银监会:二套房贷认定标准根本性颠覆 将“认房不认贷”

2010年04月22日 08:04:47 来源:大赢家财富网
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  【编者按】银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时,解读了最新出台的房贷新政。他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

===本文导读===

二套房贷认定标准根本性颠覆
银监会官员:首套一次付清再买房也算二套
多银行三房首付六成 异地房产查询存空白
新华社:切实防止高房价高地价向二三线城市蔓延
新华社搬出专家说法:下一步调控集中在税收
楼市“去泡沫化”无碍经济复苏

  二套房贷认定标准根本性颠覆

  银监会官员表示,新的房贷政策不再以贷款记录来认定,而是以家庭拥有的房屋数量来

  认定是否为第二套、第三套

  银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时,解读了最新出台的房贷新政。他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

  房子套数不以贷款记录来认定

  在此次"国十条"房贷新政出台前,二套房的认定标准是"是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清"。而杨家才指出,房贷新政的二套房认定将"以房为限,而不是以贷为限"。所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。第三套房也是按家庭,不能证明是二套房的,那就是第三套房。

  他表示,只有以房来划分,才有一套二套的问题。而"实行差别的房贷政策的时候,主要以房进行划分"。

  而据杨家才介绍,房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后,由其进行认定。此外,银行在做个人住房按揭贷款时,还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

  4月14日,国务院发出通知,要求二套房贷首付比例不低于50%,利率1.1倍;三套以上房可停贷。杨家才指出,从整个新政来看,政策出发点是居者有其屋,有一套住的就足够了,一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求,而不能支持倒卖房屋的资金需求。

  开发贷款和土地储备贷款"三不贷" 杨家才透露,目前,银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了"三不贷"原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款;对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款;对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再增加贷款。 此外,对于土地储备贷款,银监会还要求,地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。"你整治哪块地,经过评估之后,给你多少贷款,叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向,卖到哪儿贷款就收到哪儿;第二个是建贷挂钩,房地产商要贷款,一定是跟在建工程挂钩,然后用我的钱把这个楼盘建起来之后,要监督你销售;再一个就是房贷挂钩,就是房子与贷款挂钩,你卖出去我要实行封闭运行,在银行开户,要随着卖房的进度偿还你原来的贷款"杨家才解释说。(上海证券报)

 

  银监会官员:首套一次付清再买房也算二套

  房贷新政出台以来,一直为各界关注的二套房和三套房界定标准终于有了明确说法。昨日(4月21日)晚间,银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示,一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套,而不管之前的购房是否从银行贷款。

  而在此之前,四大国有银行均已开始实行房贷新政,全面执行差别化住房信贷政策,部分股份制商业银行也表态跟进。

  二套房三套房标准明确

  "是以房为限,而不是以贷为限。"昨日晚间,银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示,一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套,是以家庭为单位的。

  二套房的界定向来是地产政策的模糊地带。目前,多数银行对第二套住房认定标准以贷款记录为准。

  对此问题,杨家才称,在界定二套房这个问题上,不是以是否发生贷款为标准。他表示,购房单位是家庭,而不是个人,界定套数的标准以家庭为单位。

  此前不久,国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中强调,"住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。"

  杨家才表示,银行有两条路径判断是否属于二套房。其一,银行系统内部,个人只要申请贷款,全国银行都有联网,各家银行均可查到。其二,住建部的房屋登记系统。杨家才表示,住建部有个登记系统,银行在界定房子是几套时,主要也是以住建部及其分支机构的证明为主。

  杨家才认为,这次国务院下发的文件里最大的回归,是把房子回归到"住"。对于开发贷款和土地储备贷款,杨家才表示要明确三不贷、三挂钩。

  所谓三不贷,第一,对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款;第二,对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款;第三,对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的,就是去参与招牌挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再给他增加贷款。

  三挂钩,其一是指地贷挂钩,开发商整治哪块地,经过评估之后,明确需要多少钱,银行给予相应的金额;其二,建贷挂钩,开发商要贷款,一定是跟在建工程挂钩;其三,房贷挂钩,就是房子与贷款挂钩,开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。

  四大行悉数执行房贷新政

  "如果你是外地户口,不能提供一年纳税证明的话,是不能办理贷款的。"工行某支行房贷客户经理告诉《每日经济新闻》记者,"工行已经全面执行了房贷新规,相关政策以国务院公布的要求为准。"

  不单单是工行,据《每日经济新闻》记者了解,农行、建行、中行方面均已开始实行房贷新政,全面执行差别化住房信贷政策。

  按照国务院最新通知的规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。

  从规模上看,四大国有商业银行信贷量占据银行业信贷量的一半以上,房贷业务方面,四大商业银行更是市场的主流。

  四大行之外,股份制商业银行亦表态执行房贷新政。渤海银行某高管告诉记者,该行已经执行国务院相关的房贷新政,渤海银行还将进一步关注房地产信贷政策的变化。(每日经济新闻)

 

  多银行三房首付六成 异地房产查询存空白

  近日,国务院连续发布了控制房价上涨的十项措施,其中关于二套房的认定标准一直是调控政策中的模糊地带。在这一轮调控中,银行将何去何从?

