房市利空传闻澄清 地产股领涨大盘

华股财经 2010年05月24日 13:46:45 来源:中国证券网 作者:倪丹
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  本周的第一个交易日,A股迎来了难得的集体扬升走势,截止9:45,所有板块全线飘红,沪指站稳2600点关口,报2620.77点,涨 1.44%;深成指报10442点,涨2.28%。

  盘面看,今日西藏板块携手新疆再续炒作热潮,而前期一直被打压的地产板块终于扬眉吐气,在发改委澄清房地产利空传闻,表示三年之内不征房产税的利好刺激下,地产股成为今日市场拉涨的主力,“招保万金”均小幅高开,大多地产股亦集体上涨。

  市场人士认为,周末国家发改委突然的一侧利空传闻澄清新闻发布后,使得市场普遍认识认为房地产利空消息目前已经出尽,对于地产板块是则重大利好。这成为今日地产股走强的主因。另外,目前某些具有代表性的指数估值已经具备一定吸引力,这也许是吸引机构投资者开始重新入市的原因之一。

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  上周五深市投资者大量融资买入地产股

  据沪深交易所公布的最新融资融券数据,截至5月21日,两市融资融券余额达8.21亿元。其中,深市3.08亿元,沪市5.13亿元。受5月21日地产股大幅反弹影响,深市地产行业当日融资买入额达1825.63万,占深市当日融资买入额2733.58万的近七成。

  上周五,受万科、招商地产及金地集团等地产权重股大幅反弹影响,深市出现投资者大量融资买入地产股的现象。其中,华侨城融资买入额 1309.53万元,占深市总融资买入额的近五成;招商地产、金融街融资买入额也在百万以上;深市权重股万科也有73.63万元融资买入。

  对此,深圳某券商研究员认为,自今年4月初以来,地产板块跌幅已达30%,已基本反映了地产股未来业绩下滑20%的因素,估值已基本到位。不过,日信证券房地产行业研究员邱晟贇认为,本次房地产调控将至少延至今年年底或明年一季度,在政策信号确定前地产板块仍有下调空间。(证券时报 李东亮)

 

  19倍PE已跌至历史低谷 地产股反转在即

  A股市场本周继续下挫,大盘最低已跌至2482点。而本轮市场暴跌的重灾区,无疑是房地产板块,龙头个股万科跌破7元大关,最低跌至6.83元;保利地产跌破10元整数关口,最低跌到9.98元。

  根据WIND资讯统计,《每日经济新闻》记者发现,截至5月19日,A股房地产板块的整体市盈率只有 18.99倍,已是十年来第二低,仅高于2008年底的17.73倍市盈率。另外记者发现,从2000年开始,十年间地产板块市盈率仅出现了三次低点,分别是2005年的21.27倍,2008年的17.73倍和今年的18.99倍。而在前两次低点出现后,房地产板块随后都出现了一波强势上涨。在目前情况下,房地产板块市盈率再次回落到历史最低谷,那么未来将会大幅反弹,实现反转吗?

  市盈率已跌至历史低位

  近日,一位长期研究房地产市场的私募人士在和记者讨论中谈到,现在房地产股票市盈率已经见底了,未来将大幅反弹!

  根据他的说法,《每日经济新闻》记者利用WIND资讯统计了房地产这十年来的市盈率指标。发现在这十年间,地产股市盈率出现了三次低点,分别是2005年的21.27 倍,2008年的17.73倍和今年的18.99倍。而在前两次,当地产股整体市盈率跌至20倍左右后,都出现了一波上涨。

  从图中我们可以看到,当2000年A股位于2245点高位的时候,地产股整体市盈率超过70倍。不过随着市场整体下跌,以及之后国家对地产行业的调控,房地产股的股价也是大幅下挫,特别是2005年第二季度,跌幅非常大,直接导致整体市盈率跌至21.27倍。

  不过随着股权分置改革的开始,A股终于结束熊市,迎来一轮超级大牛市,地产股也随之大幅反弹。股价的大涨,直接带动房地产行业市盈率攀升,2007年时整体市盈率超过了50倍。

  随着大盘见顶6124点,地产股也开始下滑,最低跌至2008年年末时的17.73倍整体市盈率,比2005年还低。不过很快,随着国家4万亿经济刺激政策的出台和银根的逐渐放松,地产板块再次开始强劲反弹,整体市盈率重新回升到 30倍以上。

  而在去年,随着房价的持续攀升,导致很多地方出现普通大众买不起房的情况,政府在去年底和今年4月又出台了新一轮的房产调控,这也导致地产股再次暴跌。截至今年5月19日,A股房地产板块的整体市盈率只有18.99倍,已是十年来第二低,仅高于2008年底的17.73倍市盈率。

  既然已经是十年来第二低,那是不是意味着地产股已经调整到位,未来将有新一轮的投资机会?

