陈昌华:谁为房地产崩溃埋单?

2010年04月22日 09:44:42 来源:财新网
字号:T|T

  高房价是当前中国经济最大的风险,楼市调控需要政治决心

  【背景】今年两会以后,中国楼市出现了普遍大涨的行情。北京四环以内均价超过了每平方米2.5万元,杭州楼市也不甘落后,频频爆出类似“188套千万级豪宅抢购一空”“市民彻夜排队买豪宅”的消息。

  据学者研究,2004年至今,中国主要城市房地产价格增长幅度,已经堪比美国的纽约、旧金山等增速较快的地区。如果用指标衡量,美国在此前几年中的涨幅在120%,而中国地产价格普遍涨幅已经高达200%,更遑论海南等“火箭发射”速度的涨势了,涨幅之大、速度之快令人咋舌。

  无论是购买自有住房满足改善生活条件的需要,还是看准时机跟风入市打算“跑赢通胀”,近年来,国人投资房地产的热情一直空前高涨。一周前,中央政府似乎“动了真格”,不但实质上停止了第三套房的贷款,还将第二套房的首付比例一举提高至50%。

  如此局势下,房地产泡沫真的会破灭吗?如泡沫破灭,谁来接盘?百姓、投资商、地产商,谁将是最大受害者?

  瑞士信贷(香港)董事总经理陈昌华认为,中国楼市大涨是未来两三年中国最大的风险,一旦房地产行业“出事”,中国经济将面临巨大的冲击,甚至更有可能威胁到整个金融体系的安全。

  陈昌华指出,现在楼市正在经历泡沫破裂之间的疯狂,上演“最后的探戈”。不管是居民还是房地产投资客,已经“基本上不把政府放在眼里了”。造成这样情况的原因就在于,大家都看清楚了一点,即只要政府有决心,就可以让房地产价格稳定下来,但现在缺的恰恰就是这个“决心”。

  而投资者更明白,如果要想达到“价格稳定”的目的,政府要有效调控房地产市场,就一定要有把房价“打下来”的心理准备。若非由此“壮士断腕”的决心,房价不会稳定,反而会继续攀升。

  陈昌华指出,造成房地产价格飞速上涨的主要力量,并非本地居民,而是外地的投资客。以海口为例,一个300平方米的别墅要价已经达到了6000万元甚至1亿元,相当于全球一线城市里最高的价格。而买房的人中95%以上不是本地人。

  陈昌华认为,一旦房地产泡沫破裂,首当其冲的就是非理性入市的居民。尽管社会上对“购房刚性需求有多大”一直存有争论,事实上,除了投资客之外的普通居民自主性住房需求还是被夸大了的。

  以购房能力为例,现在许多人会用相当于其年收入50倍至100倍的杠杆购房,全家集资甚至几代人共同买房的情况比比皆是。这其实已经超出了其原本的住房需求。大家这样做的理由就是坚信“房价只会升不会降”。90年代初的香港和80年代的日本都犯了同样的错误。“这本身就是一个很危险的事。”

  陈昌华强调,除了这些盲目入市的普通消费者,缺乏自主判断的跟风投资者也是将来房地产泡沫破灭后的“接单人”。中国各主要城市中,投资客占比已超过了30%。而这部分人入市的价格几乎相当于合理住房价格的一倍。换句话说,整个房地产市场中销售金额的一半由投资者承担。

  大部分投资者也秉持这这样的信念,即“房地产市场不能调”,坚信一旦调整,地方财政将无力支撑,而中国不会出现“政府破产”问题。但以2010年的财政预算来看,“卖地”收入仅占中央和地方财政收入的20%左右,认为中央政府不敢动房市的想法并不“靠谱”。

  陈昌华强调,如果再不把握时机调整,一旦房地产也出现问题,中国银行业将是最大的受害者。在过去5年中,房地产总的销售大约12万亿。当中大约有一半左右“是用所有家当买的”,除去这6万亿,另外6万亿中约有3万亿是通过贷款投入。因此,一旦泡沫崩溃,银行要背的包袱,就“不只是按揭贷款这么简单了”。

  陈昌华认为,2009年中国经济初现平稳,本是调整房地产市场健康发展最有利的时机,但当时货币供应量增加太快,短期内流动性过大造成大量资金流向房地产市场。后果就是给此后的调整增加了难度。

  但他表示“如果现在不调,到2012年将会更难”。中国正处于十字路口,如果政府未能把房地产价格压下来,那必将出现一个“全面的房地产泡沫”。现在“已不是要不要调的问题,而是能调要调,不能调还是要调”。

点击排行
华股财经分享投资理财技巧,传播股票知识,提供炒股软件服务。浏览更多信息,请点击 [栏目导航].