  4月21日,一位银行业高层人士透露,该行的最新做法是,以借款次数作为认定第二套房贷的标准。不管此前房贷是否还清,只要是第二次利用贷款购房,都归为第二套房贷,执行首付5成、利率1.1倍的政策。

  另一银行人士则称,实行实名登记制后,以房产为单位认定第二套或多套住房,显然是本次房贷新政中最为严厉的举措之一。

  上述标准看似简单,但商业银行执行起来却有难度。一位上市银行管理层人士告诉记者,个人拥有房产的套数信息由各地房管局掌握,而该系统至今没有实现全国互联,银行无法查明借款人在异地的房产信息,实现全国联网须由住建部出面解决。

  异地房产查询成空白

  第二套房的认定标准一直是个充满争议的敏感地带。

  4月21日,中行副行长张燕玲接受记者采访时表示,"二套房"界定确实存在困难,中行正在积极研究第二套房的认定标准。

  前述上市银行管理层人士称,监管部门正在酝酿中的第二套房认定标准为"以房产为单位"。在经过实名登记后,只要借款人家庭名下已拥有房产,向银行贷款购买第二套住房时,无论第一套房是否利用贷款,均按照二套房贷政策来执行。

  中原地产一位人士分析,如果"第二套房"按照房产为单位而不是按照贷款次数执行,对市场影响会很大,但实际操作难度也很大。据其介绍,目前,个人或家庭房产可在住建部门系统查询;但与央行统一的征信系统相比,住建系统内部尚未形成开放、统一的信息系统。

  4月21日,一位支行房贷客户经理说,他只能通过征信系统来确认借款人是否办理过按揭贷款,其余诸如房产套数等信息均无法获知,交由分行审核。

  杭州一位股份制银行房贷审批人士告诉记者,以房子为单位的操作难度很大,在房管局的系统上,只能查到借款人在当地拥有的房产情况,异地房产信息无法查询,全国的系统无法做到集成。

  "个人拥有房产可在所在市区的建委查询,但建设部门的系统存在很大的漏洞,即内部是不联网的,不仅跨省不能查询,甚至北京市内不同的区之间也不能查询,比如朝阳区建委就无法查询到一个人在海淀有没有房产。"上述中原地产人士称。

  目前,国内民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间均不联网。而民政系统和银行征信系统之间不能相互联网,便使得实际操作中出现一些规避行为。

  上述中原地产人士举例称,比如一对夫妻(有一方在异地)婚前有一方已购买房产,婚后再购买房产,应属"二套房";但由于民政系统内部并未联网,非本地的一方,可回原籍开出单身证明,最后可以个人名字购得"第一套房",执行首套房贷政策。

  三套房贷仍未绝迹

  按照国务院要求,商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

  不过,从目前北京地区的情况,不少商业银行尚未停掉"三套房"贷款。

  4月21日,本报记者从农业银行北京分行了解到,该行目前还没收到北京银监局和总行层面的进一步要求,"第三套房"仍未停发,但首付比例已经大幅提高至60%,同时贷款利率在基准利率的基础上上浮20%。

  张燕玲亦表示,中行尚未停发"第三套房"贷款,但首付比例和利率均有所上调。此前,工行、中信银行均有类似表述。民生银行北京分行人士表示,该行"三套房"亦未停掉,但首付提高到6成,利率在基准利率上提高15%-20%。

  在受访的中小银行中,只有渤海银行表示,该行已经停掉北京地区的"第三套房"贷款业务;浦发银行(20.86,0.32,1.56%)北京分行人士表示,该行原则上已经停发第三套房贷,但对VIP客户例外。

  而在房价上涨较快的重庆等地区,各家银行亦未停掉"第三套"房贷。中行重庆分行人士介绍,按照总行的规定,三套房首付至少五成以上,利率上调为1.1-1.2倍不等。

  前述杭州银行界人士称,杭州部分银行依然在办理三套房贷,但利率上浮达到20%至30%。(21世纪经济报道)

 

