近期市场传闻房地产消费税在部分地区开始试点的消息。

  中金公司认为:“房地产紧缩需求的政策出台,降低了房地产消费税近期出台的可能性。”

  但其报告中仍补充说明:不能完全排除针对投机性购房和高端住宅采取进一步措施的可能性。

  而预期后续政策机构还有中信证券。其认为:“调控政策可能会紧盯地产的销量和价格走势,一旦出现前期政策无效或效果甚微,都可能继续出台政策。”

  中信证券将房地产税和物业税列入未来仍可能出台的地产调控政策之首,并称:“房地产税随时可能宣布在部分大城市开始试点,该税种较物业税更具法律操作性,是物业税的过渡手段。”(21世纪经济报道)

 

  潘石屹称拐点逼近 投资房地产股票比较合算

  昨天,SOHO中国董事长潘石屹在博客上就房产新政的一些焦点问题进行了解读,称楼市“拐点”正在逼近,房价到底如何变化,未来一个月时间就可以见分晓。

  问:新政对住房市场的高房价有抑制作用吗?商业地产是否会受到波及?

  潘石屹:“地王频出”最根本的原因还是市场上钱太多、地太少。

  在这种市场背景下,国务院提出了新政。这些政策只是针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到任何影响。

  问:新政被认为是十年来最严厉的楼市政策,房价的拐点是否真的很近了?

  潘石屹:新国十条出台后,我看到有人说是住宅市场的西伯利亚寒流来了,未来房价拐点有多远,住房价格到底如何变化,我相信未来一个月时间就可以见分晓,但住房的成交量会迅速降下来。现在,购买超过三套住房的家庭越来越多,这也反映出中国的贫富差距在拉大。高房价区域停止给第三套住房贷款,可以抑制一部分市场上的需求,对抑制住宅房价有好处。

  问:新国十条提出,要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”,这是否意味着讨论很久的物业税将很快出台?

  潘石屹:物业税的出台仍有很大的阻力,我想,为了抑制住宅的价格,可能会用别的税种来替代。“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”,这句话也可以调整人们对未来投资房产的预期,冷却市场里的头脑发热。

  问:购买住宅的信贷门槛提高了,投资者的关注点会向哪里转移?

  潘石屹:这次新国十条确实是针对着目前房地产市场的两个基本问题:土地供应少;钱太多,而且它在用市场的手段通过调整供求关系来平衡住宅市场、稳定房价。过去许多行政命令往往对市场不起作用,或者是起反作用。如果要在投资房产和房地产股票两者之间选择的话,我认为目前投资房地产股票更合算。(重庆晨报 )

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