桂浩明:炒楼资金会迅速转向股市吗

华股财经 2010年04月25日 10:10:41 来源:上海证券报
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  今年以来,国家就房地产行业连续出台多项政策,其重点是限制对房产的投资与投机行为,以此来抑制房价的过快上涨。应该说,这些政策都是很有威力的,如果严格执行,那么炒房资金不但将失去杠杆,同时交易成本会明显上涨,投资效率将大大下降。另外,对房产的投资,还存在被征收保有税的风险,因此今后拥有超过标准的房产,有可能将不得不背上沉重的税务负担。由此,也有人就预测中国的房地产行业进入拐点了,从此房地产作为投资品的色彩将逐渐褪去,回归其主要作为居住品的商品特征。这样一来,那些炒房资金,也许就会离开房市了。

  当然,这样的前景会在什么时候出现,甚至究竟会不会真正出现,都是见仁见智,现在非常难预期。不过,在如此之大的调控政策压力下,那些集聚在房产市场,以炒房为主要操作方向的资金将何去何从,倒的确是值得思考的问题。有人提出,炒房资金想必会转移方向,而炒股由于和炒房有一定的共通之处,所以股市很可能就成为下一个目标。

  果真会如此么?要想弄清楚这个问题,先要弄明白为什么在房产市场上会聚积如此巨量的资金。自上世纪90年代起,中国开始加速城市化、工业化,并且推行住房制度改革。由此拉开了房地产业大发展的序幕。这些年的实践证明,由于房产供应受到土地等多种因素的制约,始终跟不上由于经济高增长催生的巨大需求,遂导致多年来房产一直运行在上涨周期之中。虽然楼价也有过阶段性下跌,但大涨小跌、长涨短跌的基本特征没有改变过。买房赚钱的财富效应不断发酵,促使投资资金涌入楼市,使住房的金融属性比重越来越大,成为投资品,而这又加剧了供求关系的失衡,进一步推高了房价。

  值得一提的是,由于各方面的原因,现在有大量的民间资金急于寻找出路,而有良好保值增值效果的楼市,无疑有很大吸引力。去年,在一些地方,客观上出现了“国进民退”的局面,而楼市就成了那些从矿山、钢铁等行业退出的资金的选择。应该承认,去年年中开始的房市暴涨,就与民间资金的这种流向有关。显然,在这里楼市起了替代投资品的作用,而由于业主对房产的控制能力很强,事实上也发挥了避风港的功能。

  面对遏制楼价疯涨,还原住宅作为商品而非投资品的原本面目的房地产新政策,那些炒楼的资金的确需要考虑改变投资方向,转而进入股市,当然这种可能性是存在的。但退出的资金未必都马上会选择股市。从炒房到炒股,完成这个转变需要时间,而且也不是都能顺利实现这个转变的。

  炒房与炒股,虽然都可以视为兼有投资与投机的行为,但其中的差异还是很大的。股市流动性强,周期比较短,涨跌频繁,这是很多炒房者所难以适应的。2006至2007年间,曾有大量民间资金进入股市,一度也确实获得了很大盈利,但随后股市的下跌也令这些资金损失惨重。相应的,楼市尽管流动性不如股市,但就炒作而言,管理成本低,而且由于处于一个长周期中,盈利性更突出,并且还能够运用金融杠杆,对较大规模的资金来说更为合适。投资方式、盈利模式以及操作理念上的差异,决定了这部分民间资金在投资方向上更愿意选择楼市。这也就是为什么去年初,股市与房市都处于低谷,但后来真正进入股市的增量资金却很有限,而大量资金会去疯炒楼市的缘故。无疑,那种认为有了新的房产政策以后,炒房资金会迅速转向进入股市的想法,忽视了两者之间的差异,似乎过于天真了些。

  还想提一点的是,就在国内严厉调控楼市的时候,海外开发商正大举进入境内推销那里的楼盘,并且以办理移民为诱惑。退出国内楼市的资金,会不会对此感兴趣呢?如果有兴趣的话,会不会出现境内资金的外流呢?这看似还很遥远,但如果蔓延起来速度不会慢,若果真大规模出现,负面影响巨大。如何正确地引导那些炒楼资金,给其提供适当的出路,包括采取措施引导进入包括股市在内的其他投资市场,都是现在应该加紧考虑的。常言道,未雨绸缪,事实上现在已经在下雨了,有关职能部门那就更应尽快筹谋对策。

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