  新华社:切实防止高房价高地价向二三线城市蔓延

  新华网北京4月21日电 题:切实防止高房价高地价向二三线城市蔓延

  根据中国城市地价动态监测系统最新统计快报,2010年第一季度,在全国地价特别是一线城市地价涨幅明显收窄的同时,海口、昆明、鸡西等部分二三线城市地价同比、环比涨幅明显突出。二三线城市地价及房价动向需要密切关注,避免重走一线城市的"老路"。

  国际金融危机对我国经济造成冲击,进而影响土地、房地产市场,主要影响的一线城市及部分外向型经济为主城市,二三线城市、资源性经济为主的城市基本未受不利影响,反而得益于国家大规模资金投入,并获得承接东南沿海地区经济与资本转移机会,房地产市场持续快速升温,居住地价明显上升。去年四季度,居住地价同比超过10%的26个城市中,二三线城市18个。今年一季度,海口、昆明、鸡西、九江、珠海、荆州、宁波、北海、郑州居住地价涨幅超过20%;宜宾、汕头、湖州、焦作、南京、唐山等30个城市增幅在10%--20%之间,大都为二三线城市。监测结果显示的数据非常值得关注。

  近年来,二三线城市基础设施得到较大程度完善,相对于一线城市而言,房地产建设用地供应更为充足,房价、地价价位基础不高,形成吸引开发商购地和投资投机性购房需求的"价值洼地"。此外,受土地成本辐射效应影响,中小城市刚性购房需求的迅速释放,地价上升也具有消费需求推动的必然性。但是要清楚地看到,二三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等仍然存在一定差距,市场需求弹性受到较多限制,必须防止二三线城市地价过快上涨、甚至脱离于整体发展基本面的快速上涨,既透支地区发展的前景,也透支居民消费的前景。

  国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史20日表示,2010年我国土地利用及宏观调控工作更为复杂,主要体现在供需矛盾突出与粗放利用并存。2010年,我国城镇化快速推进,基础设施和产业项目投资依然强劲。2008年和2009年特别是2009年,国务院批准的14个地区性经济规划区,大量集中在中西部地区,用地需求上升难以避免。海口、鸡西、荆州、北海等二三线城市确实迎来了发展机遇期,但是不能走建设用地粗放利用、城市发展"摊大饼"、人民群众不满意的老路。要在用地需求旺盛、粗放利用严重的矛盾中,努力发掘资源潜力,以科学发展观为指导,闯出一条节约用地、集约发展的新路来。(新华网 王立彬)

 

  新华社搬出专家说法:下一步调控集中在税收

  一系列力度空前的房地产调控措施在最近一周密集出台。从14日召开的国务院常务会议出台四项措施调控房地产,到17日国务院发出通知10项措施遏制部分城市房价过快上涨;从15日国土资源部公布新一年土地供应计划,到19日住房和城乡建设部发出通知加强房地产市场监管完善商品住房预售制度……

  力度空前的"精确打击"

  从中央到部委再到地方,一场力度空前的房地产调控震动了原本热火朝天的楼市。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,综合新国四条和国十条的措施,力度最大的政策集中在三个方面,一是贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。二是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。三是,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

  力度空前的新一轮调控虽然涉及抑制投机、增加供给、规范市场等各个层面,但措施最严厉,效果最明显的部分仍然集中在对银行信贷政策的调整,即对投资、投机性购房的抑制上。

  由此不难看出,这一轮的地产调控很大程度上是一次外科手术式的"精确打击",主要目标是平抑投资、投机推动下高涨的房价。它之所以会对市场产生强烈的冲击,很大程度上还是因为改变了人们看涨楼市的心理预期。

  不能轻言拐点

  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,政策力度空前,对人们的心理预期起到了正面的引导,有希望使房价出现理性回归,但目前还没有办法准确量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。因此不能简单地将目前的市场变化与楼市"拐点"画等号,后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向,以及现有政策的执行效果。

  陈国强说,在本轮出台的诸多政策措施当中,最核心的一是信贷政策的收紧,另一个则是土地供应的大幅增加。这两方面的措施一方面平抑了需求,另一方面增加了供给,对引导市场预期起到了关键性的作用。

  在房价由升转跌的心理预期下,持币待购的观望情形重新出现,房价在短期内出现回调的可能性大增。但随着政策预期被市场逐渐消化,刚性需求最终仍将成为主导市场的根本动力,有针对性的调控也将向更深层次的领域扩展。

  一些业内人士也指出,年初中央对房地产市场的调控力度同样很大,调控之初市场也出现了回调,不过紧接着就出现了房价新一轮的报复性上涨,因此轻言房价拐点已经出现,目前还为时尚早。

  下一阶段调控

  "下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面的明确预期。"陈国强表示,相关的政策储备有关部门应该已经在进行,不过何时推出、以什么样的方式推出则取决于本轮调控后市场的进一步变化。