  分析师:不能仅看市盈率

  南方某知名券商的研究员告诉《每日经济新闻》记者,从目前市盈率来看,房地产板块的估值已经非常低。但是在目前的调控风暴下,部分城市的地产市场成交量已经下滑了50%,如果未来成交量带动房价进一步下滑,将会侵蚀地产公司的利润,那么市盈率反而将会上升。“显然,仅以市盈率来判断地产股的投资价值是否显现,有些片面了。”

  那么机构投资者一般是如何对房地产股进行估值的呢?

  一份较早的中金公司研究报告指出,中国房地产估值应该采取净资产值(NAV)结合市盈率的估值方法,能够比较好反映公司实际资产价值和增长潜力。

  净资产值和市盈率之间是相互关联和相互影响的,不同类型的地产公司估值方法稍有不同,开发类企业可以在NAV基础上根据其增长潜力给予一定溢价,持有型物业应对其NAV有一定折让;不同的市场预期也有不同的估值重点。预期较差时,更多考虑风险,关注股价对净资产值的折让;而预期较高时,则注重盈利的增长,关注市盈率走势。

  上述研究员表示,由于房地产NAV估值是国际上通用的做法,简单来说就是,牛市中可以按照市盈率来估值,熊市中一般按照市净率来估值。具体来看,现在地产股市盈率下降到了18倍左右,但市盈率上升有两种方法,第一种上升是股价的上涨;第二种是业绩下降,导致市盈率上升。而在目前房地产市场成交缩量,房价盘跌的背景下,市场很担心未来几年地产公司的业绩不会太好。

  有业内人士表示,房地产股是否触底反弹,不仅要看各类指标是否跌到底部,而且还需要一些外部契机,如2005年开始的股权分置改革,2008年底的4万亿投资计划,正是在这些内外因素的共同刺激下,超跌的地产股才迎来后面的春天。

  或缺少上涨的外部契机

  那么,目前的外部环境怎么样?

  《每日经济新闻》记者根据WIND资讯统计发现,2009年地产股的预售账款为1919亿元,同比增幅高达107%,2010年一季度预收账款为2076亿元,同比增幅高达 92%。可见地产公司已把未来可预期的业绩牢牢锁定。

  中金公司表示,2008年地产股低估值的背景是全球金融危机以及我国连续6次加息导致信贷紧缩,开发商资金吃紧。对比来看,虽然近期政策打压较为厉害,但目前开发商的业绩确定性较大,资金状况也明显好于2008年,开发商降价促销的紧迫性也弱于2008年。

  里昂证券地产行业研究部区域主管王艳认为,虽然4月中旬针对房地产市场的调控政策比预期要猛烈,但本轮房地产市场调整较2008年的调整幅度要小些,周期也会较短,预计将在今年年底完成。

  东兴证券房地产行业分析师郑闵钢则表示,其实市场最担心的还是加息和物业税,因为这些政策对地产股是特大利空。加息意味着开发商的融资成本加大,贷款的负担加重,利润空间缩小,对于贷款买房的购房者也是一样。无论是物业税还是房产税等税收,都是增加每年的持有成本。

  这些税收政策在下半年能否实施呢?原来市场预计上海将出台房产税,但目前来看,国家税务总局已经出来澄清,称税收是中央定的税收,不是地方定的税收。对于加息,目前来看可能性也不大。“所以种种迹象表明,房地产市场进一步调控的可能性趋于平淡。”

  一位地产行业研究员指出,目前的市场环境和2008年一样,同样是市场担心未来成交量下滑、房价下跌,导致地产公司业绩下滑,而目前地产股各类指标都已经见底。“所以从目前情况来看,地产股要上涨,缺少的或是外部契机。”

  昨日,房地产板块大幅反弹,全天上涨3.87%,并带动A股绝地反攻,成功收复2500点失地,报收2583点。(每日经济新闻 王炯业)

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