金融街:商务地产先行者 行业调控避风港

华股财经 2010年05月19日 09:15:09 来源:海通证券 作者:帅虎
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  金融街(000402)聚焦商务地产、回归京津区域的战略初具格局,相关商务地产储备丰富;虽然2010年项目建设将进入高峰,但公司现金充裕,净负债权益比例仅为34%,财务情况健康。我们认为,公司的产品结构、财务情况决定了公司受房地产行业调控政策的影响相对较小,预测公司2010、2011年业绩分别为0.66元、0.78元,看好商务地产领域未来发展前景,维持公司“买入”的投资评级。

  历史经验显示,一般在住宅开发热潮过后,商务地产将成为房地产领域的新热点;而且相关金融工具如REITs(房地产投资信托基金)等的推出,也将极大地拓展相关商务地产公司的发展空间,加速商务地产新时代的到来。

  自1993年以来,公司先后涉足土地开发、房地产开发以及商务地产经营。显然,公司的核心竞争力在于丰富的商务地产开发运营经验,特别是大规模、整体性的开发运营。

  作为商务地产的先行者,公司在商务地产领域的开发运营团队以及品牌影响力在A股上市公司中处于领先地位。公司同时进行的住宅开发,主要是为弥补商务地产投资周期较长的缺点,以快速回笼现金、平滑公司业绩为目的。

  近年来,公司众多典型项目的拓展,如北京西单美晟广场、复兴门、通州商务区、天津南市等项目的获取,正是公司聚焦商务地产、回归京津区域战略的体现。

  2009年物业出租收入(物业租赁与物业经营)占公司收入比例近10%。从公司项目储备构成看,已建成的出租类物业仅为47万平方米,而公司项目储备总面积为720万平方米,前者比重仅为6.5%;但是,已获取但未建成的商务地产项目面积接近260万平方米,占比高达35.7%。因此,未来公司出租收入占比将不断提升。

  值得一提的是,在巩固了金融街区域商业地产领导者的地位之后,公司通过收购等手段正不断向北京其他成熟商圈渗透,如西单等;同时,在参股通州商务园开发建设有限公司之后,公司又获取了通州商务园33.7万平方米地块,提前布局作为未来北京城市副中心的通州区域。另外,天津南市项目的获取则巩固了公司在天津商务地产领域的领导地位。

  2009年公司合同销售面积达85万平方米,而结算面积仅为35万平方米,因此公司预收款项相对充足。受益于2009年的销售盛宴,公司北京融华世家、融景城、金色漫香林、天津津门津塔等主要项目销售情况均超预期。2010年公司开发业务结算收入将主要来自于北京的融景城、金色漫香林、德胜凯旋中心、天津津门津塔公寓以及重庆、南昌两地项目;2011年开发业务结算收入除了上述项目外,北京的融华世家、南昌金融大街、重庆江北世纪城也将贡献利润。

  2010年公司计划竣工面积100万平方米,较2009年增幅达127%;2010年计划开复工面积约300万平方米,计划安排项目投资约280亿元。显然,公司在2010年将进入建设高峰,资金需求有所增加,但考虑到公司现金充裕,2010年第一季度公司的资产负债率虽为63.4%,净负债权益比例仅为34%,财务状况极其健康,因此我们认为,行业调控并不会对公司财务产生较大压力。

  我们看好公司在商务地产领域的发展前景,而公司的产品结构、财务情况决定了公司受行业调控的影响相对较小。公司PB仅为1.32倍,为行业最低之一,因此维持公司“买入”的投资评级。

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