  也有专家指出,虽然目前出台的调控政策力度很大,但针对性很强,主要目的仍是打击房地产投资、投机,抑制房价,再加上调控政策对于保障性住房和中小户型住房的供给提出了很高的要求,"有保有压"的基本政策思路并没有发生变化,因此房地产投资不会出现骤然下降的情况,房地产调控对相关产业和宏观经济的影响也就十分有限了。(东方早报)

 

  楼市“去泡沫化”无碍经济复苏

  国务院近日连续出台调控措施遏制房价过快上涨。在政策高压之下,沪深两市房地产板块上市公司市值在几个交易日内损失2400亿元,同时累及大盘深幅下挫。中国证券报认为,从短期来看,房地产市场的调整可能会波及一些相关行业。但从新一轮经济增长周期来看,以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市“去泡沫化”进程,是我国经济健康发展和城市化进一步推进的必然选择。

  作为拉动内需的“大权重”行业,房地产业去年在我国“保增长”进程中扮演了十分重要的角色。但同时,以房价为代表的资产价格急速上升,也令管理层对泡沫的担忧与日俱增。

  今年初,调控政策逐渐展开。但两会结束后,以北京为代表的一线城市房产价格再度上扬,投资投机性购房需求大幅抬升。业内人士指出,去年非常态货币供应所形成的充裕流动性及通胀隐忧,催生居民的“货币资产化”倾向,加之刚性需求的存在,进而推动房产价格高涨。

  根据国际惯例,地产泡沫构成要素包括两大方面:一是相对于真实需求的供应过剩;二是过高的金融杠杆率及投机需求。去年以来,我国购房城市居民的平均按揭水平大幅上升,部分城市和区域的投资投机性购房需求过于旺盛。据中国证券报所掌握的数据,今年一季度个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,占同期商品房销售额的比例达65.5%;杠杆率同比增加43个百分点。

  业内专家指出,如果房价继续上涨并形成一致预期,那么居民购房需求必然会抑制居民其他消费需求。在此基础上形成的“全民买房潮”将不仅仅影响金融安全,影响经济健康运行,甚至可能影响到社会稳定。因此,业内普遍认为,房地产市场能否“软着陆”,已成为未来我国经济稳定增长的关键因素。

  今年一季度,全国商品房销售额7977亿元,同比增长57.7%,同期国内生产总值为80577亿元,商品房销售占GDP的比重高达十分之一。过度倚重房地产的经济增长模式必然陷入“低质量”区间。

  按可比价格计算,一季度国内生产总值同比增长11.9%,居民消费价格同比上涨2.2%,生产价格上涨较快。在经济形势持续好转的同时,通胀隐忧已然出现。当通胀预期增强时,房地产市场的投资属性将逐步显现,而投资需求的膨胀,必然会造成价格信息扭曲,催生资产泡沫。控制资产价格上涨,则是政府防通胀举措的题中应有之义。

  显然,由货币扩张引致的楼市泡沫,首先需要通过货币收缩来治理。近期,中央政府通过收紧房贷和差别化利率政策调控过于旺盛的投资投机性购房需求,一方面,可以控制资产价格,改变市场预期,防止资产泡沫进一步膨胀;另一方面,可以保护自住型购房需求,扩张有效供给,促进房地产市场健康运行。

  目前,我国正处于城市化上升期,大量新增人口等待进入城市。据中国社会科学院的报告显示,2008年我国城市化率为45.68%。预计2011-2016年,我国城市化年均增长率约为1.09%。以此计算,未来几年,我国城市每年新增人口将过千万。从这一角度看,房地产市场并不缺乏刚性需求。但是,过高的房价将导致有购买力的需求大幅萎缩,中产阶级的自住需求受到排挤,社会财富分配不公将加剧,从而影响城市化进程的推进。

  因此,与信贷政策相配合,政府在有效供给方面亦出台新政。国土资源部近期公布的2010年供地计划显示,住宅用地同比增长135%,比过去五年均值增长229%。其中,大部分用于建设普通住宅和保障性住房。供地计划如能落实,必将带动新房开工率和房地产投资增长。

  今年一季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长30%,房屋新开工面积同比增长60.8%,房地产开发投资同比增长35.1%。代表供给的地产指标正在显著改善。中国证券报认为,投资性购房需求被削弱后,国内房地产市场短期内将面临调整,但是,只要存在价格合理的土地及住房供给与城市刚性需求对接,那么,楼市“去泡沫化”进程伴随的阵痛,就不会对宏观经济和相关产业产生明显的负面影响。(中国证券报)

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