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业绩会实录︱九龙仓置业(01997):旗下酒店入驻上升,但平均租金水平下降

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年03月06日 03:04:55

原标题:业绩会实录︱九龙仓置业(01997):旗下酒店入驻上升,但平均租金水平下降

3月5日,九龙仓置业(01997)在香港美利酒店召开2018年业绩发布会,公司主席兼常务董事吴天海、副主席兼执行董事李玉芳及投资关系经理吴庭欣出席本次发布会。

吴天海向智通财经APP表示,对香港今年整体零售业持保守态度,主要受中美贸易摩擦、汇率波动及全球经济放缓等大环境因素影响。

租金方面,他表示,今年陆续会有家族,主要视商场租户销售情况而定,若销售额高,公司租金收入也相应上升。

财报显示,九龙仓置业2018年业绩实现收入164.81亿港元(单位下同),同比下滑21%;股东应占利润180.27亿元,同比增长5%;基本每股收益5.94元;拟每股派现1.05元。

公司投资物业收入及营业盈利上升7%,酒店收入上升30%。综合海港城(包括酒店)的总收入增加10%。发展物业收入下滑98%。此外,股东应占盈利增加5%,已计入投资物业重估盈余净额79.7亿元。

以下是智通财经APP整理的问答实录:

问:预计今年海港城的表现能否继续创新高?时代广场的盈利倒退2%,请问何时能够恢复正增长?

答:海港城今年的表现很难说能够维持去年的增长,但今年1月份增长还在继续,之后11个月的表现暂时无法预计。

不管是时代广场还是海港城,租金成本都在改善。很重要的一点是,如果我们持续改善租金成本,相信租户付的租金会慢慢提升。

问:如何看待今年的零售市况?

答:今年的零售市道受几个大的因素影响,包括中美贸易矛盾、汇率变动、经济表现等,目前我们的预期比较保守,今年1月的表现比我们的预期稍好,希望之后的11个月能够达到相若的成绩。

今年1月,海港城的增长速度优于大市,主要由高消费品带动,运动用品销售较为冷淡。

问:写字楼租金是否有提升?

答:我们对2019年写字楼的租金比较审慎,因为当商贸气氛比较紧张时,新开公司的增长有限。但我们依然有信心,因为我们大厦的质量、景观等方面都很优秀,相信很快能够被消化。

问:公司有没有兴趣去投资西九的地皮,会不会与其他公司合作?

答:至于投不投资新地皮,兵不厌诈,接了标再告诉你。

问:写字楼、商场租金预计今年会增加多少?

答:商场在陆续加租,除了基本租金增加之外,我们还能够从客户的销售额得到一定比例的分成,客户生意好,我们的分成自然就高,2018年就是这种情况。

问:2018年海港城收入和盈利水平增长比较高,请问这是否是常态,预计今年会不会放缓或调整?从九龙仓集团分拆之后,公司一直说要卖掉内地资产,现金进行得如何?有没有具体的时间表?

答:海港城过去十年的平均增长率为13.3%,比较稳定,今年的情况可能比较紧张,因为外面的情况比较困难,比如中美摩擦、环球经济放缓。

至于内地的房产,上市公司海港企业去年已经把部分物业卖了,我们将继续减少这方面的投资。

问:租金分成的比例大概是多少?高铁和港珠澳大桥开通为海港城和时代广场增加多少人流量?商场的续租比例多少?

答:若以零售收入计算,租金分成比例为12%,对比前年有所增长。

高铁开通对我们的客流量有贡献,每天穿梭巴士带来几百人,不算多。港珠澳大桥与我们商场的距离比较远,暂时看不到对公司增长有较大贡献。

问:公司去年酒店业务重回2014年水平,原因是什么?对今年酒店业务有什么看法?

答:公司酒店业务重回2014年高峰是指广东道的三间酒店的表现,因为2014年美利酒店还未开张。去年广东道酒店的经营状况主要反映了入住率高于2014年,但整体市场平均租金,包括我们的三间酒店,与2014年相比其实是低了。入住率上升部分被平均租金下降抵消。这主要归咎于几个方面因素,一是香港旅客增长,二是我们的市场占有率似乎有所提高。

我们对今年首两个月的成绩满意,比如今年过年入住率高,希望今年能够再创高峰。美利酒店去年第三季度才开始全面营业,第四季入住率为71%,今年一定会比这个数字高。一般来说,新酒店要经过3-4年才会稳定下来。

问:公司对今年的增长预期似乎比较谨慎,请问今年的开年是否是近两三年来最严峻的一次?

答:今年1月海港城零售额同比增长百分之十几,但去年1月与前年1月相比,增长百分之三十几,这是不争的事实,也反映了大环境的气氛。可以看到,去年年初全香港零售增长势头还挺乐观,但到年底却几乎同比打平,这种趋势很明显。海港城百分之三十几的增长不可能永远持续,今年肯定没那么乐观。

问:海港城和时代广场的续租率有多少?租金升幅如何?

答:我们每年大约有三分之一的租约到期续租。有些行业的租金变化不大,我们需要这种组合时会考虑这种情况;有些行业表现很好,我们会根据销售额调整租金,并没有固定方式去调整租金升幅。

问:负债率水平会不会下降?

答:负债方面,剧本其实已经写好了,因为我们每年将收租物业和酒店的基础盈利的65%用于派息额,而过往收租物业的基础盈利相当稳定,剩余35%主要用于降负债,当然还有其他,包括资本性开支等,但占比不大,因此净负债大家基本上都可以猜到。至于净负债比率,很大程度上要看物业重估的变动。我们认为负债比率合理,没有设定目标,不会去干预这个数字。

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